Внезапные поправки в ФЗ-214 - в декабре 2018 года правительство предприняло новый маневр на рынке долевого строительства

29 Декабря, 2018 2808 Игорь Василенко
Внезапные поправки в ФЗ-214 - в декабре 2018 года правительство предприняло новый маневр на рынке долевого строительства

В новый год – с чистой совестью! Теперь правительство сделало все, чтобы застройщики спокойно работали. Прямо перед началом нового, 2019 года, в закон №214-ФЗ были внесены очередные правки, которые, надо полагать, завершают цикл законотворчества в области долевого строительства в этом году, однако оставляют поле для маневра в году наступающем. Эксперты редакции портала Новостроев.ру решили разобраться в поправках, которые были приняты так спешно, да еще и под самый конец года.

Соответствующий законопроект (№478-ФЗ), принятый Госдумой в декабре 2018 года и одобренный Совфедом и подписанный Президентом в этом же месяце не стал неожиданностью для рынка. На протяжении года профильные эксперты не раз подчеркивали, что рынок строительства жилой недвижимости не готов к стремительным изменениям (соответствующие законы должны вступить в силу с начала года), как и банки не готовы к масштабному переходу застройщиков на проектное финансирование и контроль эскроу-счетов.

Vnezapnye_popravki_1.jpg

Собственно, к концу года этот факт стал очевидным и в законодательство были внесены изменения, оставляющие застройщикам некоторое поле для маневра. Новый закон, который, с одной стороны, ужесточает правила перехода застройщиков «на новые рельсы», с другой стороны – оставляет последним лазейки.

Основной момент: сокращение сроков перехода на проектное финансирование

Предыдущая редакция закона №214-ФЗ определяла конкретную дату перехода на режим проектного финансирования, а также внедрение эскроу-счетов – с 1 июля 2019 года. Все расчеты по ДДУ, которые поданы на регистрацию с июля, должны проводиться с использованием эскроу-счетов. В более ранней версии фигурировала несколько иная дата – начало 2021 года, таким образом, у застройщиков осталось меньше времени на подготовку к новой реальности.

Новый закон не определяет статус документов, заключенных до этой даты, но без внесения оплаты. Что это значит? Это значит, что застройщик может прямо сейчас заключить договоры с другими компаниями, принадлежащими учредителям. На все площади, которые будут впоследствии предложены к продаже – это сами квартиры, парковочные места, кладовки. Затем все эти площади будут предлагаться дольщикам в рамках уступки прав требования, разумеется – с переводом долга. В этом случае и закон соблюдается в полной мере, и застройщики имеют полугодовой период для корректировки своих дальнейших действий, связанных с переходом на новые правила.

Vnezapnye_popravki_2.jpg

Правило относительно перехода на эскроу-счета теперь распространяется на всех, однако допущена возможность принятия поправок, предполагающих исключения. То есть, застройщики, которые соответствуют определенным критериям, предложенным Минфином, будут освобождены от исполнения этого правила.

Среди критериев – количество заключенных ДДУ по объектам, а также степень готовности самих объектов, полный перечень критериев Минфина еще в разработке.

Прочие поправки: дополнительные уступки девелоперам

  • Новые поправки предполагают, что учредители компании-застройщика могут выдавать последней кредитные средства, однако размер этих средств не может превышать 20% стоимости проекта, обозначенной в проектной декларации. В предыдущей версии застройщику такого права не предоставлялось, он был обязан финансировать себя сам.

  • Деньги, находящиеся на счете застройщиков, последние теперь могут использовать не только на проведение работ, связанных со строительством объекта, на который собирались деньги дольщиков, но также на оплату коммунальных услуг, а также содержание помещений – как жилых, так и нежилых.

  • Уполномоченный банк теперь имеет право отказать застройщику в выдаче денежных средств в виде наличных, однако, есть исключение - необходимость проведения оплаты труда. Кроме того, банк может отказать и в зачислении наличных денег.

Кое-что для дольщиков

Некоторые изменения коснулись и защиты прав дольщиков. Теперь граждане, которые имеют права требования относительно машиномест и различных нежилых помещений (до 7 кв. м.), в случае банкротства девелопера получают дополнительные гарантии – эти площади приравниваются к жилплощади. В предыдущей версии государственные гарантии касались исключительно жилых площадей.

Vnezapnye_popravki_3.jpg

Для завершения объектов строительства (если будет иметь место банкротство застройщика) предполагается создание специального фонда, который будет работать в формате унитарной некоммерческой организации. Мало того, этот фонд будет иметь право осуществлять проверку финансовой и хоз. деятельности застройщика (основной структурой, контролирующей деятельность застройщика, будет выступать Минстрой).

Условия входа в рынок и перевод договоров с новыми гарантийными обязательствами

Несколько смягчились требования относительно условий участия компании в долевом строительстве. Так, теперь привлекать деньги дольщиков могут компании, которые уже возвели 5 тыс. квадратов жилой площади, в предыдущей версии закона речь шла о 10 тыс. кв. м.

Новые правки предусматривают возможность перевода дольщиков (по уже начатым проектам) с договоров, где в качестве гарантий исполнения обязательств указан договор поручительства или страховые взносы на договоры, где гарантии обеспечиваются выплатами застройщика в компенсационный фонд. (https://www.consultant.ru/law/hotdocs/56203.html).

Уточнение процессуальных норм

Vnezapnye_popravki_4.jpg

Помимо некоторых изменений основных положений в новых поправках, предусмотренных №478-ФЗ, прописаны процессуальные нормы относительно:

  • Особенностей заключения договоров аренды земли при инвестиционной деятельности, которая осуществляется в формате капитальных вложений;

  • Проведения проверок лиц, которые непосредственно привлекают деньги дольщиков;

  • Порядка размещения и характера информации на едином портале жилищного строительства (в прежней версии речь шла лишь о создании такого портала);

  • Порядка перечисления денег из компенсационного фонда в пользу компаний, которые будут достраивать объекты при банкротстве застройщика;

  • Ответственность менеджмента ЖСК за действия, которые повлекли за собой банкротство кооператива, или за отсутствие действий, которые могли бы тому препятствовать.

(http://government.ru/activities/selection/525/35242/)

Заключение

Сам факт спешного принятия новых правок может означать не только стремление правительства быстрее перевести застройщиков на проектное финансирование. Прежде всего, это сигнал о вероятности внесения в закон любых изменений, если что-то пойдет «не по сценарию». Что, собственно, не очень-то на руку застройщикам, которые желают работать по понятным и неизменным правилам.

Вероятно, уже к лету можно ожидать очередных нововведений, как позитивных для рынка долевого строительства, так и весьма неприятных.

Игорь Василенко

Комментарии

1 комментарий