Последние мировые новости накладывают свой отпечаток на, кажется, все сферы человеческой деятельности. Вот и российский рынок недвижимости они не обошли стороной. В условиях надвигающегося экономического кризиса застройщикам нужно искать новые способы привлекать к себе потенциальных клиентов, а клиентам – находить способы как-то приобретать жильё, не тратя на него последние деньги.
И тут спасти всех может схема trade-in, она же – трейд-ин. Она уже прижилась на российских рынках автомобилей и техники, а вот рынок недвижимости только начинает её принимать. Всё больше и больше девелоперов начинают ей пользоваться, эксперты называют её альтернативой надоевшей всем ипотеке, а покупатели квартир с радостью открывают для себя, что это вообще такое. В этой статье – рассказываем, отвечаем на вопросы и даже предсказываем будущее этого простого процесса со сложным названием!
Что такое трейд-ин
В русский язык слово “трейд-ин” пришло, понятно, из английского, вот только там это сразу два слова – trade in. Каждое из них по отдельности вы можете помнить ещё со школьной скамьи, это глагол “торговать” и предлог “в”. Но что они означают вместе? Означают, что торговля происходит с взаимозачётом, покупатель отдаёт за желанный товар не только деньги, но и что-то ещё – чаще всего, такой же товар, только старый и уже бывший в употреблении.
Допустим, вы хотите приобрести новый смартфон, но стоит он слишком дорого. Чтобы чуть снизить для себя его цену, вы можете отдать в счёт него свой старый смартфон – и тогда в магазине вам сделают скидку. Кажется, это взаимовыгодное сотрудничество. Вам всё равно не нужен второй смартфон, и вы бы наверняка попытались его продать. Магазину, а может и работающему с ним производителю смартфонов он наоборот нужен – можно проанализировать его работу, использовать какие-то его детали, ну и просто, может быть, продать заново. Примерно так это работает и с другой техникой – ноутбуками, стиральными машинами, даже автомобилями...
Правда, трейд-ин в сфере недвижимости не предлагает продавцу такого разнообразия вариантов. Сделав скидку своему покупателю и забрав у него его старую квартиру, он может её только продать – и, в общем, всё, не будет же он изучать её устройство. Однако трейд-ин не только привлекает к застройщику покупателей (которым, как и в случае со смартфоном, не нужны две квартиры, достаточно и одной), но и наращивает его базу недвижимости и даёт ему возможность попрактиковаться в продажах. В общем, опять же, схема не просто взаимозачётная, но и взаимовыгодная.
Почему сферу недвижимости трейд-ин захватил не сразу
Первое время схема трейд-ин не пользовалась большой популярностью на российском рынке недвижимости. Правда, объяснить это можно не только нелюбовью наших соотечественников ко всему новому, но и тем, что сама схема была продумана плохо и не нравилась ни застройщикам, ни их клиентам. Застройщики сотрудничали с риэлторами, выступавшими посредниками в сделках, и отдавали им крупную сумму за услуги. А суммы, за которые приобретались старые квартиры, наоборот были маленькими, иногда чуть ли не на 25-30% ниже средней рыночной стоимости. Риэлторы объясняли это срочностью сделки.
В то же время многие обращались к трейд-ину тогда, когда не находили другого способа выгодно избавиться от своей старой квартиры, и поэтому квартиры в процессе участвовали только самые непривлекательные, обладающие серьёзными недостатками – плохим состоянием, спорным видом из окна, неблагоприятными соседями... Получается, недвижимость с и без того низкой стоимостью оценивали ещё ниже – и довольных участников в сделке вообще не оставалось.
К счастью, сейчас уже можно утверждать, что эта ситуация изменилась – и изменилась к лучшему. Перепробовав разные подходы, застройщики нашли те, которые особенно нравятся им и их клиентам. Риэлторы, к слову, тоже не остались не у дел! Многие застройщики договорились с близкими им агентствами и продолжают пользоваться их услугами в процессе трейд-ин, чтобы избежать большого налога.
Преимущества трейд-ин от крупных застройщиков
Однако многие наши застройщики работают с трейд-ин и самостоятельно. Скажем, крупнейший девелопер страны, группа компаний “ПИК”, не обходит модное веяние стороной – и предлагает для трейд-ин услуги своей дочерней компании под названием “ПИК-Брокер”. Та может не только оценить вашу старую квартиру, но и сделать в ней косметический ремонт и проверить её документацию. Ещё одно достоинство “ПИК-Брокер” – там берут даже квартиры с ипотекой и с долгами по “коммуналке”. Глядя на эти условия, понимаешь, что своей популярности “ПИК” добился вполне справедливо, уж что-что, а продавать недвижимость он умеет!
У группы компаний “А101 Девелопмент” – другое преимущество. Этот застройщик обращает внимание своих клиентов на то, что может взять в счёт оплаты новой квартиры даже квартиру в российском регионе. То есть если вы давно мечтали переехать из своей провинции в Москву, а то и в Новую Москву (“А101 Девелопмент” – один из главных застройщиков в этой локации), то вот он, ваш шанс. Понравившуюся вам недвижимость забронируют за вами на 150 дней, а цену на неё в течение этого периода повышать не будут. Но даже если средств на приобретение не хватит и тогда, вы сможете воспользоваться выгодной ипотекой. Не зря компанию часто хвалят за клиентский сервис.
А трейд-ин от компании Ingrad интересен тем, что этот застройщик позволит вам жить в проданной вами, то есть в вашей бывшей квартире до переезда в новую. В некоторых случаях нужно будет разве что платить ежемесячную аренду, да и то невысокую. То есть пока вы ждёте, когда приобретённую вами новую недвижимость достроят и сдадут в эксплуатацию, в вашей жизни ничего не меняется, вы продолжаете жить там же, где жили. Не надо избавляться даже от мебели, её можно будет сразу перевезти на новое место. Да и уверенность в надёжности застройщика как-то сразу появляется – своевременное выполнение обязательств не только в ваших, но и в его интересах.
Таким образом, мы понимаем, что завоевать популярность на российском рынке трейд-ин смог за счёт индивидуальных девелоперских инициатив. Конкурируя за внимание клиентов, они идут им навстречу и предлагают всё более выгодные схемы. При этом про своё благополучие застройщики тоже не забывают – благодаря трейд-ин люди отдают предпочтение именно им. А ещё они наконец решаются на переезд – приобретают жильё, уже имея одно в собственности. То есть трейд-ин приводит на рынок недвижимости новых людей – тех, кто, казалось бы, в нём уже и не заинтересован.
Как проходит трейд-ин-сделка
Хотя, как мы уже выяснили, у каждого застройщика есть свои особенности трейд-ин-сделок, сценарий их проведения всё равно у всех примерно один. Он состоит из следующих пяти шагов.
- Покупатель обращается к застройщику и заявляет о желании приобрести у того квартиру – а при её оплате использовать свою старую недвижимость.
- Застройщик закрепляет за потенциальным покупателем желанную им квартиру, а также цену на неё.
- Застройщик нанимает посредника, который проведёт оценку недвижимости его клиента и проверит все юридические тонкости.
- Застройщик или его посредник заключает с потенциальным покупателем договор о продаже его квартиры – и в итоге старая квартира клиента находит своего покупателя.
- Наконец, покупатель заключает договор о приобретении новой квартиры, а деньги, полученные им от продажи старой, идут в счёт её оплаты.
Несмотря на кажущуюся простоту, схема имеет и свои подводные камни. Скажем, один шаг может длиться сильно дольше другого. Скажем, срок бронирования квартиры в новостройке и цены на неё варьируется от месяца до чуть ли не полугода, тогда как заключение сделки занимает всего одну встречу. В процессе легко запутаться – покупатель одновременно примеряет на себя роль продавца, пусть, собственно, продажей он и не занимается. Ну и нельзя забывать о том, что в современных рыночных условиях застройщики могут менять очерёдность шагов – например, продавать новую квартиру, ещё не продав старую, или наоборот предлагать клиенту определённую квартиру в соответствии с оценкой его собственной недвижимости.
Плюсы схемы трейд-ин
Разобравшись в схеме трейд-ин и проанализировав её условия на современном российском рынке недвижимости, мы насчитали у неё пять безусловных плюсов.
- Трейд-ин – это отличная возможность с пользой избавиться от квартиры, которая вам не нравится. Эксперты отмечают, что новым предложением застройщиков чащего всего пользуются молодые люди, получающие старые квартиры в наследство. Хотя в старом фонде и есть некая романтика, многих смущают неприятные соседи, осыпающиеся подъезды, да и само жильё, требующее серьёзного ремонта. Новостройка таких проблем лишена.
- Трейд-ин – это редкий шанс перепоручить сделку по продаже недвижимости специалисту. Дело это непростое, требующее профессиональных знаний, крепких нервов и большого объёма времени. Обращаясь к застройщику или к риэлтору, вы снимаете с себя всю ответственность и можете не переживать, что сделка затянется, а вас обманут мошенники.
- Трейд-ин – надёжная страховка на случай, если на вашу собственность тяжело найти покупателя. Мы точно знаем, что это не только в ваших интересах, но и в интересах застройщика и его посредников. Можем быть уверены, что до бесконечности процесс не затянется и в определённый момент на него не махнут рукой.
- Трейд-ин даёт вам гарантию сохранения определённой цены на долгий период времени. Застройщик закрепляет за выбранной вами квартирой её стоимость, что сегодня дорогого стоит. Мы-то знаем, как новостройки быстро растут в цене в процессе строительства и как обидно бывает, когда понимаешь, что не успел приобрести её раньше. Трейд-ин даёт отсрочку платежа.
- Наконец, трейд-ин – редкая для обычного человека возможность приобрести квартиру в новостройке, не влезая ради неё в ипотеку. В обществе наблюдается разочарование в этой схеме, многие наши соотечественники не хотят взваливать на себя эти обязательства. В то же время и банки отказывают всё большему количеству обращающихся к ним людей – на них и без того висят несколько кредитов. Трейд-ин – глоток свежего воздуха для всего рынка.
Минусы схемы трейд-ин
Однако, увы, есть у схемы трейд-ин и минусы. Их мы насчитали ровно столько же, сколько и плюсов, – пять.
- Трейд-ин экономит время, но не деньги. Даже сейчас, когда он не обходится совсем уж дорого, он всё ещё отбирает от старых квартир часть их стоимости. Если бы вы сами задались целью продать собственную недвижимость, а потом вложить полученные деньги в приобретение новой, сумма у вас на руках определённо была бы больше. Насколько больше, вопрос сложный, эксперты отвечают на него по-разному, но все сходятся во мнении, что речь идёт даже не о десятках, а сотнях тысяч рублей. Иногда разница в цене может составлять чуть ли не полмиллиона.
- Трейд-ин-сделка ставит в привилегированное положение не покупателя, а продавца. Для заключения договора он может требовать, чтобы ваша старая квартира соответствовала определённым характеристикам (от хорошего вида из окна до полного порядка с документами), а в случае несоответствия им – отказывать вам в сделке. Вы же в выборе ограничены, в том числе и в выборе застройщиков – схему трейд-ин в России пока предлагают не все.
- Чаще всего трейд-ин-сделка ставит покупателя в такое положение, когда ему нужно покинуть своё старое жильё, пока он ещё не может въехать в новое. Это выливается не только в дополнительные суммы, уходящие на оплату аренды, но и в заботу о будущем ремонте. Да и само по себе чувство неприятное: только вчера вы были собственником, а сегодня одного жилья у вас уже нет, другого – ещё нет.
- Хотя, как мы заявили выше, некоторые застройщик предоставляют возможность приобрести у них квартиру в трейд-ин даже жителям другого региона России, абсолютное большинство девелоперов не идут на такой шаг. Больше того, согласно статистике, чаще всего квартиры, участвующие в сделке трейд-ин, находятся не только в одном регионе, но и в одном районе одного города. Что это – показатель, что горожане не любят переезжать с насиженных мест? Или верный признак того, что выбор новостроек при схеме трейд-ин ограничен ещё сильнее, чем мы думали?
- Последний минус нашего списка чуть необычный – покупателя он не касается, а минусом выглядит исключительно для застройщика. Но иногда можно подумать и о нём, верно? Дело в том, что если он соглашается на сделку трейд-ин, а быстро найти покупателя квартиры на вторичном рынке не может, то почти наверняка теряет прибыль. Даже если вы просто покупатель, а дела застройщиков вас не заботят, это может на вас отразиться – если схема будет выгодна только одной стороне сделки, с рынка она быстро исчезнет.
Популярность и будущее трейд-ин на российском рынке
В риэлторских агентствах в прошлом году популярность трейд-ин-сделок в среднем выросла на 13% по сравнению с позапрошлым. У застройщиков она тоже растёт, но в более медленном темпе и пока ещё составляет всё же не самую значительную часть от всех их сделок. Девелоперов, которые не предлагают эту услугу, в Москве и Подмосковье почти не осталось – а значит, нет и клиентов, которые были бы с ней незнакомы. Она наращивает обороты и входит не только в моду, но и в привычку – и скоро станет такой же повседневной как ипотека.
И всё же – как скоро можно ожидать значительного роста популярности трейд-ин- сделок? И до какого уровня? Пока одни эксперты уверены, что эта схема захватит чуть ли не половину рынка, другие отдают ей скромные 20%. Надвигающийся кризис в сфере недвижимости тоже наверняка на ней отразится, вот только непонятно, каким образом. С одной стороны, надоевшие всем ипотечные кредиты точно ждёт тёмное будущее, а трейд-ин-сделки как раз могут быть их альтернативой. С другой – возможно, люди решат не совершать никаких сделок с недвижимостью до лучших времён и пожить пока в старых, но собственных квартирах. Так или иначе, но следить за развитием трейд-ин на российском рынке будет очень интересно.
