Ипотека: скрытые риски и подводные камни. Как не попасть в ловушку обстоятельств?

В ипотечном кредитовании интересы банка совпадают с интересами заемщика - кредитная организация неплохо зарабатывает на процентах с крупного кредита, который обеспечен ликвидной недвижимостью, а заемщик может быстро переехать в собственное жилье. Однако для заемщика оформление кредита на квартиру сопряжено с целым рядом рисков, кроме того, при разработке ипотечных продуктов банк обеспечивает для себя более выгодные условия, чем для своих клиентов.

В этой статье поговорим о некоторых рисках, связанных с ипотекой, о которых задумываются далеко не все заемщики, и которые сами банки, по понятным причинам, не афишируют.

Преимущество ипотеки

Основное преимущество ипотеки для заемщика заключается в том, что заемщик может получить жилье и проживать в нем, понемногу выплачивая банку сумму, которая была выдана для покупки этого жилья. Обеспечением кредита служит само приобретенное жилье, банк практически ничем не рискует, и если заемщик перестанет выплачивать взносы, кредитная организация просто отберет квартиру, продаст ее и вернет свой долг.

Однако в ипотечном кредитовании условия игры диктует кредитная организация, а не заемщик, поэтому, вне зависимости от того, как банк позиционирует клиентам ипотечный продукт, банк всегда будет находиться в более выгодных условиях, чем заемщик. Рассмотрим некоторые риски, которым подвергается заемщик, и дадим рекомендации, как можно обезопасить себя еще на стадии оформления кредита.

Аннуитетная система платежей

Нельзя исключать возникновение ситуаций, при которых заемщик утрачивает свою платежеспособность и вынужден вернуть банку залоговое имущество, каковым является приобретаемая квартира. Казалось бы, заемщик взамен должен получить часть средств, которые им были выплачены, и все, что он теряет – это возможность приобрести жилье.

В чем проблема?

Однако особенность аннуитетной системы расчетов по кредиту заключается в том, что с начала погашения основная доля выплат приходится не на тело платежа, а на проценты, которые банк начисляет за использование кредитных средств. Лишь со временем доля платежа по телу кредита начинает постепенно расти, а доля платежей по процентам снижается. Таким образом, при расчетах с банком заемщик, который по разным причинам более не в силах нести кредитное бремя, утрачивает большую часть денег, которые он выплатил. Заемщик в этой ситуации просто «дарит» банку деньги, оплаченные за пользование кредитом, который так и не был реализован до конца, и эти деньги являются для банка чистой прибылью, так как кредитная организация не понесла практически никаких расходов.

Как предотвратить ситуацию?

Альтернативой аннуитетной схеме выплат являются дифференцированные платежи. Сумма ежемесячного взноса включает выплату тела кредита, эта сумма на всем протяжении срока кредитования остается неизменной, и проценты по кредиту – а эта часть выплат постепенно снижается (по мере выплаты тела кредита). Если у заемщика есть выбор, лучше предпочесть дифференцированную систему выплат.

К сожалению, сегодня немногие банки предлагают дифференцированные платежи по ипотеке, а если и предлагают, то с настолько невыгодными условиями, что заемщики предпочитают аннуитет. Поэтому, планируя взять кредит, стоит задуматься о вероятности возникновения описанной ситуации, ведь первые несколько платежей, фактически, состоят из одних только процентов.

Снижение стоимости недвижимости

Выдавая кредит, банк предусматривает возможность возврата заемщиком долга в виде квартиры. В момент реализации недвижимости банк забирает себе причитающуюся по договору сумму, и этой суммы должно хватить на погашения долга. Но что произойдет, если рыночная стоимость квартиры снизится, например, в период резкого ухудшения экономической ситуации, когда жилье не будет столь востребованным?

В чем проблема?

Исключать такой поворот событий нельзя, ипотека оформляется на десять, двадцать лет, а то и больше, а за такой период случиться может всякое… Даже несмотря на то, что заемщик исправно рассчитывается по кредиту, банк допускает вероятность возникновения сложностей у своего клиента, который, в случае потери платежеспособности должен передать банку залоговое имущество. Но при сложившейся ситуации продажа квартиры, учитывая снижение ее стоимости, не поможет вернуть банку необходимую сумму.

Соответственно, банк требует от клиента каким-либо образом сделать так, чтобы текущая стоимость недвижимости стала соразмерной долгу.

Однако у заемщика может не оказаться ни имущества, которое он мог бы предоставить в качестве залога, ни денег.

Что произойдет в этом случае? Банк будет иметь право (по договору) требовать передачи жилья и в судебном порядке (прямо сейчас), настаивать на возврате недостающей суммы. При таком стечении обстоятельств заемщик окажется без жилья, без части денег, которые он уже выплатил банку в виде ежемесячных взносов (в случае выбора аннуитетной системы расчетов положение осложняется дополнительно) и еще должен банку некоторую сумму.

Как предотвратить ситуацию?

С одной стороны, банк совсем не заинтересован «грабить» клиентов, поэтому большинство кредитных организаций страхуются от подобного варианта тем, что никогда не выдают в кредит столько денег, сколько стоит недвижимость. В большинстве случаев оформить ипотеку на сумму, превышающую 90% стоимости приобретаемой квартиры (без дополнительного залога, созаемщиков, пр.) нереально.

Однако (особенно в свете затяжного экономического «роста») нельзя исключать, что недвижимость может подешеветь более, чем на 10%. Чтобы перестраховаться, заемщик может прибегнуть к страхованию финансовой ответственности – страховые компании предлагают и такой продукт. Суть предложения заключается в следующем: оформляя страховой полис, заемщик может рассчитывать на то, что страховая компания выплатит банку требуемую сумму, если по каким-то причинам он не сможет рассчитаться с банком. При этом, следует понимать, что оплата взносов по страховому полису приведет к увеличению расходов, связанных с обслуживанием ипотечного кредита. Зато заемщик теперь может не бояться требований банка относительно увеличения суммы залогового имущества.

Инфляционные риски

Странно, но не многие заемщики при оформлении ипотеки задумываются об инфляционных рисках. Инфляция, то есть, плавное обесценивание национальной валюты, является нормальным процессом, неотъемлемой частью мировой экономической модели. Однако стоит учесть, что ипотека оформляется на десятки лет, и если среднегодовая инфляция в РФ находится в пределах 6% (об этом говорят официальные источники, на деле, традиционно, картина роста цен выглядит несколько иначе), то за десять лет покупательная способность денег упадет, по крайней мере, на 60%.

В чем проблема?

Естественно, суммы заработной платы подлежат индексации (сообразно росту инфляции), однако:

• Во-первых, это относится, главным образом, к работникам государственных структур, в частности, если оформляется военная ипотека;

• Во-вторых, индексация осуществляется с учетом уже произошедшей инфляции (до индексации зарплаты повышение цен оплачивают сами граждане);

• И в-третьих, как показывает практика, индексируются не все зарплаты даже в государственном секторе (и не в полном объеме), а в частных компаниях очень немногие руководители на повышение цен реагируют повышением зарплаты.

Заемщик вполне может основную часть дохода получать неофициально (банк может выдать кредит, если клиент предоставил дорогостоящее залоговое имущество, привлек поручителей). Эти доходы автоматически не корректируются с учетом инфляции, они могут изменяться только путем повышения цен на товары или услуги, которые предлагает заемщик на рынке. А это, в свою очередь, не всегда возможно, учитывая снижение покупательской способности населения в кризисные периоды.

Таким образом, в результате инфляции (через 10 – 15 лет) заемщик может получить неподъемную кредитную нагрузку, и быть не в состоянии оплачивать банку ежемесячные взносы.

Как предотвратить ситуацию?

В первую очередь, при оформлении кредита нужно отталкиваться от своих реальных доходов, на взносы по кредитам должна уходить сумма, которая несущественно отражается на способности заемщика покрывать свои расходы. Если заемщик изначально с трудом собирает деньги не ежемесячные взносы, с большой вероятностью он рано или поздно не сможет продолжать выплаты.

Однако этого может оказаться недостаточно, повышение цен может произойти внезапно и быть довольно резким, поэтому необходимо отслеживать реальный уровень инфляции.

Если на лицо тревожные признаки, которые говорят о том, что через определенное время у заемщика могут возникнуть затруднения при выполнении своих обязательств перед банком, необходимо принимать меры. Характерным признаком негативных инфляционных изменений служит, в первую очередь, размер ставки рефинансирования, если Центробанк часто повышает ставку, значит – с экономикой явно не все в порядке, и возможно ускорение инфляции (информацию об изменениях ставки рефинансирования можно найти на сайте Банка России, это общедоступные сведения).

Как-либо повлиять на инфляционные процессы заемщик, разумеется, не в состоянии, однако может сделать так, чтобы не оказаться без жилья и уплаченных за него денег. Еще до того, как кризис будет признан официально, необходимо обратиться в банк с просьбой о реструктуризации кредита. Другими словами, нужно постараться сделать так, чтобы банк снизил размер ежемесячных платежей и продлил общий срок кредитования. Кредитные организации, как правило, идут навстречу клиентам, которые выполняют свои обязательства, банку выгодно реструктуризировать кредит и продолжать зарабатывать на процентах.

Риск просрочек по кредиту

Как правило, свою способность выплачивать взносы по ипотеке заемщики связывают с текущим размером заработной платы, рассматривая получаемую сумму в качестве оценки своей «стоимости» на рынке труда. Но даже если текущая зарплата (или доход) объективно отражает стоимость заемщика как работника (исходя из квалификации, востребованности) или как бизнесмена (востребованность предлагаемых им товаров и услуг), необходимо предусмотреть вероятность возникновения ситуаций, при которых доход будет поступать с перебоями, а зарплата выплачиваться с задержками.

В чем проблема?

При задержке заработной платы заемщик не сможет оплатить взнос вовремя, при увольнении необходимо некоторое время на поиски новой работы, а потом еще некоторое время нужно ждать первой зарплаты. Также нужно учесть ограничения по зарплате, связанные с испытательным сроком, скромную зарплату на временной работе (если во время поиска нет предложений, соответствующих ожиданиям), или полное отсутствие любой работы (в силу ограничений по здоровью, возрасту, навыкам, квалификации, пр.).

В свою очередь, банк (в случае просрочек по оплате ежемесячных взносов) предусматривает в договоре возможность разорвать договорные отношения в одностороннем порядке. Представитель кредитной организации обратится в суд с исковым заявлением и потребует возврата долга путем обращения взыскания на недвижимость, которая находится в залоге. Сегодня большинство банков оговаривают для себя такую возможность, если в течение 12 месяцев заемщик опоздал с выплатами по трем или более взносам.

Как предотвратить ситуацию?

Если на момент оформления кредита с доходами все в полном порядке, нужно позаботиться о том, чтобы обеспечить своевременность выплат в любой ситуации. Соответственно, выходом из положения может оказаться запас определенной суммы, предназначенной для выплат, например, в течение полугода, альтернативным вариантом является возможность взять кредит в другом банке.

Однако наилучшим выходом является получение части предоставленного кредита наличными (или на банковскую карту), которые не используются для покупки жилья (ремонта, прочие расходы), а просто лежат «на всякий случай». За то время, пока деньги будут находиться у вас, вы будете оплачивать процент за их использование, однако, во-первых, вы гарантированно сможете выполнять свои обязательства перед банком, а, во-вторых, ипотечные проценты намного ниже процентов по потребительскому кредиту (если вы думаете взять кредит для оплаты взноса в случае задержки зарплаты).

Заключение

Принимая решение оформить ипотеку, стоит отталкиваться не только от вашего уровня благосостояния на текущий момент, но и анализировать варианты развития событий, которые могут произойти через десять или двадцать лет. Не нужно брать кредит в расчете на повышение доходов, этого может и не произойти (продвижения по служебной лестнице может и не последовать, а ваша компания может оказаться в долгах). Если вы планируете погашать взносы с чьей-то помощью (например, родственники) – подумайте, насколько долго это продлится, и что вы будете делать в том случае, если помогать будет некому. Иными словами, тщательно рассчитывайте свои риски, чтобы не столкнуться с проблемами, которые могут оказаться неразрешимыми.