Квартира в новостройке – это мечта каждого, кто хочет иметь отдельную жилплощадь. Абсолютно новое жилье, в котором еще сохранился аромат свежей штукатурки и недавних строительных работ. Квартира не пахнет прежними хозяевами или их домашними животными и не имеет истории, как вторичное жилье (где при каждой продаже могли быть нарушены права третьих лиц, что может стать для текущего владельца причиной многочисленных неприятностей). Естественно, хочется, чтобы дорогостоящее приобретение было действительно выгодным, и в рамках данной статьи мы поговорим о том, как выгодно купить квартиру в новостройке.
Существует несколько реально работающих подходов, позволяющих сэкономить деньги при покупке жилья в новостройке. Грамотное и взвешенное отношение к этому процессу поможет сохранить собственные средства, чтобы потратить их на последующий ремонт или приобретение необходимой техники и мебели. Чтобы узнать, как выгодно купить квартиру в новостройке, воспользуйтесь нижеследующими советами.
Выбираем формат сделки: баланс выгоды и степени риска
Приобрести недвижимость, которая находится на разных этапах строительства, можно путем заключения сделок различных форматов, мы рассмотрим наиболее популярные, и укажем на их выгоды и недостатки:
- Долевое участие. Этот формат сделки предполагает внесение дольщиком средств до того, как строительство дома завершится. Как таковой, квартиры еще не существует, и застройщик, таким образом, принимает инвестиции под строительство. В отличие от полностью готового жилья, квартиры от застройщика по ДДУ стоят дешевле, кроме того, жилищное законодательство предоставляет достаточно серьезные гарантии защиты прав дольщиков. Однако, в любом случае, сохраняются риски долгостроя.
- Договор переуступки. В данном случае речь идет о продаже дольщиком своих прав требования жилья у застройщика, что происходит до того, как застройщик передал ему квартиру. Способ покупки сопряжен с некоторыми рисками (возможно, дольщик решил продать свои права по причине того, что узнал о наличии каких- то проблем у застройщика). Кроме того, это намного менее выгодная сделка, чем покупка жилья на этапе котлована.
- Жилищно-строительные кооперативы. Этот метод покупки недвижимости заключается в формировании кооператива, члены которого вносят средства и сами занимаются организацией проведения строительных работ (и прочих сопутствующих процессов). Приобретение жилья через ЖСК выгоднее, чем покупка квартиры у застройщика, так как кооператив не платит НДС (поскольку оказывает услугу сам себе, не формируя добавочной стоимости) и не ставит цель получить прибыль.
С другой стороны текущие решения относительно хода работ принимает правление кооператива, и участник может оказаться в очень невыгодном положении, когда собранных средств не хватает, а дом еще не достроен. Законодательно деятельность ЖСК контролируется довольно слабо (мол, сами строитесь – сами и разбирайтесь между собой), поэтому такой форма приобретения, несмотря на возможную выгоду, имеет право на жизнь только в том случае, если у вас есть «железобетонные» гарантии исполнения кооперативом обязательств перед вами.
Есть еще ряд схем, создатели которых сулят покупателям прямо-таки «неземные» выгоды, например, покупка через предварительный договор продажи, по системе вексельного залога, пр. Однако мы их рассматривать не будем – это незаконные «черные» или полузаконные «серые» схемы, которые не предусматривают никакой законодательной защиты покупателя и поэтому являются слишком рискованными, чтобы говорить о выгоде.
Выбираем этап строительства
Приобретая новостройку на самом начальном этапе ее строительства, вы можете рассчитывать на существенную экономию средств. Обычно цена жилья на таком этапе значительно ниже стоимости готовой квартиры. Однако психологически тяжело вкладывать деньги в будущее жилье, когда строительная компания только разворачивает стройку и готовиться выкапывать котлован. То есть, нет зрительного осязания будущего дома, а есть только чертежи и макеты новостройки.
В любом случае, следует помнить, что строительство может прекратиться (или приостановиться), как на начальном, так и на последних этапах. Так что, если вкладывать деньги в новостройку, то лучше уж пусть вложения будут минимальными.
Кстати, если речь идет о сделке в формате ДДУ, то в подавляющем большинстве случаев получение дольщиком жилья – это лишь вопрос времени, дом рано или поздно будет достроен и сдан. А вот если говорить о ситуациях, когда приостанавливается строительство дома, где квартиры продаются по другим схемам, то получение покупателями своих квартир может оказаться под очень большим вопросом.
С другой стороны, покупка жилья по договору переуступки, когда застройщик вот-вот сдаст дом в эксплуатацию и передаст дольщикам квартиры, может оказаться достаточно выгодной в виду минимального риска долгостроя. Так, если покупатель планирует переехать в новостройку из съемной квартиры, он может легко подсчитать свою выгоду.
То есть, понять, что в его случае предпочтительнее – в течение пары месяцев поселиться в новой квартире и прекратить платежи по съемной квартире или ожидать лишних пару лет, продолжая арендовать жилье (а ведь сумма арендной платы может составить половину стоимости еще одной квартиры).
Время: рыночные факторы и субъективные шансы
Время как фактор оказывает значительное влияние на рынок недвижимости в целом, а также на субъективные шансы выгодно купить квартиру в новостройке. Известно, что есть моменты, когда стоимость жилья падает, это может происходить по разным причинам, от сезонности до изменений в состоянии экономики.
- Так, в летний период на рынке жилья традиционно наступает затишье, в отличие от весеннего и осеннего сезона, когда отмечается оживление. В то же время сами застройщики и риелтерские агентства продолжают работать над повышением продаж – ведь строительство идет, и чтобы оно продолжалось, нужно привлекать деньги. Одним из мощнейших стимулов продаж являются различные скидки, акционные предложения, в ходе которых стоимость жилья может существенно снизиться.
- В период экономического спада строительный рынок достаточно резко реагирует на происходящие изменения – падает спрос и нужно как-то сохранять конкурентные преимущества. Объекты нужно продавать, в противном случае не на что будет начинать работу над новым проектами, поэтому в данном случае также можно говорить о появлении весьма интересных скидок.
- К субъективным временным факторам можно отнести то обстоятельство, что только продолжительный мониторинг позволяет выявить наиболее выгодные предложения. Есть возможность собрать информацию о строящихся объектах, о проектах, которые вот-вот будут запущены. В последнем случае имеют место скидки первым покупателям, возможность выбора из всего квартирного ассортимента (а не из оставшихся квартир, которые по разным причинам являются наименее привлекательными).
Услуги риелтора: стоит ли игра свеч?
Множество риэлтерских компаний с радостью возьмутся вам помогать в поисках нового жилья. Они, несомненно, предложат вам самые различные варианты, избавив от многочасового сидения в интернете, на сайтах недвижимости. Но помните, что цена подобных услуг довольно высока, и в среднем составляет около 5 % от стоимости будущей жилплощади. Притом нет никакой гарантии, что вам будут предложены наилучшие предложения, скорее всего, вам предложат то же самое, что вы и так без труда найдете в свободном доступе.
Таким образом, в большинстве случаев от риэлтерских услуг лучше отказаться. Найдите время, и самостоятельно соберите информацию о новостройках со всех возможных источников: печатные издания или интернет-сайты о недвижимости, интернет-страницы застройщиков, советы знакомых и друзей - не пренебрегайте ничем. Станьте риелтором сами, и тогда их гонорар вы тоже сможете оставить себе, тщательно проанализируйте данные, и вы наверняка найдете подходящий вариант.
Впрочем, иногда есть резоны воспользоваться услугами риэлтерских компаний:
- Во-первых, так можно найти подходящий вариант намного быстрее, а это весьма важно, если вы живете на съемной квартире и желаете как можно скорее избавиться от арендных платежей;
- Во-вторых, некоторые застройщики заключают с некоторыми риелторами (как правило, это крупные агентства недвижимости с хорошей репутацией) эксклюзивные договоры, поэтому последние могут предложить более выгодную цену по тому же объекту, который пытаются продать другие риелторы.
Ипотечное преимущество
Сегодня подавляющее большинство квартир в новостройках приобретаются с привлечением ипотечного кредита. В игру вступают банки, которые, как и застройщики, находятся в условиях конкурентной борьбы за клиента, которая обостряется, опять-таки, не самым завидным состоянием отечественной экономики.
Часть этой борьбы – плотное взаимодействие банков с застройщиками, причем это относится не только к их кредитованию последних на выгодных условиях. Часто банки предлагают особенно выгодные процентные ставки, если заемщик желает приобрести недвижимости у застройщика-партнера, поэтому, обращаясь в «правильный» банк, также можно получить выгоду.
Заключение
Приобретая новостройку, вы обеспечиваете себя комфортным, чистым и уютным жильем, новыми не исписанными стенами в подъезде, привлекательными клумбами и площадками во дворе. Поэтому не спешите приобретать первый попавшийся вариант, взвешенно подойдите к вопросу покупки жилплощади. Помните, что сэкономленные средства пригодятся вам для будущего ремонта вашей квартиры, да и вообще – вряд ли окажутся лишними.
Чтобы обезопасить себя при оформлении договоров купли-продажи (ДДУ, пр.) лучше заказать юридическое сопровождение сделки. Оплатить такую услугу можно, опят-таки, из тех денег, которые вы сэкономите на оплате услуг риелторов
