Не имея возможности купить квартиру даже в ипотеку, некоторые для обретения жилплощади решаются на то, чтобы ухаживать за пожилыми людьми или выплачивать им определенные суммы для получения сначала права собственности, а затем, после их смерти, и права пользования имуществом.
Для этого подписывается специальное соглашение, названное договором пожизненной ренты. Крайне важно составить его правильно, чтобы впоследствии одна сторона могла апеллировать к документу при получении оговоренных благ, а вторая гарантированно получила квартиру. В рамках данной статьи мы рассмотрим особенности этой сделки и укажем, на что необходимо обращать особое внимание.
Если на Западе заключение подобных договоров практикуется очень давно, для нашей страны рентные сделки являются сравнительно новыми, а, соответственно, и ошибок допускается много.
Плательщик и получатель
Суть договора ренты заключается в том, что право собственности можно получить сразу, а воспользоваться им – только после того, как уйдет из жизни прежний владелец. В роли рентополучателя на основании подписанного контракта может быть исключительно физическое лицо. Что касается плательщика ренты, им может быть как частное лицо, так и организация. Законом допускается оформление рентных договоренностей в отношении третьих лиц – одного или нескольких, если же в документе не зафиксированы их доли, они автоматически признаются как одинаковые. Если один из получателей умирает, чаще всего положенная ему часть перераспределяется между остальными участниками. При нежелательности такого варианта это стоит отдельно прописать в документе.
Несмотря на то, что, чаще всего, предметом такого договора выступает недвижимость, его можно заключить и по поводу принадлежащего человеку движимого имущества.
Установленные рентные платежи – это всегда определенные суммы денег, размер которых стороны определяют самостоятельно, но в любом случае месячная выплата не может быть меньше установленного на государственном уровне прожиточного минимума. Периоды передачи средств тоже фиксируются в договоре. Например, это может быть первая или последняя неделя каждого месяца.
Разновидностью такого документа считается договор пожизненного содержания, когда пожилой человек переходит на иждивение к получателю его недвижимости.
Достижение договоренности и проведение сделки
Перед тем, как заключить пожизненный рентный договор, необходимо потратить время и уделить максимум внимания каждому из нюансов, которые присутствуют в сделках подобного формата. Крайне желательно призвать на помощь юриста, который поможет все правильно зафиксировать в документе. Престарелому человеку надо точно и конкретно указать в договоре все требования, включая мелочи. В противном случае, может оказаться, например, что пожилой человек надолго оказался в больнице, а условия его содержания в этот непростой период в договорных пунктах не значатся.
- Далее владельцу квартиры или прочего имущества надо собрать всю документацию, служащую подтверждением наличия права владения. Это, в частности, справка о результатах кадастровой оценки объекта, а также сведения обо всех, кто имеет регистрацию на жилплощади.
- Следующий этап – обращение к нотариусу. Если содержание договора и дееспособность собственника жилья не вызовут у государственного представителя вопросов, сомнений и подозрений, он заверит документ.
- После этого участникам сделки остается подать договор и копии своих паспортов в органы регистрации и оплатить государственную пошлину. Факт заключения «рентного контракта» означает, что с этого момента невозможна ни продажа этого имущества, ни, например, его дарение или передача по наследству.
Сделка регистрируется и выдается свидетельство, где назван новый владелец и прописаны его обязательства в отношении прежнего собственника. Без нотариального заверения и регистрации договор ренты недействителен. Необходимо заметить, риелторы такими сделками занимаются очень редко, поэтому придется действовать без посредников.
Возможности для разрыва договорных отношений
Согласно законодательству, днем завершения действия договора пожизненной ренты является дата смерти получателя рентной выплаты. Права рентных получателей никому не переходят, кроме ситуаций, связанных с долевым участием, невозможна также переуступка требований. Когда обязательства, связанные с оплатой, касаются нескольких лиц, действие договора заканчивается после смерти последнего получателя.
Однако, случается и так, что одна из сторон требует расторжения договора, имея к тому очень существенную мотивацию. По взаимному соглашению досрочно прекратить действие ренты несложно. Можно добиться также расторжения договора в одностороннем порядке, однако, для этого придется доказать, что плательщик ренты систематически нарушает свои обязательства. Законодатели не предложили точного перечня нарушений, которые можно считать существенными в этом случае. Как показывает практика, таковыми могут считаться действия или бездействие рентного должника, которые оборачиваются существенным ущербом и неудобствами для рентополучателя:
• регулярное нарушение сроков платежей;
• значительный долг по выплатам или игнорирование требований о совершении платежей;
• отсутствие требуемого обеспечения;
• нарушение прочих значимых условий договора.
Если зафиксированные договоренности нарушаются регулярно и значительно, получатель может самостоятельно решить, потребовать ему полного выкупа или инициировать аннулирования договоренностей с требованием возмещения убытков.
Имущество, предназначенное для рентной выплаты, может быть в итоге приобретено по цене, которая оговаривается отдельно или изначально указана в контракте. Если речь шла о безвозмездном отчуждении рентного имущества, получатель имеет право требовать возвращения этого имущества. Если аннулирование договоренностей предполагает возмещение убытков, получатель имеет право получить компенсацию всех потерь, в том числе, и стоимости переданного имущества.
Стоит отметить, что если каждое из записанных условий соблюдалось, а престарелый человек при его подписании был дееспособным, добиться разрыва договора будет очень сложно, но перестраховаться в любом случае не помешает.
Существенные риски
По сути, все риски, связанные с заключением договора ренты, так или иначе, связаны с ошибкой в выборе партнера, причем ее может совершить как пенсионер, владеющий недвижимостью, так и претендент на это жилье, готовый к регулярным выплатам. Поэтому изначальных симпатий мало, и они не являются гарантией благоприятных взаимоотношений в будущем. Перед подписанием договора нужно трезво оценить все нюансы и ответить на вопрос о собственной способности быть жестко связанным именно с этим человеком, равно как и с жесткими условиями контракта.
Плательщик ренты, при неправильном расчете, может в итоге столкнуться с тем, что, даже при искреннем желании он просто «не тянет» исполнение рентного договора. Стоит понимать, что расходы на пожилого человека со временем могут только увеличиваться, и, если заранее не оговорить финансовые нюансы, ноша может оказаться непосильной.
Многие даже не рассматривают перспективы ренты из-за того, что наслышаны о множестве случаев, когда престарелые люди переживают рентных плательщиков. Чтобы усилия не оказались пустыми, необходимо при подписании договора предусмотреть возможность передачи рентной квартиры по наследству. При этом, разумеется, передаются и все обязательства по договору. Если наследники будут проявлять добросовестность в исполнении договора, пожилому человеку не о чем тревожиться. В противном случае он может потребовать расторжения договора в судебном порядке.
Большой проблемой могут оказаться претензии родственников пожилого человека, которые могут предъявляться при его жизни, а также после смерти. Как правило, они требуют расторжения договора на том основании, что он был по факту недееспособным, то есть не мог отдавать себе отчета в собственных действиях. Единственный способ воспрепятствовать такой ситуации – получение и нотариальное заверение справки от психиатра. Стоит поинтересоваться и тем, не было ли судебных решений о признании рентополучателя недееспособным.
Недобросовестность рентополучателей
Уже описано немало случаев, когда пожилые люди, подписав договор ренты, в итоге оказываются без выплат и становятся жертвами мошенничества. Однако нередки ситуации, когда в очень сложном положении оказываются и плательщики ренты. Например, их престарелые партнеры не принимают платежи, всеми силами препятствуют исполнению договора и копят жалобы, после чего инициируют расторжение договора.
Кстати, некоторым пожилым людям удалось таким способом сменить несколько претендентов на жилье.
Перед подписанием договора необходимо проверить подлинность всех документов, а лучше – сразу застраховать сделку. Кроме того, впоследствии стоит иметь подтверждение каждого проведенного платежа и чеки, связанные с расходами на обеспечение комфорта пожилого человека. Список видов помощи должен быть четко перечислен в документе. Если есть желание, можно делать для старика больше, чем положено, но ни в коем случае не меньше.
Заключение
Итак, заключение договора с пожилым человеком может стать вполне реальным способом получения жилья в собственность. Однако стоит помнить, что неслучайно такие сделки относятся правоведами к числу наиболее рискованных. Поэтому, решаясь на заключение такого договора, необходимо тщательно подготовиться, просчитать свои возможности и призвать на помощь юристов.
Если же есть выбор между договорами ренты и пожизненного содержания, лучше предпочесть первый вариант, поскольку факт перечисления или непосредственной передачи определенного количества денег эмоционально нейтрален, и его проще доказать, чем качественное обеспечение ухода за пожилым человеком.
