Редевелопмент: там, где встречается история и современность

В 2015 году промышленная архитектура Москвы была признана отдельным видом культурного наследия. И этому есть объяснение. Больше ста лет назад каждый владелец производства заказывал особый проект здания, привлекая к строительству фабрик лучших архитекторов. Заводы возводились на окраинах города, но с ростом Москвы многие из них оказались в самом центре. Сегодня промзоны занимают почти 10% площади Центрального округа столицы. Москва в старых границах почти исчерпала свой потенциал застройки, поэтому актуальной и насыщенной стала тема освоения бывших промышленных территорий.

Практически единственной возможностью для нового строительства на территории города остаются бывшие промышленные зоны - это огромные пространства, эксплуатация которых зачастую датируется XVIII-XIXвеками. В большинстве случаев, эти участки никак не используются и несут ряд проблем для города и его жителей – опасная и не благоприятная среда для соседства, нарушена общая архитектурная композиция города. Именно поэтому, сейчас разворачиваются целые градостроительные программы по освоению бывших промзон и изменению функционального назначения ветхих строений.

Проекты редевеломпента интересны не только застройщикам потому, что дают новые участки земли в интересных локациях, но и городским властям и жителям, так как имеют множество преимуществ. Комплексное строительство на участках бывших промышленных зон позволяет модернизировать ветхие постройки, превращать их в современные, комфортные и безопасные в эксплуатации здания, изменять функциональную принадлежность. Объекты на таких территориях приводятся в порядок, а это означает и ремонт коммунальных сетей, и восстановление инфраструктуры. Зачастую проекты редевелопмента включают строительство новых подъездных путей, бульваров и мостов. Помимо этого, такие проекты позволяют реализовывать интересные жилые проекты. Изолированное положение промзон делает их оптимальным вариантом для создания своеобразных маленьких городов внутри столицы, а жилые здания отличаются своей особой концепцией и средой обитания, гармонично вписываясь во внешний архитектурный облик города, меняя его в лучшую сторону.

Стоит отметить, что проекты редевелопмента для самого застройщика – это не «счастливый билет», который достался ему в качестве земли в центральных локациях столицы. Существует ряд сложностей, с которыми сталкивается строительная компания при разработке и реализации проектов редевелопмента.  

Есть два варианта освоения участков, где находилось производство прошлых веков:

• Первый - полное освобождение территории, снос всех объектов и застройка земли с нуля жильем и коммерческими площадями. 

• Второй - реконструкция и модернизация зданий и коммуникаций, а также их дальнейшее использование. 

Второй вариант наиболее популярен потому, что в большинстве случаев постройки на территориях промзон имеют культурную, историческую или архитектурную ценность, а их возраст превышает 100 лет. Они возводились по устаревшим технологиям и часто не соответствуют актуальным нормам строительства, даже без учета износа. Исторические здания строились с применением деревянных перекрытий, кирпичных или древесных стен, ленточного фундамента или основания из бутового камня. Сейчас такие строительные конструкции могут быть не только не надежными, но и не безопасными. Кроме того, за длительное время отсутствия эксплуатации зданий, жизнь вокруг таких объектов не стояла на месте - город расширялся, дома строились, прокладывались новые коммуникации, изменялись характеристики грунта. Все это привело к дополнительному ухудшению исторических объектов. Только грамотная реконструкция позволяет делать их пригодными для эксплуатации в современных условиях.

Примеры удачного редевелопмента

Несмотря на все трудности, успешные проекты по освоению бывших промышленных территорий существуют. В настоящий момент, в Басманном районе Москвы, на территории бывшего Московского ткацко-отделочного комбината, возводится клубный квартал «Резиденции архитекторов».

О существовании комбината и процветающего производства на Рубцовской набережной сейчас напоминает лишь несколько сохранившихся исторических построек. В 1893 году купец Михаил Корякин выкупил земли между Рубцовской набережной и нынешней улицей Большой Почтовой и активно, один за другим, начал возводить корпуса из красного кирпича. Внутренние пространства зданий были разделены на несколько разных секций тонкими рядами чугунных колонн. Они же поддерживали плиты перекрытия. Но вся эта информация известна только из исторической хроники - ни плит перекрытий, ни колонн до нашего времени не сохранилось.

Известная ткацкая фабрика прекратила свою работу много лет назад. До момента строительства жилого проекта, она представляла собой хаотичные склады и свалки, нарушала общую архитектуру старинного Басманного района и не несла функциональной пользы для города и его жителей. Там, где когда-то шумели станки ткацкого завода, сейчас вырастают дома жилого квартала, совершенно нового пространства для жизни отдыха и работы.

Часть старинных построек застройщик сохраняет, часть демонтирует и сносит. Сейчас стены одного из корпусов бывшей фабрики буквально закована в прочный металлический каркас, для предотвращения дальнейшего разрушения. Наиболее сохранившиеся кирпичи, будут использованы в дальнейшей отделке фасадов современных зданий. На некоторых кирпичах до сих пор можно разглядеть старинное клише.

Но не только бульвар делает проект на улице Большой Почтовой интересным и общественно полезным. Два берега реки Яузы соединит пешеходный мост. Вестибюль входа на мост, со стороны Рубцовской набережной, расположится в реконструируемом здании, выходящем фасадом прямо к реке. Форма моста, предположительно, будет в виде закрученного пропеллера, символизирующего движение времени и соединение прошлого и будущего в одном проекте.

Еще один интересный объект редевелопмента находится на Павелецкой набережной, Даниловского района. Клубный квартал «Резиденции композиторов» расположился на территории бывшей картонажно-полиграфической фабрики конца XIX века, принадлежавшей русскому купцу прусского происхождения Е. Е. Шлихтерману. Проект интересен для города тем, что помимо демонтированния и реконструкции опасных и эстетически непривлекательных построек на участке, наиболее ценные фрагменты фасадов старинных строений будут воссозданы по чертежам, подготовленным лицензированными экспертами Москомнаследия.

Проект редевелопмента на Павелецкой набережной разработало архитектурное бюро «Sergey Skuratov ARCHITECTS». Главный принцип проектирования квартала - сохранение духа места, создание ансамбля построек, который будет напоминать о некогда существовавшей фабрике. Стилистические особенности домов, материалы, используемые в проекте, а также градостроительные решения – все способствует осуществлению этой задачи. По проекту все планировочные и композиционные оси существующей застройки будут сохранены, новые фрагменты фасадов домов воссозданы и максимально приближенны к первоначальному облику. Внешний вид всего комплекса сохранит архитектурные детали карнизов, окон и обрамлений проёмов конца XIX века.

Сегодня на месте бывших промзон все чаще появляются современные городские комплексы, офисные кварталы, разбиваются парки и открываются музеи. Такие объекты достойны внимания не только профессиональных архитекторов – урбанистов, но и простых жителей города – ценителей прекрасного. Освоение и реорганизация таких территорий застройщиками позволяет дать новую жизнь старым и ветхим постройкам, а горожанам дополнительные инфраструктурные и социальные объекты, в виде мостов, бульваров, пешеходных улиц. Единая архитектурная композиция новых домов делает внешний вид города эстетически привлекательным, а окружающую среду, для обитателей районов с заброшенными промзонами - безопасной и комфортной.