Как понять, надежен ли застройщик?

Возможность приобрести жилье ниже текущей рыночной стоимости является несомненным преимуществом долевого строительства. К сожалению, это преимущество в полной мере компенсируется рисками, которым подвергается дольщик, заключая договор с застройщиком на начальных этапах строительства жилого дома. Однако эти риски можно свести к минимуму, выбирая надежную компанию, и в этой статье мы приведем некоторые признаки, по которым можно определить – насколько застройщик является благонадежным.

О рисках. Что именно нужно выяснить?

Каким рискам подвергается дольщик, оплачивая жилье, которое существует пока только на бумаге (в виде проектной документации, разрешительных документов, пр.)? Вот основные проблемы, которые могут возникнуть:

• Риск остаться без денег и без жилья в результате мошенничества;

• Риск многолетнего ожидания окончания строительства (сдачи объекта в эксплуатацию).

Природа рисков определяется желанием и (или) возможностями компании-застройщика честно выполнить свои обязательства перед клиентами:

• Есть компании, которые изначально не собираются ничего строить и принимают деньги, чтобы затем, с помощью различных мошеннических схем, присвоить их;

• Но есть и застройщики, которые не могут выполнить условия договора в силу других причин (например, это может быть неэффективный менеджмент, резкое удорожание строительных материалов, транспортных услуг), способных привести компанию к разорению (банкротство).

Выбирая застройщика, необходимо тщательно проверять всю доступную информацию, которая имеет отношение к застройщику. Это поможет, во-первых, избежать прямого мошенничества, и, во-вторых, оценить шансы успешного и своевременного завершения строительства. Нужно убедиться, что застройщик является финансово устойчивой компанией, имеет позитивный опыт по предыдущим проектам.

С чего начать?

Первым делом стоит заглянуть в Интернет и просто поискать какие-либо сведения о застройщике. Это можно сделать на форумах дольщиков, а также на прочих ресурсах, посвященных недвижимости.

Если среди сообщений очень много негатива по текущему проекту (и предыдущим) – это еще не повод отказаться от покупки, но желательно повысить бдительность.

Отзывы могут оставлять, как конкуренты застройщика, так и дольщики, которые действительно столкнулись с проблемами. Если в Сети отчетливо прослеживается активная деятельность инициативных групп, есть видео митингов обманутых дольщиков, сведения о том, что сроки сдачи дома уж переносились - все это должно насторожить потенциального покупателя.

Далее, «не отходя от кассы», заходим на сайт застройщика или ресурс, непосредственно посвященный конкретному объекту застройки. Здесь должны быть представлены все документы, которые относятся к деятельности застройщика (разрешительные документы, лицензии), документы на участок (свидетельство на право собственности или долгосрочный договор аренды), а также документы по возводимому объекту (проектная документация, текст договора, пр.), контактные данные и банковские реквизиты.

Полный список документов, которые застройщик обязан разместить на сайте, можно посмотреть в последней версии ФЗ-214. Вот краткий список:

• Проектная документация;

• Разрешение на строительство;

• Правоустанавливающая документация на участок под застройку;

• Заключение аудитора по предпринимательской деятельности застройщика (за последний год);

• Договор поручительства с учредителями компании-застройщика;

• Заключение уполномоченного органа исполнительной власти;

• форма договора (ДДУ), предлагаемая застройщиком.

Визит в отдел продаж

Есть простой способ разузнать что-либо о застройщике и получить первые впечатления – нужно просто отправиться в гости, навестить отдел продаж. В некоторых случаях это помогает сэкономить время и быстро отсечь потенциально неблагонадежного застройщика.

• Если застройщик предлагает заключить не ДДУ, а договор другого формата, следует помнить, что любой другой вид договора (не оговоренный положениями ФЗ-214) не может обеспечить защиту дольщика.

• В том случае, если менеджеры компании неохотно раскрывают информацию о компании (которая должна предоставляться по первому требованию), пытаются уйти от ответов на прямые вопросы, негативно реагируют – это прямой повод насторожиться. Как минимум, возможны проблемы с документами, что само по себе является основанием не подписывать никаких договоров и не платить деньги.

Если вы получили развернутые ответы на все вопросы, ознакомились с документацией, можно приступать к более тщательной проверке. Но на данном этапе необходимо кое-что уточнить…

Кого проверяем?

Казалось бы, ответ очевиден, но, к сожалению, практика показывает, что в этом вопросе не все так однозначно. Проверять нужно ту компанию, с которой заключается договор, то есть, в договоре должно быть указано название и юридический адрес именно той компании, в пользу которой вы перечисляете деньги. Кроме того, именно на эту компанию должны быть оформлены все документы, связанные со строительством объекта.

Например, иногда у клиента, который пришел по рекламе и хочет заключить договор, возникает вопрос – почему договор заключается на другое юридическое лицо (не то, что в рекламе)? Ему объясняют, что застройщик входит в группу компаний со сложной структурой, где, например, одна компания занимается непосредственно строительными работами, другая осуществляет продажи, договор заключается на третью, а четвертая принимает деньги.

Оптимальным вариантом будет заключение договора с компанией, которая принимает деньги, имеет весь перечень необходимых документов, выполняет работы и юридически отвечает за выполнение всех обязательств по договору. Если, по каким-то причинам, вы все же принял решение заключить договор с компанией, которая входит в состав группы, в этом случае нужно проверять всю группу. Если обнаружится, что в холдинг входили (ликвидированные) компании с проблемной историей, лучше воздержаться от заключения договора.

Кроме того, нужно очень тщательно следить, чтобы во всех документах использовалось одно название (вплоть до каждого символа). Например, компании «Суперстрой» и «Суперстрой+» с юридической точки зрения являются совершенно разным юридическими лицами и не несут ответственности по обязательствам друг друга.

Итак, с целью проверки и проверяемым объектом к настоящему моменту все предельно ясно, начнем же!

Сведения о компании

Для начала нам понадобится выписка ЕГРЮЛ на юр. лицо (получить ее можно здесь: egrul.nalog.ru). В выписке есть много интересных сведений о компании и о руководстве.

Дата регистрации

Среди прочего в выписке имеются сведения о дате регистрации, чем старше компания, чем больше она присутствует на рынке, тем лучше. Если представители застройщика заявляют, что компания работает 10 лет, однако, судя по выписке, она была зарегистрирована всего 3 года назад, то это повод задуматься о том, что произошло с предыдущим юридическим лицом. Возможно, у компании появились серьезные проблемы и на данный момент она ликвидирована, поэтому очередная компания не застрахована от неожиданностей, а значит – нельзя исключать появление проблем и у вас.

Номинальный директор

Отражена в выписке информация о Генеральном директоре, а также о смене руководства. Если новый директор был назначен недавно – это плохой признак, возможно, это «номинальный» директор, а значит, у компании есть проблемы.

Номинальный директор назначается, когда владелец компании хочет уйти от ответственности, такой директор никогда не сможет получить кредит в банке, и, скорее всего, компания вскоре прекратит свою работу.

Находим в выписке ИНН текущего директора и проводим проверку на этом ресурсе:focus.kontur.ru. Если этот человек юридически является директором сразу десятка фирм, то можно предположить, что это подставное лицо (например, простой бомж или безработный), которому при возникновении проблем терять нечего. Скорее всего, он даже не подозревает, что занимает такие высокие посты, и просто «одолжил» кому-то на время свой паспорт. Номинальный директор не сможет получить кредит в банке - он не пройдет проверки. А если руководитель компании не вызывает доверия у банка, то стоит подумать, нужно ли сотрудничать с таким застройщиком.

Оплата налогов

Нужно узнать, насколько прилежно подаются декларации в налоговые органы. Если декларация не сдается, это приведет к проблемам, например, налоговая арестует счета компании, и строительство просто остановится. Является ли безответственное отношение к налогам следствием плохого менеджмента или наличием финансовых (или иных) проблем – это не так уж важно. Не стоит надеяться, что такой застройщик будет трепетно относиться к выполнению своих обязательств перед вами.

Права на бренд

Информация о правах на бренд (товарный знак) под которым работает застройщик, может многое рассказать (проверить можно по названию компании-застройщика вот здесь: kontur.ru/focus. Так, если бренд существует десяток лет, а юридическое лицо (владелец) существует всего два года, это означает, что предыдущее юр. лицо пришлось ликвидировать, о причинах можно только догадываться.

Если бренд принадлежит не той компании, с которой вы собираетесь заключить договор, а другому юридическому лицу – это плохой признак. Бренд является одним из наиболее ценных активов, а значит, все остальные активы также числятся за компанией-владельцем бренда, возможно, у застройщика вообще ничего нет. Компания-застройщик может быть ликвидирована без всякого ущерба или неприятностей для владельца бренда (а впоследствии зарегистрировано новое юр. лицо).

Судебные разбирательства

Обязательно нужно узнать об участии застройщика в судебных спорах (проверяем здесь: https://kad.arbitr.ru). На сайте можно получить информацию обо всех делах с участием застройщика, посмотреть – с кем он судился, являлся он истцом или ответчиком, что было предметом судебного иска.

• Если заявление подавались дольщиками в рамках обязательств застройщика по прошлым проектам (срыв сроков строительства, «недострой», качество квартиры, пр.) то могут возникнуть проблемы и у вас.

• Если застройщик судится с поставщиками, кредитными организациями - это может говорить о финансовой неустойчивости.

• Если возникали споры с компаниями, которые поставляют электричество, воду, тепло в возведенные дома, то могут быть проблемы с вводом здания в эксплуатацию.

Незакрытые долги

Наличие незакрытых долгов (которые возникли в результате судебных разбирательств), их непогашение в рамках судебного производства является признаком отсутствия денег у компании. Застройщик может быть должен клиентам (неустойки, пени), поставщикам (стройматериалы), рабочим, занятым в строительстве, а долги являются основным признаком финансовой неустойчивости, не стоит иметь дело с такой компанией.

Заключение

Если у застройщика отличная история, множество реализованных проектов и довольных клиентов, полный порядок в документах, то вы имеете достаточно высокие шансы в конечном итоге получить жилье. Однако стоит помнить, что отсутствие у компании-застройщика каких-либо затруднений не означает, что их не будет и в дальнейшем. Это подтверждает появление внезапных проблем у одного из крупнейших российских застройщиков.

Ситуацию рекомендуется «мониторить» в течение всего действия договора (периодически используя приведенные здесь ресурсы), чтобы при появлении опасных признаков расторгнуть договор и забрать свои деньги. Если пустить все на самотек и просто ждать, когда застройщик пригласит вас получить ключи от долгожданной квартиры, вы рискуете оказаться в числе множества дольщиков, которые годами ожидают окончания строительства или получения компенсационных выплат

Игорь Василенко