Новые правки в закон о долевом строительстве – что ожидает застройщиков и рынок новостроек в 2018г.?

Дмитрий КотровскийПартнер девелоперской компании "Химки Групп"


Я считаю, что Минстрой предпринял попытку утвердить в ускоренном варианте ранее ни с кем и нигде не обсуждаемые поправки, представители рынка обоснованно раскритиковали законопроект. Поправки предлагают нерациональные меры регулирования, которые не решают государственных задач по ликвидации обманутых покупателей-участников долевого строительства и создают нагрузки для бизнеса. Дополнительные обязанности для застройщиков создадут лишь дополнительные затраты для покупателей жилья и всех игроков рынка.

Если рассматривать поправки постатейно, в первую очередь вызывает вопросы установленное ограничение направлять денежные средства дольщиков строго на строительство определенного объекта недвижимости. Возникает вопрос, на какие средства застройщик будет осуществлять рекламу объекта. А без рекламы и продвижения своих проектов ни один застройщик не сможет успешно реализовать свой продукт. Поправки предусматривают создание компенсационного фонда, призванного в случае банкротства застройщика возместить убытки участникам долевого строительства. Принципиальным образом появление компенсационного фонда не изменит ничего в деятельности застройщиков. Если раньше они отчисляли примерно такие же сумы (1,2% от стоимости, указанной в ДДУ) на счета страховых компаний, то теперь эти деньги будут направляться в компенсационный фонд. Однако, новый орган не в достаточной степени защищает права покупателей жилья. Компенсация рассчитывается по формуле: площадь квартиры, умноженная на среднюю цену квадратного метра жилья на рынке новостроек. При этом, непонятно, как будет рассчитываться эта средняя стоимость, нет гарантии, что она не будет занижена.

Кроме того, нововведение предусматривает ограничения выплат по площади квартир. Так, получить компенсационные денежные средства возможно лишь не более чем за 120 кв.м. Непонятно, почему ущемляются права покупателей элитного жилья, ведь в этом сегменте зачастую площади квартир значительно больше указанного метража. Сегодня застройщикам и так достаточно тяжело получить кредитование в банке. Нововведения еще больше усложняют этот процесс. Девелоперы смогут кредитоваться только в одном банке и будут проводить через него все денежные операции. В свою очередь, банки будут не только контролировать и отслеживать целевое назначение всех платежей, но и ход строительных работ на объекте, что по существу приведет к образованию второй службы технического надзора на строительной площадке. Резюмируя можно сказать, что комплекс поправок приведет к уходу с рынка мелких и средних игроков, которые не смогут выдержать конкуренции с более крупными компаниями. В итоге, на рынке могут появиться монополисты, которые будут диктовать ценообразование, а в случае банкротства одной из таких компаний, финансовые последствия и обязательства перед дольщиками лягут тяжелым бременем на всех участников отрасли и компенсационный фонд вряд ли поможет в этой ситуации.

Роман СычёвГенеральный директор ТЕКТА GROUP

Новые правки, несомненно, отразятся на всех участниках отрасли и повысят прозрачность рынка новостроек. Действия большинства девелоперов станут понятными, а покупательские риски сократятся. Нововведения предусматривают работу застройщика по принципу «одно юридическое лицо – один объект». При этом размер уставного капитала компании должен составлять от 2,5 млн рублей, опыт работы – не менее 3-х лет, а объем введенного жилья – более 10 тыс. кв. м. Покупатели будут подстрахованы компенсационным фондом, в который девелорперы начнут отчислять средства в размере 1,2% от суммы ДДУ. В случае возникновения у застройщика финансовых проблем дольщики смогут получить компенсацию. Конечно, изменения прибавят бумажной работы, а также приведут к росту числа юридических лиц. Тем не менее, новые правки позволят отсеять недобросовестных застройщиков, сократить количество обманутых покупателей и сделать рынок новостроек более цивилизованным. Можно ожидать, что изменения примут очертания уже в 2018 году.

Кирилл ИгнахинГенеральный директор Level Group

Полагаю, самым главным изменением, которое серьезно повлияет на деятельность застройщиков, станет требование создать резерв на расчетном счету застройщика, составляющий не менее 10% от планируемой стоимости строительства. Поскольку эти средства придется заморозить до начала привлечения средств дольщиков по ДДУ, это может поставить в затруднительную ситуацию девелоперов с небольшими финансовыми резервами.

В этом случае на рынке останутся только те игроки, которые смогут провести максимально «тонкую настройку» своего бизнеса, оптимизировать затраты и правильно оценить свои силы. Вместе с тем, повышенные требования к финансам могут спровоцировать уход слабых игроков. В целом мы относимся к ужесточению требований к долевому рынку с пониманием – речь идет об очень большой отрасли и рисках рядовых граждан, для которых жилищный вопрос – это зачастую проблема всей жизни. Поэтому, конечно, многим игрокам придется не просто, но с точки зрения «здоровья рынка» и защиты покупателя, все меры, предпринимаемые властями, оправданы. В конечном счете, все застройщики выиграют от нововведений, ведь вырастет доверие клиентов к долевому строительству и многие из тех, кто сегодня считает вложение в строящееся жилье неадекватным риском, придут на рынок. Главным образом, новые правила работы потребуют изменения подхода к финансированию и отчетности. И к первому, и ко второму мы абсолютно готовы.

Наталия НестероваКоммерческий директор девелоперской компании "Тройка РЭД"


Не секрет, что принятые поправки в ФЗ-214 призваны защитить права дольщиков и избежать повторения ситуаций, когда покупатель, заплатив за квартиру, остается в итоге без жилья. В частности с этой целью создается компенсационный фонд, куда застройщик будет обязан отчислять 1,2% от каждого заключенного ДДУ. Сумма в 1,2% сравнима со стоимостью страхования, т.е. это нововведение никак не отразится на себестоимости квартир, однако, покупатели при этом действительно получают гарантии того, что их квартиры будут построены и сданы в эксплуатацию.

Напомню, история не знает примеров, когда жилой комплекс был достроен на деньги страховой компании после банкротства застройщика. Таким образом, создание компенсационного фонда действительно может быть эффективным инструментом по защите прав дольщиков. Что касается введения эскроу-счетов, цель которых также дать покупателю гарантию, что в итоге он не станет обманутым дольщиком, то, на мой взгляд, вряд ли данная система будет востребована в 2018 году. С точки зрения теории схема является рабочей: собственник квартиры условно замораживает свои средства, при этом стоимость квартиры не увеличивается по мере готовности объекта, а в случае, если застройщик становится банкротом, и дольщики не проявляют желания достраивать объект, покупатель получает свои средства обратно. Однако для застройщика данная схема работы не является интересной. Кроме того, здесь важно понимать, что сохранность денежных средств в банках тоже необходимо гарантировать: только с начала 2017 года лицензии были отозваны у более чем 30 банков. На мой взгляд, это возможно сделать при участии банков, подконтрольных государству.

Отмечу, что все изменения в совокупности с учетом введения минимального размера уставного капитала, зависящего от совокупности стоимости объектов, оказывают серьезное влияние на финансовое положение застройщиков. В итоге мы получаем картину, когда небольшим девелоперским компаниям будет сложнее осуществлять свою деятельность. Как результат, это может привести к укрупнению игроков на рынке. С одной стороны эту тенденцию можно рассматривать также как дополнительную гарантию для дольщиков – крупные, финансово устойчивые компании с большей вероятностью выполнят свои обязательства по строительству объектов. Однако сам процесс монополизации рынка может понести за собой и негативные для покупателей последствия – в частности, рост стоимости жилья. Кроме того, застройщики, не имеющие возможности привлекать средства дольщиков, которые фактически выступали для них беспроцентным кредитом, будут вынуждены либо строить на собственные средства, либо привлекать кредитные. Как следствие, застройщик будет вынужден включить в себестоимость квартир свои затраты, в том числе и на привлечение проектного финансирования.

Мария ЛитинецкаяУправляющий партнер "Метриум Групп"


На мой взгляд, 2018 год станет адаптационным периодом для всей строительной отрасли. Главным образом, застройщикам придется привыкать к ужесточенным требованиям по финансовой устойчивости своих организаций, а также к взаимодействию с компенсационным фондом. Последний не только сможет собирать отчисления от заключаемых в стране ДДУ, но и получит контрольные функции, скажем, сможет запрашивать у застройщиков на регулярной основе информацию о состоянии организации. По сути, создается дополнительный контролирующий орган.

В целом ужесточение требований к застройщикам в конечном счете приведет к дополнительным расходам – те же 10% от стоимости реализации проекта где-то нужно взять. Соответственно, усилится зависимость девелоперов от банковского кредита. В конечном счете, себестоимость строительства из-за перенапряжения проектных финансов неизбежно вырастет, и в этой ситуации застройщику придется делать выбор между повышением цен и снижением собственной маржи. Однако не стоит забывать, что ситуация в отрасли в целом остается непростой. По данным Росстата, в конце II квартала 2017 года 72% всех опрошенных в стране руководителей строительных организаций оценивали обстановку как «удовлетворительную». Среди главных проблем они называли тяжелое налоговое бремя, низкую платежеспособность населения, постоянные перемены в «правилах игры» в отрасли. Одновременно напомню, что по итогам I полугодия 2017 года число заключенных ДДУ в России не выросло, как в 2016 году, а сократилось на 6%. То есть спрос на жилье все еще не восстановился, поэтому, на мой взгляд, в такой сложной обстановке отрасли нужно взять «тайм-аут» и воздержаться от очередных пересмотров законодательства.

Андрей КолочинскийУправляющий партнер ГК "ВекторСтройФинанс"


В целом направленность изменений в 214-ФЗ ясна – требования ужесточаются, защищенность дольщиков возрастает. Однако среди поправок есть и такие, которые вызывают много вопросов. В частности, в текущей редакции 214-ФЗ само определение застройщика получило более четкую трактовку, которая, тем не менее, не до конца ясна. В частности, застройщиком может считаться только юридическое лицо или его дочерние организации, которые уже имеют опыт строительства многоквартирных домов не менее трех лет. По сути, новые участники на рынке появиться не смогут исходя из данной формулировки.

Также вызывает вопросы правило «один застройщик – одно разрешение на строительство», которое может привести к удорожанию крупных проектов. Раньше при многоэтапном строительстве большого жилого комплекса для каждой очереди девелопер мог получить отдельные разрешения. Соответственно, он мог привлекать средства дольщиков и выстраивать график начала строительства и ввода в эксплуатацию, сообразуясь исключительно с финансовой-экономической ситуацией в проекте и своем бизнесе. Теперь же каждую очередь придется строить и вводить в эксплуатацию исключительно за счет текущего потока привлеченных средств. Это вынудит разбивать один комплексный проект на несколько этапов, которые придется строить и завершать последовательно, а не одновременно. Соответственно, это приведет к растягиванию сроков реализации. Причем каждый последующий этап будет начинаться как новый – снова придется замораживать средства в уставном капитале, откладывать не менее 10% стоимости строительства до начала продаж и т.д. В конечном итоге, это может усилить зависимость застройщика от «длинных» денег и приведет к удорожанию проекта.

Валентина ЕпифановаКонцерн ЮИТ, вице-президент по правовым вопросам


Первые нововведения в отношении новых проектов, запущенных в продажу, начнут действовать уже этой осенью, когда начнет функционировать Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства. Безусловно, это важный шаг в отношении защиты прав дольщиков, однако отчисления в Фонд в размере 1,2% от стоимости договора для многих застройщиков будут выше (хотя и не существенно), чем действующее в настоящий момент страхование, что в конечном итоге повлияет либо на цены, либо на уровень маржинальности застройщиков.

В целом же, «гладкость» перехода застройщиков на новую схему по новым проектам будет во многом зависеть от организации работы и налаживания межведомственного электронного взаимодействия Фонда, в первую очередь с Росреестром, в течение ближайших трех месяцев. Что касается поправок, которые вступят в силу с 1 июля 2018 года, то они практически для всех участников рынка оказались полной неожиданностью и фактически развернули на 180 градусов тот подход к долевому строительству, который содержался в предыдущем пакете поправок, вступивших в силу с 1 января 2017 года. Так например, если предыдущий пакет поправок был направлен на «укрупнение» застройщиков, обладающих достаточным капиталом, то грядущие изменения фактически закрепляют подход, когда застройщик создается под один проект в рамках одного разрешения на строительство и полностью зависит от банковского финансирования.

При этом, на банки возлагается не свойственная им функция контроля за строительными сметами, а застройщик по сути становится «заложником» банка, в котором у него открыт единственный расчетный счет. Такой подход обезопасит граждан, вкладывающих деньги в строительство конкретного дома, однако приведет к существенному удорожанию строительства как за счет банковского финансирования, так и за счет увеличения операционных затрат застройщиков на поддержание новой структуры. Ожидается, что в течение первого полугодия большинство застройщиков постараются запустить в продажу максимальное число объектов по «старым» правилам.

Алексей ЗубикКоммерческий директор компании BSA


Новые правки в закон о долевом строительстве, принятые с июля этого года, не могут не отразиться на рынке недвижимости. Требования к застройщикам только ужесточаются, растет как финансовое давление, так и контроль со стороны государства. С одной стороны, новые правки в законе помогут обезопасить дольщиков, с другой – не могут не отразиться на цене. Резкого роста цен, конечно не будет, поскольку сейчас, когда конъектура рынка низкая, не многие застройщики пойдут на повышение цен.

К 2018 году застройщики уже адаптируются к новым правилам рынка и при стабилизации ситуации со спросом на новостройки, цена квадратного метра возрастет. Конечно, при покупке жилья на начальных этапах строительства повышение цен не будет бросаться в глаза, но чем ближе объект будет подходить к итоговой стадии строительства, тем больше застройщик будет поднимать стоимость квартир. Ожидается также уменьшение предложения, но это скорее плюс, чем минус. На рынке будет больше качественных проектов, а небольшие компании-застройщики либо будут объединяться, либо уйдут с рынка.

Ольга ПавловаДиректор Департамента продаж и оформления компании "Магистрат"

Новые поправки в 214-ФЗ вступили в силу уже дважды за текущий год. Главная цель данных нововведений защита интересов дольщиков, путем введения дополнительных требований к застройщику: увеличения размера уставного капитала, страхование ответственности, эскроу-счета, обязательное отчисление 1,2 % средств в компенсационный фонд, ограничение использования полученных от дольщиков денежных средств (целевые траты, предусмотренные законом), повышение прозрачности деятельности застройщика путем раскрытия информации.В результате чего, требования к застройщику и его деятельности существенно ужесточились, расходы заметно выросли. Также законопроект предполагает выдачу новых разрешений на строительство «по одному в руки», т.е. одного разрешения на одну компанию. Таким образом, на каждый новый объект придется создавать отдельное юрлицо, что также несет дополнительные финансовые издержки, поскольку застройщики редко ведут один проект, в следствие чего, последует разрастание группы лиц застройщика и увеличение внутригрупповых расходов. Жесткий контроль необходим, но на фоне общего экономического спада дополнительные требования и ужесточения могут вынудить уйти с рынка небольшие строительные компании, а рост издержек, однозначно отразится на стоимости кв. метра, что еще более усугубит довольно непростую ситуацию на рынке.