Досрочное погашение ипотеки. Все, что нужно знать: сумма, проценты, процедура

По данным Банка России, свыше половины трудоспособных россиян так или иначе задолжали банкам. Кредиты берутся на любые нужды, но львиная их доля приходится на ипотеку. И выплаты за право быть собственником жилья длятся десяток, а то и полтора десятка лет. Зато некоторые счастливчики могут себе позволить разобраться с долгом раньше, чем предписано кредитным договором и графиком погашения платежей. Казалось бы, что может быть проще – у вас товар, у нас купец, ой, то есть у нас кредит и у нас же средства для его быстрого погашения. Но в паутине банковской системы еще надо разобраться и понять, как это сделать выгодно и безопасно.

Какие существуют варианты досрочного погашения ипотеки

Как оказалось, досрочно погасить ипотеку совершенно не означает, что если вы принесете в кассу финансового учреждения сто тысяч рублей, то ваш долг уменьшится ровно на эту сумму. Банки не были бы банками, если бы из каждого вашего шага не пытались бы извлечь выгоду. Поэтому, когда вы приносите определенную сумму для погашения долга, только часть ее (и не всегда это большая часть) идет на эти нужды. Внушительная сумма может погасить задолженность по процентам, например. Или взимается в качестве комиссии за пользование кредитом, или еще что-нибудь совершенно законное, но ужасно неприятное для заемщика. Поэтому, как только вы придете с подобным запросом в свое отделение банка, оператор предложит вам два способа досрочного погашения кредита:

• С уменьшением срока выплат. То есть, внося сумму, вы не гасите тело кредита (это та сумма, которую вы должны банку без учета процента), но «срезаете» количество месяцев, которые вы должны производить выплату. Таким образом, регулярно делая взносы больше установленных, вы можете полностью погасить кредит не за 15 лет, а за 10. При этом ежемесячная сумма платежей не изменится на весь срок действия кредитного договора.

• С уменьшением суммы по кредиту. В данном случае все нажитое непосильным трудом идет в счет погашения долга и процентов по нему (в разных банках по-разному, но в среднем вносимая сумма разбивается пополам на обе эти цели). Погашая кредит досрочно этим способом, вы также будете делать ежемесячные отчисления в течение оговоренных пятнадцати лет, но сумма с каждым платежом будет все меньше.

И как тут выбрать? В чем преимущества каждого из способов? Да ни в чем. Сто один калькулятор досрочного погашения кредитов в интернете показывает, что независимо от того, какую схему вы выберете, экономия (читай, уменьшение переплаты) будет одинаковым. «Тогда в чем же смысл?» - воскликнет обескураженный читатель. А смысл зависит от того, насколько вы уверены в себе и в завтрашнем дне, уж простите за рекламизм. Другими словами, если ваше финансовое состояние – кремень, вы важный сотрудник, обожаемый начальством, и вас ни за какие коврижки не уволят с занимаемой должности. Вы можете выбирать уменьшение сроков выплат. Тогда вы побыстрее расквитаетесь с долгами, не опасаясь ухудшения материального положения.

Если ваше благосостояние – как цирковой трюкач, который на высоко натянутом тросе едет на цирковом моноцикле и при этом жонглирует обезьянками (читай – нет уверенности в завтрашнем дне), то вам лучше всего гасить сумму кредита, чтобы ежемесячный платеж поскорее уменьшился до того размера, который вам было бы комфортно оплачивать даже с потерей работы и денежного благополучия.

Дифференцированные или аннуитетные платежи?

Есть еще одна загвоздка. Банки выдают кредиты на разных условиях. И в зависимости от этих условий заемщику назначаются ежемесячные платежи: аннуитетные или дифференцированные. Это принципиально разные виды начисления процентов, и соответственно, досрочное погашение каждого из них влечет за собой разную выгоду. Чтобы картина была полной, определим матчасть.

Аннуитетные – такие платежи, при которых вся сумма кредита складывается с суммой процентов, и полученное значение равномерно распределяется на весь кредитный период. Это и будет ваш ежемесячный аннуитетный платеж.

Дифференцированные (как становится понятно уже из названия) – платежи, изменяемые с течением времени. То есть процент по кредиту после каждого платежа пересчитывается исходя из того, сколько вы теперь должны банку. Гипотетически. Переплата по таким видам кредита меньше, поэтому данный банковский продукт не получил широкого распространения у финансовых организаций.

Мы не будем утомлять вас долгими расчетами гипотетических сумм с придуманными процентами и нафантазированными объемами досрочного погашения – этого добра в сети валом. Мы сразу резюмируем то, к чему наши коллеги шли сквозь страницы с подсчетами: аннуитетный платеж погашать досрочно выгоднее, чем дифференцированный.

Виды досрочного погашения ипотеки

И даже здесь, как и во всем остальном в банковской системе, есть некоторые нюансы. Досрочно вы можете погасить кредит двумя возможными вариантами: полное и частичное погашение ипотеки.

Полное погашение подразумевает, что заемщик каким-то образом заполучил большую сумму и решил с ее помощью полностью избавиться от долга. Частичное погашение предполагает, что заемщик в течение определенного периода времени может себе позволить выделить для оплаты ипотеки сумму больше той, которая предусмотрена кредитным договором. Именно в этом случае заемщик выбирает, каким способом он будет погашать долг: уменьшать сумму или срок выплат.

Кстати, небольшая ремарка. Разумеется, когда вы досрочно погашаете ипотеку, где-то в мире плачет один маленький банкир. Но несмотря на это, любые штрафы, санкции и запреты на досрочное погашение остались в далеком прошлом. Закон не дает разрешения банкам ограничивать заемщика в своем праве погасить кредит так, как ему нравится. Но чтобы сделать расстроенному банкиру хоть что-то приятное (впрочем, в разрезе условий кредитования это «хоть что-то» звучит фальшиво), закон обязывает кредитора предупредить банк о своем намерении не менее, чем за 30 дней до предполагаемого действия.

Некоторые банки, заинтересованные в своих клиентах, имеют право (и этим правом пользуются) разрабатывать свои собственные правила досрочного погашения, но в сторону соблюдения интересов заемщика. Например, у Сбербанка существуют дополнительные нормативы, в соответствии с которыми клиенту нет надобности ждать 30 дней для списания суммы. Погашение происходит в сжатые сроки по соглашению сторон.

Алгоритм действий при досрочном погашении кредита

Здесь нет ничего сложного, и фактически этот алгоритм мы представили в предыдущем пункте. Разумеется, многое зависит от банка, который выдал вам кредит. В большинстве случаев вам нужно будет обратиться в территориальный офис вашего банка с заявлением о досрочном погашении кредита. В заявлении должны быть указаны дата очередного платежа, в котором вы увеличите оговоренную сумму взноса, и собственно сумма, которую вы хотите списать в пользу закрытия долга. Этот момент очень важен, поскольку на карточке, с которой идет списание платежей, могут находиться другие средства человека, и система не может (да и не должна) автоматически списывать в пользу кредита все, что «видит» на карте. Указанная сумма внесет ясность в процесс возврата заемных средств.

После рассмотрения заявления (от нескольких часов до 30 дней) банк в день Икс обязан перечислить со счета кредитора на свой счет указанную в заявлении сумму. Вся соль в том, что заявлением вы не спрашиваете у банка разрешения на досрочное погашение, нет. Заявление носит уведомительный характер, поэтому списание произойдет в любом случае. Чтобы заявление не терялось в коридорах банка, составляйте его в двух экземплярах. Один экземпляр оставляйте в канцелярии банка, а на втором уполномоченный специалист поставит вам отметку о получении с регистрационным номером и датой принятия заявления.

На этом все. Повторяйте это действие каждый месяц столько раз, сколько сочтете возможным. При этом частичное досрочное погашение может осуществляться не ежемесячно, а по мере того, как кредитор имеет возможность увеличить сумму взноса.

Досрочное погашение с помощью материнского капитала

В свете последнего выступления Президента вырастет число семей, которые могут получить материнский капитал после рождения детей. По условиям предоставления семейного материнского капитала, его можно пустить для досрочного погашения ипотеки всей суммой сразу, так и погашать за счет этой суммы ежемесячные платежи по кредиту.

Для того, чтобы погасить материнским капиталом ипотеку, необходимы следующие действия:

На рассмотрение вашего заявления Пенсионному фонду России отведено 30 календарных дней. При принятии положительного решения (а вас обязательно письменно уведомят о своем решении), Пенсионный фонд в течение месяца переводит деньги на счет банка. Месяц – это предельный срок, по факту для перевода в среднем достаточно семи-десяти рабочих дней.

А выгодно ли досрочно гасить ипотеку?

А теперь подбросим зерно сомнения в благодатную почву готовности направить все силы на погашение ипотеки. В условиях современной экономики так ли это выгодно и полезно – покончить с кредитом раньше установленного срока?

Дело в том, что менталитет наших людей таков. Мы пугаемся кредитов и другой «кабалы» и чаще всего при наличии первой же возможности стараемся отдать как можно больше банку, чтобы скорее стать свободным. И это чувство перевешивает здравые экономические расчеты. А расчеты нам говорят следующее.

Несмотря на то, что официально заявленный уровень инфляции в стране в 2019 году составил всего 0,36%, фактически любые деньги обесцениваются быстрее. Эти несложные выкладки дают нам понять, что при дальнейшем изменении покупательской способности денег, погашая ипотеку так, как это предусмотрено графиком, вы не переплачиваете, а даже в некотором роде экономите свои средства. Поясним – в 2020 году на гипотетические 1000 рублей вы можете купить, скажем, слона. А к 2035, когда ваши ипотечные выплаты будут подходить к логическому завершению, на эту же тысячу вы сможете приобрести всего лишь мышонка. Так стоит ли постоянно отказывать себе во всем, и малейшие накопления отдавать банку? Ведь сегодня вы отказываете себе в слонах (читайте – в поездках, важных приобретениях, новых впечатлениях, а жизнь коротка, на минуточку). А через 15 лет ваш ежемесячный платеж станет исчисляться мышатами.

Если вам все равно неспокойно от того, что жизненные обстоятельства могут измениться, экономическая ситуация ухудшится, вы потеряете доход, а вместе с ним и ипотечную квартиру, выход есть. Мы предлагаем вам создать свой собственный резервный фонд. Все свои временно свободные денежные средства вы можете направлять не на погашение ипотеки, а открыть банковский счет и аккумулировать их. Пока еще процент инфляции не превысил процент по банковскому вкладу, по крайней мере вы не останетесь в убытке. А в случае форс-мажорных обстоятельств у вас будет замечательная «подушка безопасности», которая позволит спокойно сменить работу или как-то пережить сложные времена в собственной квартире.