Статьи

Эволюция института долевого строительства

14 Февраля, 2018

_Y9A9819.jpgАндрей Колочинский управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»


Эксклюзивно для Novostroev.ru рассказал о том, как в течение последних 30 лет изменялось законодательство в попытке защитить покупателей строящегося жилья. К каким последствиям приводили эти изменения и существует ли универсальная модель инвестирования в строящиеся объекты недвижимости?

Отечественный рынок недвижимости начал формироваться в нашей стране относительно недавно, прошло менее 30 лет, когда появилось понятие частной собственности, и граждане получили право заключать сделки с объектами недвижимости. На тот момент, впрочем, как и сейчас, потребность в улучшении жилищных условий ощущалась остро. Так, к началу 2000-х годов сформировался определенный платежеспособный спрос, который естественным образом породил предложение.

Долгое время рынок развивался по правилам коммерческих строительных компаний, которые строили преимущественно за счет средств граждан. Привлечение денежных средств никак не регламентировалось законодательно, застройщики по своему усмотрению заключали договоры, которые не подлежали обязательной государственной регистрации. Отсутствие регулирования стало причиной не только появления объектов недвижимости ненадлежащего качества, но и злоупотреблений и мошеннических действий со стороны недобросовестных компаний. Основной проблемой стала возможность двойных продаж.

Первый шаг

Первым шагом в законодательстве, направленным на защиту интересов покупателей жилья, стал 214-ФЗ об участии в долевом строительстве, который приняли в декабре 2004 г., а спустя три месяца он вступил в силу. В законе были прописаны основные понятия, определены требования к форме ДДУ и минимальные требования к застройщикам. Так, девелоперов обязали предоставлять документы, подтверждающие права на земельный участок. И самое главное – теперь каждый ДДУ подлежал регистрации в Росреестре.   

Принятие закона решило только проблему двойных продаж, но не защищало граждан от прочих рисков – срыва сроков строительства, банкротства застройщика, и др. 

Таким образом, после массовой волны недостроев в 2008 году законодатели предприняли вторую попытку усовершенствовать документов 2010 году.

Шаг второй

На этот раз были приняты поправки, предусматривающие дополнительные гарантии для участников долевого строительства – страхование гражданской ответственности и банковское поручительство. 

Новая схема оказалась нерабочей – получить банковскую гарантию было крайне сложно, а страховые компании на практике были не в состоянии производить выплаты при наступлении страхового случая. Закон в новом виде не предусматривал никаких требований к финансовому состоянию девелопера, по факту все риски по-прежнему несли участники долевого строительства.

Шаг третий

Стремясь довести механизм до совершенства и предотвратить появление новой волны обманутых дольщиков, в 2017 году законодатели предложили ряд очередных поправок и заменили неэффективный институт страхования вновь созданным компенсационным фондом, на счет которого теперь необходимо отчислять 1,2% от стоимости, указанной в ДДУ. Появились требования к компетенции и опыту работы застройщиков (компания должна обладать опытом не менее 3-х лет в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв.м в совокупности), размеру собственных средств девелоперских компаний (10% от стоимости строительства дома), конкретизировалось понятие целевое расходование денежных средств, регламентировалась процедура выдачи разрешений на строительство (1 застройщик - 1 разрешение на строительство), а также ряд требований, связанных с отчетностью и открытостью деятельности компании.

Принимая во внимание вышеизложенные требования, маневров для махинаций у застройщиков не осталось - новая редакция закона не позволяет потратить ни копейки на то, что находится за границей юридического лица и одного расчетного счета.

Но и этого оказалось недостаточно - не дождавшись вступления в силу второй части поправок, законодатели предложили вовсе отказаться от механизма долевого строительства и перейти на проектное финансирование.

 Если обратиться к опыту развитых зарубежных стран, мы увидим, что универсальной модели инвестирования в строящиеся объекты недвижимости не существует. В системе законодательства каждого государства есть свои особенности и нюансы. Используются различные варианты, призванные минимизировать финансовые риски покупателей строящегося жилья. Среди них – эскроу-счета, банковские гарантии, страхование и др. Например, в Испании и Польше широкое распространение получили эскроу-счета, во Франции эффективно работает механизм страхования, а также используются банковские гарантии. В Великобритании при покупке объекта недвижимости на стадии строительства покупатель вносит лишь 10% от стоимости объекта, а остаток – на момент ввода дома в эксплуатацию. 

Так или иначе, каждая модель внедрялась с учетом особенностей той или иной страны. Проектное финансирование и эскроу-счета успешно используются за рубежом благодаря низким процентным ставкам. В России ситуация иная – высокие процентные ставки и темпы инфляции, неустойчивый курс рубля по отношению к иностранным валютам, отсутствие возможности долгосрочного экономического планирования не позволяют эффективно использовать на практике эти механизмы. 

Заключение

Пока что досконально неизвестно, на каких условиях банки будут выдавать застройщикам кредиты после отмены долевого строительства. Маловероятно, что регулятор сможет посодействовать снижению процентных ставок. Скорее всего обсуждаемая реформа приведет к росту цен на рынке недвижимости. Есть и другой вариант развития событий – участники рынка начнут искать серые схемы привлечения денежных средств. Одним из вариантов может стать законный на сегодняшний день механизм паевого инвестирования. Не стоит забывать и про жилищно-строительные кооперативы, которые могут вновь обрести популярность и принести еще больше вреда. Лучшее – враг хорошего. Не приведет ли новый виток реформы к откату в девяностые годы?



Комментарии

Еще не оставлено ни одного комментария, но вы можете это исправить.
Сортировать:
close-xs attached-file chevron-up chevron-down user-placeholder arrow-down
  • Статьи
  • Эволюция института долевого строительства