Ипотека для покупки новостройки: брать или не брать?

27 Мая, 2019 3535 Игорь Василенко
Ипотека для покупки новостройки: брать или не брать?

Цены на рынке новостроек достаточно высоки, и выплатить полную стоимость за жилье очень сложно, поэтому ипотечное кредитование продолжает оставаться весьма востребованной услугой. И хотя ипотека оказывает ощутимую помощь в приобретении жилья, решение о ее применении для приобретения квартиры нужно принимать взвешенно. В противном случае могут возникнуть нежелательные последствия - заемщик оказывается в пожизненной кабале, выплачивая кредит и лишаясь многих радостей жизни. Сегодня мы попробуем разобраться в деталях ипотечного кредитования, определить преимущества и недостатки такого способа приобретения недвижимости, а также дадим некоторые полезные рекомендации.

Ипотека: о чем идет речь?

ipoteka_brat_ili_ne_brat_1.jpg

Ипотечный кредит представляет собой сумму денежных средств, которые выдаются заемщику кредитной организацией под залог приобретаемой недвижимости, и за пользование этими деньгами банк взымает процент. Особенностью этого кредита является то обстоятельство, что банк сам направляет эти средства в счет оплаты недвижимости. Пока тело кредита и проценты не будут полностью выплачены, приобретенная квартира фактически принадлежит банку. В том случае, если заемщик более не имеет возможности выплачивать тело кредита и проценты, банк продает объект недвижимости, таким образом, погашается долг.

Чаще всего ипотечный кредит без дополнительного залога (например, в виде уже имеющейся квартиры) банки предоставляют для приобретения недвижимости на первичном рынке, так как на вторичном рынке присутствуют сложно прогнозируемые риски, связанные с историей смены предыдущих владельцев.

Основные риски заемщика: чем пугает ипотека?

Несмотря на то, что возможность получения квартиры с отсрочкой расчета на несколько лет, безусловно, является привлекательной, есть некоторые моменты, которые заставляют потенциальных заемщиков опасаться такого выгодного предложения. Прежде всего, настораживают сроки кредита: деньги могут быть выданы на 10, 15, 20 лет, и в течение всего периода времени нужно вносить ежемесячные платежи.

В противном случае последствия могут оказаться весьма печальными – заемщик лишается не только жилья, но и денег, которые были уплачены в качестве первоначального взноса, а также в виде процентов. Это достаточно большой срок, в течение которого может произойти все, что угодно. Кредитуемый нередко живет с чувством тревоги, пока не проведены все платежи, потому что нет полной уверенности, что квартира будет его собственностью. И с этим чувством придется жить много лет.

ipoteka_brat_ili_ne_brat_2.jpg

Потеря источника дохода (значительное сокращение)

Например, в силу ухудшения экономической ситуации в стране можно лишиться работы, бизнес по причине высокой конкуренции (или отсутствия спроса на товары или услуги) станет нерентабельным, возникнут дополнительные расходы, связанные с рождением и содержанием ребенка. Это останавливает многих потенциальных получателей ипотеки.

Некоторым утешением может стать отсрочка по погашению основного долга, банки часто входят в ситуацию и позволяют в течение некоторого времени выплачивать только проценты. Человек с активной жизненной позицией рано или поздно найдет работу и сможет продолжать выплаты. Однако, для собственного спокойствия лучше отложить про запас сумму, равную платежам за несколько месяцев, обеспечив тем самым для себя некоторый буфер.

Потеря работоспособности (частичная или полная)

Многие волнуются при мысли, что никто не застрахован от проблем со здоровьем. Действительно, какое-либо серьезное заболевание или последствия травмы, полученной в результате несчастного случая, могут надолго лишить заемщика возможности оплачивать кредит. А это, в свою очередь, приведет к тому, что его семья столкнется с риском отсутствия крыши над головой.

Здоровье застраховать не только можно, но и нужно – этого требует не только здравый смысл, но и кредитная организация, которая тоже предусматривает риск развития подобного сценария. Без оформления полиса на предмет страхования здоровья и жизни кредит получить не получится – банк в этом случае несет риски.

ipoteka_brat_ili_ne_brat_3.jpg

    Со стороны заемщика страхование не даст полной гарантии отсутствия проблем, но несколько снижает уровень тревожности, ведь отсутствие трудоспособности может быть, как временным явлением, так и постоянным.

Переплата: кредитное жилье обходится намного дороже

Не в пользу кредитования и большая переплата, в сухом остатке получается, что заемщик, по итогам многолетних выплат процентов, покупает две квартиры, одну - себе, другую – банку, что, в общем-то, звучит не очень радостно. При ипотеке, взятой для покупки новостройки на 20 лет, вернуть приходится в 2 раза больше. Конечно, если срок кредитования меньше, снизится и размер выплат, однако, с другой стороны уменьшится срок, в течение которого нужно выплатить тело кредита, то есть – ежемесячный платеж может вырасти в разы, а это по силам не всем заемщикам.

Дополнительные расходы

Не нравится потенциальным кредитуемым также необходимость косвенных расходов: на оценку залогового имущества, на дополнительные услуги банка и оформление многочисленных страховых полисов. Все это увеличивает общую сумму выплат, что делает приобретение недвижимости менее выгодным занятием относительно суммы, составляющей непосредственно стоимость квартиры.

Преимущества ипотеки: а есть ли плюсы?

ipoteka_brat_ili_ne_brat_4.jpg

Теперь рассмотрим плюсы ипотечного кредитования, чтобы все-таки понять, какие выгоды сулит нам ипотека.

  • Процентная ставка ипотечного кредита ниже ставки потребительского кредита, это делает доступным использование кредитных средств на долгосрочной основе.
  • Взяв ипотеку, можно быстро получите жилье, особенно это важно для тех, кто снимает квартиру. В некоторых случаях сумма платежа по ипотеке равняется сумме оплаты за съемную квартиру. После переезда уже отпадает надобность в съемном жилье, таким образом, приобретаемая недвижимость еще задолго до момента погашения кредита начала себя «отбивать». К тому же, собственное жилье хочется обустраивать и наводить уют, чего не скажешь о съемной квартире.
  • Еще один плюс: в случае накопления денежных средств (в чистом виде), они неизбежно съедаются инфляцией, а купленная квартира, напротив, дорожает.

Кстати, в данном случае инфляция даже на руку заемщику – она помогает выплатам со временем стать менее обременительными, поскольку выплаты остаются статичными, а заработная плата (или иной доход) растет. Особенно это чувствуется при дифференцированных платежах.

  • Можно вернуть налоговый вычет (в размере 13% от стоимости жилья), который полагается каждому налогоплательщику после приобретения недвижимости. Кроме того, можно вернуть вычет 13% от уплаченной суммы в виде процентов по ипотеке, а затем передать ее банку как досрочный платеж и таким образом сократить переплату и сроки.
  • Покупать недвижимость с привлечением банков безопаснее, поскольку банк тщательно проверяет варианты, так как заинтересован в отсутствии проблем в дальнейшем. Это относится как к вторичной недвижимости, так и к первичной – кредитная организация анализирует застройщика и конкретный объект, и определяет риски. В том случае, если застройщик работает с банком и его объект имеет аккредитацию, риски ипотечника сводятся к минимуму.
  • Инфляционное преимущество при фиксированной процентной ставке. Представьте, что вы взяли ипотеку 10 лет назад. За это время поднялись цены, но подросла и зарплата, а вот размер ипотечных платежей остался на прежнем уровне. И с каждым годом выплачивать ипотеку будет легче, если, конечно, соответственным образом индексируются зарплаты (стоимость товаров или услуг, которые генерирует бизнес заемщика). Так что, при фиксированной процентной ставке не стоит бояться долгосрочной ипотеки.

Как оптимизировать ипотечный кредит

ipoteka_brat_ili_ne_brat_5.jpg

Прежде всего, нужно иметь в виду следующее: чем меньший срок кредитования, тем меньше процентов нужно будет выплатить, соответственно, чем меньше тело кредита, тем быстрее его можно будет погасить. Это означает, что наилучшим решением будет привлечение в кредит суммы, необходимой для покупки жилья, на уровне 1/2 или 1/3 от стоимости квартиры – в этом случае будет минимальной переплата и с кредитом можно будет рассчитаться быстрее. Такой подход является наименее рискованным, чем оформление кредита на полную стоимость жилья (да еще и оформление потребительского кредита на первый взнос).

Кроме того, нужно иметь в виду, что существует две системы процентных выплат:

  • Дифференцированный платеж: ежемесячный взнос делится на тело кредита и на проценты. Доля тела кредита все время остается статичной, а проценты за использование кредита взымаются по не выплаченной сумме. То есть, с каждым месяцем сумма оплаты процентов по кредиту, и, соответственно, сумма ежемесячного платежа сокращаются.

  • Аннуитетный платеж: ежемесячный взнос остается статичным в течение всего срока выплат и также разбит на проценты и тело кредита. Однако вначале большая часть этого взноса составляет выплата по процентам.

Дифференцированная схема выплат является более выгодной, так как переплата в этом случае меньше, поскольку тело кредита выплачивается быстрее. Кроме того, в случае разрыва отношений с банком получится вернуть больше денег, так как погашается большая часть кредита, и не взымается процентная оплата за срок, в течение которого средства, фактически, использоваться не будут.

Следует помнить, что многие банки совместно с застройщиками предлагают различные программы, которые дают возможность получить хорошую экономию.

После приобретения квартиры нужно оформить имущественный налоговый вычет, максимальная сумма которого составляет 260 тыс. рублей. К тому же какая-то часть денежных средств возвратится по вычету с процентов, уплаченных банку. Всю ипотеку этим не погасить, но несколько снизить нагрузку возможно.

ipoteka_brat_ili_ne_brat_6.jpg

И еще один момент: в течение последних лет наблюдается тенденция к снижению банками ипотечных ставок по причине снижения ключевой ставки Центробанком. В то же время ипотечный кредит в любое время может быть рефинансирован в другом банке под более выгодные условия.

Собственно, в течение последних трех лет ставки падают, и заемщики рефинансируют кредиты, получая все более выгодные условия. Эта возможность сохранится и в дальнейшем, нельзя исключать, что ставки продолжат снижение (принимая во внимания заявления высшего руководства РФ относительно данного вопроса).

Заключение: брать ли ипотеку или нет?

Это ответственный шаг и вам предстоит нелегкое решение. Но если других вариантов приобретения собственной жилплощади у вас нет, то можно подумать над тем, чтобы оформить ипотеку. Если соблюдать следующие правила, то справиться с выплатами даже во время кризиса вполне реально. Эти правила таковы:

  • Тщательно просчитайте свои финансовые поступления и повседневные расходы;
  • Запланируйте денежный запас для форс-мажорных обстоятельств;
  • Берите кредит в валюте, в которой получаете денежные поступления;
  • Обязательно застрахуйте свою жизнь, имущество и здоровье;
  • Выберите дифференцированную схему погашения кредита.

Игорь Василенко

Комментарии к статье

Никто еще не оставил отзывов, станьте первым!
Оставить комментарий