На рынке столичной недвижимости наступил новый календарный год, и теперь можно уверенно подвести итоги уходящего и постараться спрогнозировать, что ожидает строительную отрасль в 2018 году. Для того, чтобы составить реальную картину, полностью отражающую текущую ситуацию, мы обратились к самим застройщикам с просьбой прокомментировать их успехи на конец прошлого года, а также поделиться мнениями о том, что готовит текущий год. Однако для начала поговорим о наиболее значимых событиях 2017 года и попытаемся представить возможные последствия этих событий.
Возрастающая конкуренция на фоне снижения цен
Собственно, 2017 год был для рынка недвижимости достаточно непростым, некоторые игроки склонны считать его «переломным», так как именно в этом году произошли серьезные изменения, которые для многих застройщиков стали проверкой «на живучесть». В силу сложной экономической ситуации, за счет которой снизился спрос на жилую недвижимость, роста цен не наблюдалось, в то время как цены на строительные материалы, транспортные услуги (как и сопутствующие расходы) продолжали потихоньку расти. Цены на жилье, по заявлениям некоторых функционеров, уже «достигли дна», так как дальнейшее их снижение возможно лишь благодаря продаже объектов ниже себестоимости. Таким образом, в прошедшем году застройщики были вынуждены работать в условиях все возрастающей конкуренции.
Снижение ипотечных ставок оживило спрос
Статистика говорит о том, что большинство квартир сегодня приобретается с привлечением ипотечного кредита. В течение 2017 года Центробанк, руководствуясь снижением инфляции, несколько раз последовательно снижал ключевую ставку, это обстоятельство позволило банкам, работающим с ипотечными продуктами, снизить ставку на ипотеку, сделав покупку недвижимости более доступной. Снижение ставок несколько оживило спрос со стороны граждан, остро нуждающихся в улучшении жилищных условий. В конце 2018 года часто функционеры банковского сектора (включая Г. Грефа) озвучивали прогнозы дальнейшего снижения ипотечных ставок, так как ЦБ, похоже, и в этом году собирается действовать в подобном ключе.
Ужесточение требований к застройщикам
В 2017 году достаточно серьезно ужесточились требования к строительным компаниям относительно условий ведения бизнеса в рамках долевого строительства. Вступили в силу новые поправки к статье ФЗ-214, регулирующей отношения между застройщиками и дольщиками, цель нововведений заключается в том, чтобы сделать защиту дольщиков от рисков максимально эффективной. Это касается, в первую очередь, формирования компенсационного фонда, из которого будет финансироваться строительство в случае возникновения проблем у застройщика. Одновременно выросли требования к «финансовой устойчивости» строительных компаний, теперь застройщики, привлекающие деньги дольщиков, должны иметь уставной капитал – эта мера позволит вытеснить с рынка потенциально неблагонадежные компании.
Можно предположить, что новые меры действительно обеспечат дольщикам уверенность в собственных вложениях и это вызовет некоторое повышение спроса. С другой стороны, некоторые новые поправки обуславливают рост накладных расходов застройщика, что, в свою очередь, может привести к снижению доходности их бизнеса.
Что ждет долевое строительство в РФ?
Однако, похоже, изменения на рынке недвижимости не ограничатся мерами, принятыми в 2017 году. Осенью Президент поручил правительству разработку программы перехода от долевого строительства к проектному финансированию. Пока неизвестно, когда соответствующая программа будет разработана и вступит в действие, однако, по мнению ряда профильных экспертов, долевое строительство может трансформироваться в проектное уже лет через пять.
Новая схема позволит остаться на рынке только тем девелоперам и застройщикам, которые имеют доступ к банковским кредитам или располагают необходимым капиталом. В любом случае, в 2018 году можно будет наблюдать, какие шаги предпринимаются в этом направлении, и, соответственно, прогнозировать дальнейшие события.
Московская реновация: застройщикам прибавилось работы
Нельзя оставить без внимания масштабную программу реновации в Москве, которая началась в 2017 году и в немалой степени способствовала оживлению строительного рынка. Собственно, эта программа задумана как «пробный камень», и при успешной ее реализации реновация может быть проведена в других городах страны. Застройщики, задействованные в рамках этой программы и доказавшие свою эффективность в прошедшем году, в 2018 смогут зарабатывать, или, по крайней мере, оставаться «на плаву» в ожидании лучших времен.
Слово девелоперам и застройщикам
Однако что думают о состоянии рынка на данный момент, а также о перспективах на текущий год те, кто сегодня непосредственно принимает участие в реализации девелоперских проектов, возведении новых жилых зданий? Вот, как прокомментировали ситуацию игроки столичного рынка новостроек:
Андрей Колочинский
Управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
В целом, год был неплохой, если рассматривать показатели объемов жилищного строительства в масштабах всей страны, то в 2017 году было построено менее 80 млн кв.м. жилья, что незначительно меньше показателей предыдущего года. Из этого объема на Москву приходится 3 млн кв.м. жилья.
Среди основных трендов 2017 года можно отметить заметный рост объемов предложения на первичном рынке в Московском регионе. Так, впервые за всю историю отечественного рынка недвижимости Москва сравнялась с Подмосковьем по объёмам квадратных метров в новостройках на экспозиции. В столице только в сегменте массового жилья представлено свыше 70 жилых комплексов, причем 20 из них вышло на рынок в 2017 году.
Еще один тренд 2017 года – смещение спроса из Подмосковья в Москву. Появление большого количества новых жилых комплексов по доступным ценам в столице, а также снижение общего бюджета покупки вследствие уменьшения площади квартир привело к тому, что потенциальные покупатели, ранее рассматривавшие для себя объекты в Подмосковье, переориентировались на Москву.
Что касается ценообразования на рынке Московского региона, заметный рост стоимости квадратного метра отмечается только по ликвидным проектам, расположенным в хорошей локации и с активной динамикой строительства. В первую очередь, изменение цены в новостройках происходило за счет изменения стадии строительной готовности объектов, инфляционного роста цен практически не было. На конец декабря 2017 года средневзвешенная цена квадратного метра в массовом сегменте в Москве составляет 150 000 руб.
Давая прогнозы относительно дальнейшего развития отрасли, нельзя не учитывать грядущие изменения в законодательстве, регламентирующем долевое строительство. Часть поправок вступит в силу летом 2018 года, скорее всего, до этого времени девелоперы поторопятся вывести на рынок новые проекты, что приведет к еще большему увеличению объема предложения. Однако, в последствии ситуация может измениться, не исключаю, что некоторые застройщики, не сумев приспособиться к новым требованиям закона, будут вынуждены уйти с рынка.
В 2018 году ипотека по-прежнему останется основным драйвером развития отрасли. Продолжающееся снижение ставок, а также запуск новых льготных программ кредитования для семей, где рождается второй и третий ребенок, будут стимулировать покупательский спрос.
Роман Сычёв
Генеральный директор Tekta Group
В 2017 году мы завершили, пожалуй, самую трудоемкую часть нашего флагманского проекта в Москве – ЖК бизнес-класса «Маяковский». Полностью завершены монолитные работы, а это значит, что строительство выходит на финишную прямую. Уверенные темпы возведения высотного комплекса способствовали активному спросу и увеличению цен. Средние цены в проекте возросли на 7%. Важным результатом нашей работы стало признание Могорстройнадзора жилого комплекса «Маяковский» лучшим строительным объектом в Москве.
Снижение ставок по ипотеке привело к значительному росту спроса, причем, даже в бизнес-классе, поэтому мы полагаем, что и в наступившем году активность клиентов останется на высоком уровне. В связи с этим мы планируем расширение масштабов деятельности: будет дан старт сразу трем новым проектам.
В конце первого квартала 2018 года начнутся продажи в ЖК премиум-класса общей площадью 80 тыс. кв. м, расположенном в Западном округе Москвы, на ул. Нежинская. Комплекс представляет собой три жилых корпуса, образующих единую композицию из ниспадающих каскадов с террасами на кровлях. Кроме того, предусматривается три блока городских вилл (урбан-виллы) – сблокированных трехэтажных индивидуальных жилых домов.
В конце II квартала стартует проект бизнес- и комфорт-класса, расположенный на пересечении Звенигородского шоссе и ул. Мневники. Архитектурой предусмотрено строительство трех корпусов. Объем застройки составит 68 тыс. кв. м. Наконец, в конце III квартала стартует самый масштабный проект жилой застройки в портфеле проектов Tekta Group в Москве общим объемом 180 тыс. кв. м в районе Технопарка, в шаговой доступности от одноименной станции метро и кластера финансово-офисных центров
Кирилл Игнахин
Генеральный директор Level Group
Для нас главным итогом уходящего года стал ввод в эксплуатацию нашего клубного дома бизнес-класса «Level Кутузовский» в декабре. Как мы и обещали нашим покупателям, они получили ключи от своих квартир перед новым годом. Причем, жилой комплекс был построен всего за 1 год и 8 месяцев. Кроме того, в уходящем году стартовал наш главный на сегодняшний день проект комфорт-класса «Level Амурская», который уже успел занять топовые места в рейтингах самых доступных проектов в пределах МКАД и жилых комплексов вблизи МЦК. Мы достигли уверенных темпов реализации по «Level Амурская» (порядка 70-80 квартир и апартаментов в месяц, а в декабре продали почти 100 квартир и апартаментов и вошли в список самых продаваемых объектов в границах старой Москвы. Это свидетельствует о стабильном спросе на рынке жилья комфорт-класса при правильном соотношении-цена качество.
Общая тенденция к росту активности покупателей дает надежду на очень продуктивный 2018 год. В 2018 году мы начинаем реализацию нового проекта. Он получил название «Level Павелецкая». Новый комплекс апартаментов бизнес-класса будет расположен в Даниловском районе Москвы на границе с Замоскворечьем. «Level Павелецкая» представляет собой двухсекционное здание высотой 9–10 этажей, включающее 157 апартаментов с подземной автостоянкой на 70 машино-мест. Все апартаменты в проекте будут с готовой отделкой. Проектом предусмотрено около 20 типов планировок: от студий площадью 32 кв. м до пентхауса с террасой.
Мария Ляхова
Генеральный директор Optima Development
В 2017 году отчетливо проявилась тенденция стабилизации спроса на жилье премиум-класса. А в будущем, 2018 году, аналитики прогнозируют прирост количества сделок в этом сегменте на уровне увеличения на 25% к текущему значению. У этой тенденции есть как «эмоциональное», так и «рациональное» объяснение.
К «эмоциональной» области относится то, что покупатель на сегодняшний день может выбирать из большого количества качественных предложений, и, значит, приобретать не просто жилье, а пространство, по-настоящему соответствующее его образу жизни.
К «рациональной» области относится тот факт, что благодаря развитию ипотечного кредитования, премиальный сегмент становится доступнее. Его рассматривают семьи, которые хотят улучшить свои жилищные условия или купить квартиру подрастающему поколению. Подтверждение этой тенденции мы видим на примере своего ЖК премиум-класса «Прайм Парк».
Мы предлагаем 80 вариантов планировок, варианты готовой отделки, включающие в себя не только дорогие и качественные отделочные материалы внутри квартир, но и самое современное сантехническое, климатическое и кухонное оборудование от ведущих производителей, стильное дизайнерское решение зон общего пользования, актуальную архитектуру и высококлассные фасадные материалы.
Поэтому в целом, в развитии сегмента премиального рынка можно ожидать дальнейший рост спроса на жильё премиум-класса в 2018-2020 годах, роста количества ипотечных сделок в этом сегменте, но, при этом, продаваться будут только хорошо продуманные проекты с качественной концепцией, в удачной локации и большим количеством вариантов предлагаемой застройщиком готовой отделки.
Иван Богатов
Генеральный директор ООО «Эталон-Инвест» (входит в Группу «Эталон»)
Для Группы «Эталон» 2017 год в Москве и Московской области стал периодом динамического развития на основе взвешенных решений, годом новых проектов и идей. Компанией был проведен ребрендинг, и теперь в Москве и регионах она представлена как Группа «Эталон». Завершен первый проект в городе Москве и в полном соответствии с планами введено в эксплуатацию более 220 тыс. кв. м. Компания вышла в новый для себя сегмент в Московском регионе – бизнес-класс, начав строительство ЖК «Серебряный фонтан» в Алексеевском районе недалеко от Проспекта Мира. Во втором полугодии удалось достигнуть существенного увеличения продаж и усиления позиций Компании на московском рынке недвижимости.
Московское территориальное управление Группы «Эталон» сумело добиться стабильного увеличения основных показателей. При этом ни в реализации текущих проектов, ни при вводе в 2017 году Компания не допустила переносов сроков строительства, в очередной раз подтвердив репутацию надежного и ответственного застройщика, проекты которого заслуженно получают высокие оценки не только у клиентов, но и у профессионального и экспертного сообщества.
В 2017 году в стадии реализации в Москве и Московской области находилось 6 проектов. В соответствии с обновленной стратегией компании, предполагающей выход на новые высокорентабельные сегменты рынка жилой недвижимости Москвы, Группа «Эталон» начала реализацию своего первого проекта бизнес-класса в Москве – ЖК «Серебряный фонтан». Также стоит отметить, что в 2017 году портфель Компании пополнился новым проектом бизнес-класса на ул. Летниковской.
Ольга Барабанова
Коммерческий директор Sezar Group
Для нашей компании 2017-ый год был весьма успешным, что подтверждают и публикуемые аналитические рейтинги: с двумя проектами на стадии продаж мы входим в топ-10 Москвы по выручке и реализованным объемам.
В планах на этот год — превзойти достигнутые результаты. На мой взгляд, для этого сегодня есть все: на стороне спроса — заметная оттепель, у нас — интересное аудитории предложение, у банков — лояльные условия кредитования.
О событиях, которые мы готовим в 2018-ом. У нас в высокой стадии «проектной готовности» два новых проекта. Детали пока не анонсируем, но могу сказать, что для Sezar Group это будет очередной шаг развития компетенций в новых для компании сегментах. И, разумеется, ведется планомерная работа по реализации текущих проектов: в ЖК «Рассказово» приступаем к строительству третьей очереди домов и инфраструктуры, в ЖК «Династия» — к строительству последнего третьего дома.
Юрий Лакеев
Коммерческий директор RDI
На протяжении всего года девелоперы удерживали цены примерно на одном уровне, снижая их только на время проведения акций или одновременный выход на рынок большого объема предложения, эти колебания достигали в среднем 2-4%, как в сторону роста, так и в сторону снижения цены. Дело в том, что на рынке новостроек Московской области наблюдается профицит предложения, который диктует девелоперам очень гибкую ценовую политику.
По прогнозам аналитиков RDI большая часть квартир в 2018 году будет приобретена с привлечением ипотечных средств. По нашим исследованиям в 2016 году доля квартир, купленных в ипотеку, составляла в среднем 40%, а в 2017 году — уже 65%. Снижение ипотечной ставки в 2018 году станет дополнительным стимулом покупать квартиры. Также мы прогнозируем небольшой рост цен на квартиры в качественных проектах высокой степени готовности.
Наталия Нестерова
Коммерческий директор компании «Тройка РЭД»
В сентябре 2017 года наш проект малоэтажной застройки в Ленинском районе Подмосковья город-курорт «Май» стал победителем Премии в области жилой недвижимости RREF AWARDS-2017 в номинации «Городское строительство: Подмосковье. Лучший строящийся жилой комплекс комфорт-класса».
Другой наш проект в городе Видное «Видный берег» подходит к завершению. В 2017 году в этом ЖК в 9-ти корпусах продано более 600 квартир. Кроме того, построен детский сад на 140 мест и открыта средняя общеобразовательная школа, за парты которой осенью сели более 800 учеников. Еще в одном нашем проекте ЖК «Новокрасково» в Люберецком районе за 2017 год продано более 600 в 4-х корпусах.
В 2017 году мы наблюдали положительную динамику продаж по всем трем проектам: ЖК «Видный берег», ЖК «Новокрасково», город-курорт «Май». Продажи росли даже в летние месяцы, когда обычно наблюдается их снижение. Мы связываем их увеличение с ростом строительной готовности объектов, а также с применением ряда финансовых инструментов. Так на всех объектах компании "Тройка РЭД" в летние месяцы мы предлагали выгодные условия рассрочки: чем выше сумма первоначального взноса, тем выше процент скидки.
На 2018 год у нас в планах запуск нового проекта в Люберецком районе – ЖК «Облака». В комплексе запланировано чуть больше тысячи квартир общей площадью 40 тысяч квадратных метров. Кроме того, в комплексе будут представлены апартаменты общей площадью 5,3 тысячи кв.м.
Федор Ушаков
Директор по продажам департамента жилой недвижимости AFI Development
Для нашей компании 2017 год был весьма продуктивным. Результаты продаж по всем жилым проектам компании в Москве и МО увеличились в 2,7 раза. Этого удалось добиться благодаря нескольким факторам:
- в 2017 году на рынок были выведены два новых жилых комплекса: клубный квартал «Резиденции архитекторов» (ЦАО) и ЖК Silver (СВАО). - в 2017 году мы изменили маркетинговые инструменты для привлечения клиентов, а также систему мотивации наших продавцов. - изменился подход к продажам и каждому клиенту в частности.
AFI Development продолжает активное строительство и реализацию квартир и апартаментов в четырех крупных проектах жилой недвижимости. На 2018 у компании амбициозные планы: мы планируем улучшить показатели прошлого года в 2,5 раза.
Екатерина Коган
Директор департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family
Конец 2017 года стал новой точкой отсчета на рынке девелопмента – это время, когда все давно устоявшиеся правила игры перестали действовать. Речь, в первую очередь, о законодательной базе (изменения в ФЗ-214): создание компенсационного фонда, включение банков в регулирование отраслью и др. С другой стороны, мы видим, что разрыв между спросом и предложением на конец 2017 г. составил почти 50%. Это говорит о затоваривание рынка и о том, что Москва оттягивает спрос у области. Цены на столичное жилье сократились и, таким образом, разница между ценами Москвы и Московской области стала менее существенной и составила 25%. Еще один тренд – увеличение доли ипотечного кредитования.
Для KASKAD Family год закончился ростом обращений и почти 20% ростом числа сделок по сравнению с таким же периодом прошлого года (2016г.) Такой ажиотаж был вызван рекордно низкой ипотечной ставкой 5,9% с «МИнБанком». Причем надо отметить, что данная процентная ставка распространяется на весь срок кредитования (до 30 лет), и минимальный первоначальный взнос составляет всего от 20%. Также в декабре 2017 г. мы ввели в эксплуатацию многоквартирной дом в проекте «Домодедово Таун». В 2017 г. мы вывели в продажу новый проект комплексной малоэтажной застройки – «Парк Апрель», в котором представили, во-первых, новых подход к организации общественных пространств, а также новые форматы жилья – одноэтажные таунхаусы – квартиры sky loft и garden flat. Их особенность в том, что у этих квартир имеется придомовой участок (на крыше или в приквартирной зоне), а у sky loft еще и высокие потолки, и панорамное остекление, что позволяют организовать второй уровень. Благодаря хорошей концепции продажи в данном проекте идут с перевыполнением плана продаж на 10-15% ежемесячно.
Планы на 2018г.: мы планируем продолжать изучать потребителей и предлагать им хороший продукт комплексной малоэтажной застройки с разряженной, комфортной застройкой, качественным благоустройством территории, наличием социальных объектов инфраструктуры, а также с развитой коммерческой составляющей.
