Московские новостройки в 2025 году: как изменился метраж квартир и почему рынок развернулся

По итогам 2025 года рынок первичного жилья Москвы продемонстрировал заметные структурные изменения. Одним из ключевых индикаторов стал рост средней площади квартир, представленных в продаже. В декабре показатель достиг 65,7 кв. м, что стало наивысшим значением за последние пять лет, следует из расчетов аналитиков компании «Метриум».

Этот результат стал принципиальным переломом по сравнению с предыдущими годами, когда рынок последовательно двигался в сторону уменьшения метража. Для сравнения: в 2020 году средняя площадь квартиры в новостройках превышала 67 кв. м, однако уже к 2022 году сократилась до 57,5 кв. м. В 2023–2024 годах показатель фактически «застрял» в диапазоне 58–59 кв. м, не демонстрируя роста.

Почему квартиры в новостройках Москвы в продаже стали больше

Исчезновение компактных форматов

Одной из главных причин увеличения средней площади стало активное вымывание малогабаритных лотов. На фоне стабилизации спроса покупатели в первую очередь ориентировались на наиболее доступные варианты, что привело к быстрому сокращению предложения небольших квартир. В результате в структуре экспозиции к концу года доля просторных объектов автоматически выросла.

Общее сокращение объёма предложения

Дополнительное влияние оказало уменьшение числа квартир в новостройках Москвы, находящихся в продаже. Аналитики фиксируют снижение общего объёма предложения, особенно в массовом сегменте. Когда выбор становится уже, средний метраж в статистике неизбежно увеличивается — даже без изменения проектных решений застройщиков.

Как менялся метраж в разных сегментах рынка

Массовое жильё в «старой» Москве

Наиболее заметные изменения произошли именно здесь. В 2025 году средняя площадь квартиры в новостройках Москвы в массовом сегменте выросла сразу на 13%, достигнув 50,8 кв. м. Для понимания масштаба: в 2020 году этот показатель составлял 56,2 кв. м, затем к 2022 году сократился до 45 кв. м и оставался на этом уровне два года подряд.

Рост объясняется сразу несколькими факторами. С одной стороны, покупатели активно выбирали небольшие и относительно недорогие варианты. С другой — застройщики стали реже выводить на рынок квартиры площадью менее 28 кв. м, а также апартаменты, что сократило предложение компактных форматов.

Бизнес-класс: осторожный разворот

В новостройках Москвы бизнес-классе изменения оказались менее резкими, но тоже показательными. Средняя площадь квартир в продаже увеличилась примерно на 2%, до 60,6 кв. м, что позволило рынку выйти из продолжительного периода снижения. С 2020 года показатель последовательно уменьшался - с 73,8 кв. м до минимальных 59,3 кв. м в 2024 году.

При этом поведение покупателей демонстрирует противоположный вектор: фактически приобретаемые квартиры становятся меньше. Если в начале года средний метраж проданных объектов превышал 54 кв. м, то к декабрю он сократился до 47,9 кв. м.

Премиум-сегмент: стабильность без возврата к прошлым значениям

В сегменте премиального жилья ситуация остается относительно ровной. На протяжении последних четырёх лет средняя площадь колеблется вблизи 77 кв. м. В декабре 2025 года показатель составил 77,3 кв. м, практически не изменившись по сравнению с предыдущими периодами.

Однако если смотреть в более долгосрочной перспективе, становится очевидно, что премиальный рынок так и не вернулся к докризисным параметрам: в 2020 году средний метраж здесь достигал 93,5 кв. м.

Параллельно фиксируется и снижение площади реализуемых квартир: за год она сократилась с 72,4 до 64,7 кв. м.

Высокобюджетная недвижимость

В сегменте дорогого жилья средняя площадь вновь пошла вверх - до 144,3 кв. м, что примерно на 2% больше, чем годом ранее. Рост произошел после затяжного снижения: максимальные значения были зафиксированы в 2021 году, когда средний метраж достигал 167 кв. м.

При этом спрос также смещается в сторону более компактных объектов. Если в первой половине года средняя площадь проданных квартир составляла около 123 кв. м, то во второй половине - уже порядка 115 кв. м.

Новая Москва: максимумы за пять лет

Отдельного внимания заслуживает ситуация в ТиНАО. Здесь средняя площадь квартир новостройках Новой Москвы в продаже увеличилась на 12% за год и достигла 53,9 кв. м, что стало максимальным значением за последние пять лет и даже превысило уровень 2020 года.

Как и в других локациях, рост показателя во многом связан с активным уходом с рынка небольших квартир. Средний метраж фактически проданных объектов за год сократился с 45,1 до 43 кв. м.

Ключевые итоги 2025 года

• Рынок первичной недвижимости Москвы остановил многолетний тренд на сокращение площади квартир.
• Увеличение среднего метража стало следствием структурных изменений предложения, а не резкого пересмотра продуктовой стратегии застройщиков.
• В большинстве сегментов покупатели по-прежнему ориентируются на более компактные форматы, несмотря на рост средней площади в экспозиции.
• Новая Москва стала территорией наиболее заметных изменений по структуре предложения.

Прогнозы на 2026–2030 годы: что ждёт рынок новостроек Москвы дальше

2026 год: рост цен при сдержанных продажах

В 2026 году ожидается дальнейшее увеличение цен на первичное жильё, ориентировочно в пределах 6–7% в год. Поддержку рынку окажут инфляционные процессы, постепенное оживление ипотеки и реализация отложенного спроса. При этом объёмы продаж могут снизиться по сравнению с 2025 годом - ориентировочно на 10–15%, в том числе из-за высокой стоимости заёмных средств.

Фактор предложения и строительства

Рынок будет испытывать последствия решений, принятых застройщиками в 2024–2025 годах:

• запуск новых проектов был существенно ограничен;
• девелоперы стали осторожнее подходить к инвестициям на фоне роста себестоимости и неопределённого спроса.

Это создаёт предпосылки для дефицита предложения в ближайшие годы, особенно в массовом сегменте.

2027–2028 годы: ускорение роста

При условии снижения ключевой ставки и восстановления ипотечного кредитования темпы роста цен могут ускориться до 10–14% в год. Эффект будет связан с тем, что спрос начнёт восстанавливаться быстрее, чем предложение.

2029–2030 годы: выход к равновесию

К концу десятилетия рынок, вероятно, перейдёт в более сбалансированное состояние. Рост цен может замедлиться до 4–5% в год, поскольку новые проекты начнут компенсировать дефицит предыдущих лет, а участники рынка адаптируются к изменившейся экономической среде.

Факторы, определяющие развитие рынка новостроек Москвы до 2030 года

• Ипотечные условия и политика ЦБ - ключевой драйвер спроса.
• Объёмы нового строительства - основной фактор предложения.
• Популярность компактных квартир - тренд, который будет сдерживать рост среднего метража проданных объектов.
• Общая макроэкономическая ситуация - уровень доходов, инфляция и потребительские ожидания.

Итог

В 2026–2030 годах рынок новостроек Москвы, скорее всего, будет развиваться в условиях ограниченного предложения и умеренного спроса, что поддержит рост цен. Пик динамики может прийтись на середину прогнозного периода, после чего рынок постепенно перейдёт к более стабильной модели.