Как продать квартиру без посредников: пошаговая инструкция

07 Июня, 2018 Игорь Василенко
Как продать квартиру без посредников: пошаговая инструкция

Самостоятельная продажа квартиры – задача непростая, требующая взвешенного и рационального подхода, а также внимания к множеству нюансов.

Если вы уверены в своих силах и решили сэкономить на услугах риелторов, необходимо изучить текущее состояние рынка недвижимости, законодательство. В рамках настоящей статьи предлагается пошаговая инструкция как продать квартиру без посредников: порядок подготовки и проведения сделки, основные моменты, которые не стоит упускать из виду, а также некоторые полезные рекомендации.

Предварительная оценка стоимости

Так как речь идет о продаже квартиры без посредников, которые могут определить стоимость жилья (отталкиваясь от реалий рынка, на котором они работают), оценку собственности придется провести своими силами. Справедливая оценка стоимости – ключевой момент в продаже, если выставить стоимость выше рынка, то покупателя можно искать очень долго, если ниже, то сделка окажется невыгодной для продавца. Для анализа ситуации следует воспользоваться интернет-площадками, которые публикуют объявления о продаже и покупке недвижимости. Необходимо сделать выборку по следующим параметрам предлагаемого к продаже жилья (сходного с вашей квартирой):

  • расположение дома (район, окружающая инфраструктура);

  • качество дома (монолит, кирпич, панели), возраст;

  • наличие грузового лифта;

  • состояние квартиры (рассмотрите фото);

  • этажность;

  • метраж и количество комнат (планировка);

Если ваша квартира имеет какие-то особенности – включите их в этот перечень.

Подготовка к продаже

Если вы хотите заключить действительно выгодную сделку, необходимо сделать так, чтобы квартира выглядела как можно более привлекательно, если потребуется, можно сделать небольшой (и не очень дорогой) косметический ремонт. Первое визуальное впечатление потенциального покупателя играет большую роль, кроме того, не все горят желанием начинать новую жизнь с ремонта.

К этапу подготовки можно также добавить и некоторое декорирование жилища - мелкие элементы в умелом сочетании не только создадут приятное впечатление, но еще и усилят интерес покупателя. С идеями комбинирования деталей можно ознакомиться на профильных сайтах в Интернете. При взаимопонимании и дружеских отношениях с соседями, можно предварительно обратиться к ним с просьбой вести себя тише (если это необходимо), чтобы первое впечатление при осмотре не было испорчено.

Итак, если вы собираетесь продать жилье по адекватной цене, не стоит забывать о качестве проводимого ремонта. Кроме того, если на момент предварительного осмотра квартира будет в «не особо» хорошем состоянии, тогда процесс значительно затянется.

Подготовка документов

К моменту первого осмотра вашей квартиры все документы уже должны быть готовы для проведения сделки – потенциальный покупатель вряд ли согласится долго ждать и, скорее всего, отдаст предпочтение другому варианту. Перепланировки (если проводились) должны быть зарегистрированы, все собственники или пользователи «несобственники» сняты с регистрационного учета. Первое, что делает основная масса тех, кто желает приобрести жилье – проверяет его «юридическую чистоту», и если имеются какие-либо сомнительные моменты, некоторые отказываются даже от просмотра.

Существует специальная единая база, в которые вносятся данные о недвижимости, проводимых по ним сделках, сведения о владельцах и прочая информация. ЕГРН – единый государственный реестр прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним.

  1. Выписка «стандартная» (ЕРГН-1) – запрашивается обязательно, так как содержит общие сведения об объекте недвижимости (характеристиках и зарегистрированных правах);

  2. Не обязательно, но в некоторых случаях берут также выписку ЕГРН – 4, отражающую информацию о переходе (переходах) за несколько последних лет прав собственности на квартиру.

Первый документ из списка, приведенного выше, выдается Росреестром по запросу не только обладателя прав собственности, но также любому желающему, так как информация такого плана не является тайной и носит общедоступный характер.

Поэтому проведите такую проверку сами, сверьте информацию о планировке с реальным положением дел, и, в случае обнаружения несоответствий, примите необходимые меры.

Составление объявления о продаже квартиры

Итак, определена стоимость и готовы документы, теперь можно начинать поиск покупателя. На этом этапе следует хорошенько поразмыслить над «сильными» сторонами вашего жилья. Объявление не должно быть большим, но главные достоинства и, для разнообразия, возможные небольшие недостатки общего характера желательно указать (например: очень редко, но бывает, что не работает лифт, при том, что квартира на 2-м этаже и т.д.). Для размещения объявления вам понадобится подготовить действительно качественные фото, близкие к профессиональному уровню.

Выберите правильно ракурс и обеспечьте хорошее освещение! Даже если вы потратите уйму времени, дело того стоит – подход в стиле «и так сойдет» станет дополнительным фактором, отталкивающим потенциальных покупателей. От качества фото, качества и лаконичности текста объявления на 60% зависит успешность в плане привлечения на просмотры потенциальных клиентов, и, соответственно, скорость продажи (по выгодной цене).

Составьте свое объявление и перед публикацией еще раз проанализируйте его, оно должно выгодно отличаться от других: сравнение и аналитика схожих предложений – первый путь к успешному достижению поставленных целей. Перед размещением на каких-либо ресурсах вашего объявления, посмотрите на него «глазами покупателя». Тщательно пересмотрите его и устраните ошибки (так как это повредит презентабельности).

Публикация объявления и первые звонки

Теперь нужно составить список рекламных площадок и опубликовать объявление, при этом не забывая указать номер телефона (мессенджер, адрес электронной почты) и время, в которое вам удобно принимать звонки. Желательно задействовать как можно больше интернет-сайтов, это повышает шансы быстрее найти покупателя.

И вот, последовали первые звонки, теперь пора узнать о вещах, которые делать не стоит:

  1. лгать клиенту (скрывать явные и броские недостатки), так как, рано или поздно, квартиру все же будут смотреть и оценивать. Вы просто потеряете время;

  2. говорить о мелких недостатках, которые можно было исправить до прихода потенциальных покупателей.

Помните: необходимо быть дипломатом и тонко чувствовать интересы покупателя. Этап общения с заинтересовавшимися весьма важен – сейчас вы просто обязаны установить взаимное понимание и доверие. А поэтому, слишком деловой стиль беседы не всегда то, что нужно, желательно начинать общение приветливо и дружественно. Расположив человека, пригласите на просмотр и для обсуждения каких-либо интересующих моментов. Не стоит слишком усердствовать в плане дружеской беседы, так как дистанция между клиентом и покупателям (людей, не знакомых друг с другом) должна быть.

Встреча с потенциальными покупателями, переговоры

Объявление работает, и после звонков начались первые просмотры. Не показывайте свою заинтересованность в быстрой продаже, акцентируя внимание на скидках и заманчивых «бонусах». Ведь на этапе оценки стоимости квартиры вы должны сформировать приемлемую цену и для покупающего, и для продающего, и если человек пришел на осмотр, он, чаще всего, согласен купить недвижимость по предложенной стоимости. Однако это совсем не означает, что потенциальный покупатель не пожелает добиться скидки.

При показе квартиры не забывайте указывать на преимущества, в духе: «здесь недавно сделан капитальный/косметический ремонт», «не так давно проводили замену сантехники» и так далее. Если клиент будет видеть, что у него потенциально практически не будет забот после приобретения, тогда и шансы заключить сделку в ближайшее время значительно возрастут. Не пытайтесь отвлечь внимание клиента от недостатков (если таковые имеются), а лучше просто устраните их перед встречей. Нужно быть готовым к торгам. Потенциально, можно уступать не более 5-7%, а лучше всего именно эту часть заложить в изначально запрашиваемую стоимость, чтобы потом иметь возможность уступить. Так можно и клиента расположить, и самому не оказаться в убытке.

Главное при самостоятельной продаже жилья – отсутствие спешки, даже если вы торопитесь – не показывайте этого клиенту. Ведь не только вы хотите получить выгоду с продажи, но и покупатель тоже захочет сэкономить на приобретении.

Подготовка договора купли-продажи

Для передачи недвижимого имущества предусмотрено заключение договора купли-продажи, рекомендуется не составлять самостоятельно этот документ, а обратиться к профессиональному юристу. Однако на вторичном рынке допускается самостоятельное составление договора купли-продажи, причем, даже без нотариального заверения, кроме трех случаев, если недвижимость:

  1. продается по договору пожизненного содержания с иждивением;

  2. находиться во владении несовершеннолетнего, или ограничено дееспособного человека, признанного таковым в установленном законом порядке;

  3. продается лишь доля, находящаяся в общей собственности, даже если происходит отчуждение всех долей одному лицу по сделке.

Законом предусмотрена продажа квартиры без участия нотариуса во всех случаях, не перечисленных выше. Важно тщательно продумать каждый пункт договора, чтобы не осталось каких-либо вопросов после его подписания. Между продавцом и покупателем может быть заключен еще и предварительный договор купли-продажи - этот документ могут запросить в банке, если оформляется ипотека на покупку недвижимости.

Договор купли продажи (ДКП) должен содержать в себе формулировку процедуры передачи прав собственности и порядок получения денежных средств, с четко прописанными правами и обязанностями сторон. При участии в составлении ДКП нотариуса, будут исключены ошибки, которые могут порождать в последующем споры, конфликты и судебные разбирательства.

Проведение сделки, расчеты

Сделка закрепляется договором, один экземпляр которого остается у нотариуса (если стороны воспользовались его услугами), и по одному у каждой стороны-участника. Это самый безопасный метод проведения сделки, исключающий ошибки и предотвращающий споры и судебные разбирательства. Существуют и дополнительные документы, которые используются при проведении сделки по продаже квартиры:

  1. Договор об авансе (составляется в том случае, если стороны условились об этом; представляет собой своего рода залог последующей сделки о продаже объекта недвижимости);

  2. Договор о задатке (задаток вноситься покупателем, о чем составляется договор, отображающий пункты и условия последующей сделки о передачи права собственности на квартиру);

  3. Акт приема-передачи квартиры (содержит условия и регулирует порядок передачи недвижимости от продавца к покупателю, а так же перечень имущества, если это предусмотрено ДКП).

В отдельных случаях, если продажа недвижимости осуществляется через агентство или представителя продавца, составляется доверенность на продажу квартиры. После передачи средств составляется расписка, в которой указывается сумма, полученная продавцом от покупателя и расшифровка - за что именно были переданы средства, и на основании чего (основной договор).

Для передачи основной части средств по договору используется банковская ячейка, к которой для продавца открывается доступ после соблюдения условий, прописанных в договоре (чаще всего, регистрация прав нового собственника). Как подтверждение права доступа, может быть использована выписка ЕГРН, где будет значиться уже новый владелец, или же дополнительное условие – выписка из домовой книги, если это будет одним из условий получения доступа к ячейке.

Передача недвижимости

Заключительный этап – передача квартиры новому владельцу. Оговаривая условия, стороны обязательно учитывают порядок проведения этой процедуры. Обязательно составляется акт приема-передачи квартиры, без которого регистрация в ЕГРН невозможна.

Заключение

Мы привели рекомендация для тех, кто не желает переплачивать агентствам по недвижимости или частным риелторам. Однако мы не рекомендуем заниматься этим самостоятельно, если у вас нет соответствующей квалификации и опыта. На рынке недвижимости фигурируют крупные суммы, которые привлекают мошенников, а законодательство, регулирующее рынок, пока что далеко от совершенства.

Чтобы свести к минимуму риск остаться без жилья и без денег, лучше привлечь независимого профильного специалиста - юриста, практикующего в области жилищного и гражданского права, который будет при подготовке и проведении сделки отстаивать ваши интересы.

Кстати, риелтор в этом плане не является таким специалистом, в большинстве случаев он отстаивает, скорее, свои интересы, которые заключаются в быстром проведении сделки и получении вознаграждения.

Игорь Василенко

Комментарии

Еще не оставлено ни одного комментария, но вы можете это исправить.