Невозможное возможно. Получится ли продать квартиру в ипотеке?

22 Марта, 2018 Георгий Парадный
Невозможное возможно. Получится ли продать квартиру в ипотеке?

Кажется, на современном рынке недвижимости уже нет ничего невозможного! 

Квартиру можно купить:

а) старую и уже обжитую, 
б) совсем новую и 
в) даже в ещё не построенном доме. 

Вариантов, у кого её покупать, тоже хватает: у застройщика, у риэлтора, у собственника. И мы уже не говорим о разнообразии самих квартир, зданий, их расположения, цены, качества... 

Сегодня в Москве и в Подмосковье всегда удастся найти в продаже крохотные студии и просторные лофты, расположенные и в многолюдных жилых комплексах, и в отдельно стоящих элитных домах, в центре и на природе, дешёвые и дорогие, от эконом-класса до премиума.

Удивительно, что при таком изобилии на рынке, многие до сих пор считают, что найти подходящую им квартиру тяжело, купить её ещё тяжелее, а уж перепродать в случае чего – это что-то из жанра фантастики.

“Новостроев” спешит вас уверить: перепродать получится даже квартиру, купленную в ипотеку. И нет в этом никакого чуда, а только здравый смысл. В данной статье мы расскажем, можно ли продать квартиру в ипотеке, дадим советы как выгодно и безопасно перепродать ипотечную недвижимость, а также упомянем об ошибках которых желательно избежать.

Но для начала разберёмся, в каких случаях кто-то вообще захочет втягивать себя в процесс перепродажи.

Итак, квартиру в ипотеке продать можно. Но зачем?

Причин для перепродажи квартиры в ипотеке может быть несколько – причём, что интересно, некоторые из них могут быть буквально противоположны друг другу. С них и начнём. Допустим, вы купили однокомнатную квартиру, в которой собирались проводить одинокие вечера после работы. Но вскоре вам неожиданно повстречался прекрасный принц – ну или не менее прекрасная принцесса. Вечера ваши были отнюдь не одинокие, поэтому вдвоём, или даже втроём (пусть ребёнок и не занимает много места!), в однокомнатной квартире стало тесно. Надо искать что-то побольше, тем более, что теперь и совместный бюджет позволяет.

Или – обратная ситуация. Кто-то: принц или принцесса – неважно, оказался не таким уж прекрасным. Жить вместе – невозможно. Но и в одиночестве ипотеку на квартиру, в которой у каждого члена семьи была своя отдельная комната, вы не потянете. То есть, снова надо что-то искать – только теперь уже что-то поменьше.

Забавно, что первую ситуацию можно расценить скорее как счастливую, вторую – как несчастную (хотя, конечно, счастье для себя каждый определяет сам, и количество квадратных метров в собственности не всегда имеет к этому отношение). Но, при этом, обе ситуации приводят к одному и тому же итогу – перепродаже ипотечной квартиры.  

Можно сделать вывод, что у перепродажи как таковой нет знака “плюс” или “минус”.

Знаете, как в пустыне дождю радуются, а где-нибудь в болотистой местности из-за него грустят – но дождь просто есть, он сам по себе. Точно так же нужно принимать и перепродажу квартиру в ипотеке.

Впрочем, есть вариант, при котором ей однозначно стоит порадоваться. Он, вероятно, самый редкий из всех, но всё-таки иногда встречается, так что упомянем его и мы. Иногда квартиру в ипотеку приобретают специально для того, чтобы потом её продать. Ведь в начале продаж, когда дом, в котором она будет находиться, ещё только в проекте, эта квартира стоит гораздо меньше, чем будет стоить в уже готовом виде. Долгостроя или какой-нибудь отмены строительства получится избежать, выбрав объект самого надёжного застройщика – риск, конечно, будет и в таком случае, но минимальный. В этом деле вам, кстати, помогут специализированные сайты (только из скромности не будем показывать на себя пальцем). В общем, получается, что это отличный способ подзаработать – хотя, казалось бы, на ипотеке зарабатывают одни банки, но уж никак не обычные люди.

Страшное словосочетание “квартира с обременением”

Если всё настолько хорошо, что на перепродаже ипотечной квартиры даже можно заработать – почему тогда многие так опасаются принимать участие в этом процессе? Ну, начнём с того, что процесс этот, даже если он и закончится хорошо, отнимет у вас силы, время и, вероятно, деньги на юристов. Да и у вашей квартиры, когда она снова пойдёт в продажу, будет не всем приятное определение – “с обременением”. Что это такое?

Ранее мы уже писали о том, что такое обременение (http://novostroev.ru/articles/trudnyy-sluchay-kvartiry-obremenennye-obstoyatelstvami/). Вкратце повторим: обременение в данном контексте – это навязанные третьими лицами условия, которые стесняют собственника квартиры. Стесняют, конечно, только в пользовании ей – не бойтесь, даже в квартире с обременением вам можно будет ходить в одном халате. А вот просто так ей распоряжаться, увы, не получится. И это при том, что обременение в виде ипотеки ещё не самое строгое – например, если на вашу квартиру наложен арест или если в договоре прописан запрет на проведение каких-либо регистрационных действий, продать её не получится точно.

Ипотечную же квартиру, как мы заявили выше, продать можно – только чтобы это сделать, нужно получить разрешение от банка. Когда он выдаёт вам кредит на покупку квартиры, то становится залогодержателем и до завершения срока кредитования имеет на неё определённые права. Права эти не безграничны – не бойтесь, скажем, что если вы затеете в квартире перестановку мебели, залогодержатель не станет её перепродать. Но если вы, как залогодатель, не справляетесь со своими обязательствами, не ждите ничего хорошего – в таком случае квартиру перепродавать, может, и будут, но уже без вашего участия.

Не стоит воспринимать обременение как вечное наказание, а залогодержателя – как вашего кровного врага. Расценивайте происходящее чуть проще: вы с ним – участники одной сделки. И вы оба хотите, чтобы эта сделка принесла вам желанный результат (один из вас мечтает получить квартиру, другой – приумножить своё богатство), но не приносила никаких проблем. Так что, если в самом первом договоре банк не прописывал запрет на досрочное погашение кредита или, собственно, на перепродажу, осуществить её будет вполне реально. 

Поверьте – там, по другую сторону баррикад, никто не хочет брать на себя работу, с которой вы готовы справиться самостоятельно.

Конечно, кроме того, что вам придётся провести несколько бесед с сотрудниками банка, чтобы он разрешил вам перепродать квартиру, на это нужно ещё будет составить официальный запрос. Возможно, банк захочет предъявить конкретные требования к будущему покупателю (например, чтобы он приобретал это жильё уже не в кредит) или попросит, чтобы все денежные операции по сделке проходили через него. От вас для новой сделки понадобится заключённый вами ранее договор о квартире, ну и, может быть, пара тысяч рублей за всю процедуру. Так что если вам готовы пойти навстречу, в этом не будет ничего сложного.

Итак, разрешение на перепродажу от банка получено – половина пути, считайте, уже пройдена. Имейте в виду, что вторая половина будет немного тяжелее, но зато вы сможете выбрать, как её преодолеть. Перед вами – три тропинки, которые где-то далеко впереди сходятся в одной точке. Опишем каждую, чтобы вы понимали, по какой продолжать путешествие.

Досрочное погашение ипотечного кредита

Смеем предположить, что первый вариант понравится вам больше остальных – он, наверное, в итоге, окажется самым выгодным. Правда, им будет тяжело заинтересовать покупателя: от того потребуется слишком многое, чтобы просто приобрести новое жильё. Поэтому заставьте покупателя поверить, что именно ваша квартира и никакая другая – это то, что ему нужно. Акцентируйте внимание на уникальных достоинствах, добавьте какую-то интересную деталь, придумайте цепляющее рекламное объявление. Ну либо просто сразу ищите такого покупателя, которому выбирать не приходится – например, он хочет найти квартиру в вашем жилом комплексе, а никакой другой, кроме предлагаемой вами, в данный момент в продаже нет.

Заинтересовав покупателя, вам нужно будет рассказать ему всё про обременение (врать, скрывать и замалчивать – это не для нас) и убедить его досрочно погасить ипотеку. То есть, новый покупатель должен понимать, что от него потребуется крупная сумма – а вернее, даже две такие суммы. 

Первую он отдаст в банк, чем снимет с квартиры обременение. 

Вторую отдаст вам – уже в обмен на квартиру. 

И если первая сумма будет точно известна (вы же помните, сколько вам осталось заплатить?), то вторую вы определите сами – здесь-то и можно подзаработать. Хотя наглеть, конечно, тоже не стоит, а то рискуете потерять покупателя в самый последний момент.

Так как погашение ипотечного кредита осуществляется ещё до приобретения недвижимости, этот способ называется доверительным. Впрочем, вряд ли доверять вам будут на слово – всё равно заставят заключить какой-нибудь договор. А уже потом заключать и договор купли-продажи. Ну или долевого участия – это, естественно, только в том случае, если дом ещё не готов.

Передача обязательств по кредиту

“Передача обязательств по кредиту” – согласитесь, звучит как-то не очень привлекательно? По крайней мере, для того, кто эту передачу принимает. Скрашивает эту фразу для него только тот факт, что обязательства переходят не одни, а вместе с квартирой. И получает он её по чуть заниженной цене.

Начинается этот процесс почти так, как и досрочное погашение – вы находите того, кто очень сильно заинтересуется вашей квартирой и будет готов купить её, даже несмотря на обременение. Возможно, в поисках вам поможет и залогодержатель, но на него сильно не надейтесь – как говорится, “Хочешь сделать хорошо – сделай сам”. Значит, находите покупателя, приводите его в банк и переоформляете ипотеку на него. Подойдёт, конечно, не любой прохожий – на безработного, обладающего неважной репутацией и проблемной кредитной историей, банк так просто ипотеку не переоформит. Впрочем, если всё будет в порядке, ваш “сменщик” даже получит право погасить кредит досрочно. В течение примерно двух-трёх недель банк официально перерегистрирует долг в Росреестре – и всё, вы свободны!

Правда, чтобы всё было по-честному, вам прежде всего стоит пригласить к себе оценщика, который порекомендует вам, какую цену назначать за жильё. Первоначальный взнос и уже сделанные выплаты новый покупатель вам вернёт – но вряд ли в полном объёме. В общем, на лёгкий заработок надеяться не стоит.

Продажа через банк и военная ипотека

Наконец, третья тропинка – может, и не самая выгодная, но зато самая беззаботная. По крайней мере, для вас – точно. Вы просто доверите всю работу банку, а сами устроитесь поудобнее с ручкой в руках, чтобы ставить подписи там, где попросят. Так что это лучший выбор для лентяев или тех, у кого на такие дела просто нет времени. Причём настолько нет времени, что они готовы пожертвовать немаленькой денежной суммой. Надо понимать, что в банке ни у кого нет желания продать вашу квартиру подороже, главное для них – это закрыть долг.

В противовес этой простой схеме упомянем перепродажу жилья, купленного по военной ипотеке. С ней справиться будет тяжелее всего – сначала полностью закрываете долг, а уже потом, сняв обременение и получив право собственности в Росреестре, продаёте квартиру так, как будто никакой ипотеки и не было.

Финальное напутствие

Хотя мы и использовали несколько раз в тексте слово “просто”, ничего совсем уж простого в перепродаже квартиры, купленной в ипотеку, нет – разве что один способ проще другого. Вообще, это действительно сложный путь – чтобы преодолеть его с успехом, нужно очень сильно верить в его счастливое завершение. Почаще напоминайте себе, что где-то там, после долгих поисков покупателя, бесед с банком, разнообразных юридических проволочек и всех ваших усилий, вас ждёт новая счастливая жизнь. Надеемся, что не менее счастливая жизнь ждёт и людей, которые станут новыми хозяевами вашей старой квартиры.

Георгий Парадный

Комментарии

Еще не оставлено ни одного комментария, но вы можете это исправить.