Покупка квартиры в новостройке Москвы через долевое участие остаётся одним из самых популярных способов приобретения жилья в столице и других крупных городах. Несмотря на реформу 2019 года, которая ввела обязательное использование эскроу-счетов и усилила контроль застройщиков, полностью устранить риски дольщиков не удалось. В 2025 году рынок долевого строительства продолжает меняться: появляются новые требования к застройщикам, повышаются стандарты безопасности вложений.
Однако даже сегодня для покупателя важно понимать: как работает система долевого участия, где могут скрываться риски, и на что обращать внимание при выборе застройщика. В этой статье разберём, как максимально безопасно вложить деньги в строящееся жильё.
Как работает долевое строительство в 2025 году
С 1 июля 2019 года в России действует новый механизм долевого строительства, основанный на системе эскроу-счетов. Эта система работает следующим образом:
- Дольщик переводит деньги не напрямую застройщику, а на специальный счёт в банке (эскроу-счёт).
- Застройщик получает доступ к этим средствам только после ввода объекта в эксплуатацию.
- До момента сдачи дома деньги хранятся на счетах и защищены законом.
Таким образом, риск потери вложений при банкротстве застройщика снижается.
Банки, участвующие в проектном финансировании, проверяют застройщика ещё на стадии одобрения проекта, что является дополнительным фильтром для недобросовестных компаний.
Основным законодательным актом, регулирующим долевое строительство, остаётся Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее — Закон № 214-ФЗ).
С 2023–2024 годов в закон внесены очередные поправки, усиливающие требования к финансовой устойчивости застройщиков и регулирование фондов защиты прав дольщиков.
Основные риски долевого строительства
Несмотря на реформы, дольщики всё ещё сталкиваются с определёнными рисками:
Заморозка строительства
Если застройщик не справляется с проектом, строительство может быть приостановлено. Эскроу-счета в этом случае защищают деньги, но сам процесс ожидания и судебные процедуры могут затянуться на годы.
Банкротство застройщика
Если застройщик обанкротился, средства дольщиков возвращаются через банк или государственный компенсационный фонд, однако возврат может занимать длительное время.
Переносы сроков сдачи
Формально застройщики обязаны соблюдать сроки, указанные в ДДУ. Однако практика показывает, что переносы на 3–12 месяцев не редкость даже у крупных компаний.
Несоответствие характеристик
Даже при соблюдении сроков покупатель новостройки в Москве может столкнуться с тем, что качество отделки, планировки или общедомовых пространств отличается от обещанного в рекламе.
Проблемы с регистрацией прав собственности
Ошибки в проектной документации, споры с органами власти или подрядчиками могут привести к задержкам при регистрации права собственности на квартиру.
Какие гарантии есть у дольщика в 2025 году
В 2025 году механизмы защиты дольщиков стали существенно мощнее. Вот основные гарантии:
Эскроу-счета
Эскроу-счета регулируются положениями ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ. Деньги дольщика остаются недоступными для застройщика до момента сдачи дома в эксплуатацию.
Фонд защиты прав дольщиков
Работу фонда регулирует Федеральный закон от 03.08.2018 № 175-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Фонд компенсирует убытки дольщикам, если застройщик признан банкротом.
Страхование гражданской ответственности застройщика
По закону застройщики обязаны иметь страхование гражданской ответственности перед дольщиками. Эти нормы закреплены в том числе в Законе № 214-ФЗ (статья 15).
Субсидиарная ответственность руководства застройщика
Согласно Федеральному закону от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", при банкротстве застройщика его руководство может быть привлечено к субсидиарной ответственности.
Таким образом, дольщик имеет несколько линий защиты, но для минимизации рисков всё равно стоит внимательно подходить к выбору застройщика.
Как выбрать надёжного застройщика
Основные критерии проверки:
История компании
Проверьте:
- Реализацию предыдущих проектов.
- Сроки сдачи домов
- Отзывы дольщиков на форумах
Финансовая устойчивость
- Посмотрите финансовую отчетность на сайте компании или в открытых источниках.
- Проверьте, с какими банками сотрудничает застройщик. Наличие партнёров из топ-20 банков - хороший знак.
Проверка проекта
- Наличие разрешения на строительство (проверить через Единый реестр разрешений на строительство).
- Проект должен быть зарегистрирован в ЕИСЖС
Анализ условий ДДУ
- Внимательно читайте договор:
- Сроки передачи квартиры;
- Штрафные санкции за нарушение сроков;
- Конкретная площадь квартиры (особенно важны формулировки).
- Проверяйте наличие пунктов о возврате средств при недострое.
Физический осмотр стройплощадки
- Активные работы на объекте - важный признак благонадёжности.
- Выясните, есть ли подрядчики и кто именно работает на объекте.
Советы покупателям: как минимизировать риски
Несколько практических рекомендаций:
- Брать ипотеку через банк-партнёр проекта: банк уже проверил застройщика.
- Следить за ходом строительства: через камеры онлайн-трансляции или личные визиты.
- Контролировать оплату: не вносить дополнительных платежей сверх ДДУ без консультации юриста.
- При сомнениях - обращаться к юристу: анализ ДДУ профессионалом стоит своих денег.
- Изучать не только застройщика, но и управляющую компанию, если известна.
Заключение
Реформа долевого строительства значительно снизила риски для дольщиков. Эскроу-счета, государственные фонды защиты прав, строгие требования к застройщикам — всё это делает покупку квартиры в новостройке Москвы в 2025 году безопаснее, чем когда-либо.
Однако абсолютной гарантии нет: внимательная проверка документов, здравый скептицизм и консультация специалистов по-прежнему остаются залогом успешной сделки.
Покупка жилья - это инвестиция не только денег, но и времени, и эмоций. Будьте внимательны - и ваше новое жильё оправдает ожидания!
