Новостройки Москвы в премиальном сегменте по итогам 2025 года демонстрируют перераспределение спроса и чёткое формирование тройки лидеров. Несмотря на высокую конкуренцию, насыщенность предложения и изменение покупательской активности, сразу несколько проектов показали уверенные результаты, а один из них стал безусловным лидером года по количеству реализованных лотов.
ЖК «River Park Кутузовский»
Первое место занял ЖК «River Park Кутузовский», продемонстрировав самый высокий объём продаж — 291 реализованный лот и рост +30% по сравнению с предыдущим периодом. Проект уверенно удерживает лидерство благодаря сбалансированной концепции, конкурентной цене квадратного метра в премиум-классе и сильной локации. Сочетание понятного позиционирования и привлекательного предложения позволило комплексу стать абсолютным фаворитом сегмента в 2025 году.
Премиальный жилой комплекс «Ривер Парк Кутузовский» возводится в районе Дорогомилово на первой линии Москва-река, напротив Москва-Сити. Это самый масштабный и самый высотный проект в локации Кутузовского проспекта, выполненный в стиле эко-футуризма. Комплекс формируют пять небоскрёбов с выразительной пластикой фасадов, разработанных архитектурным бюро ADM. Башни создают динамичный силуэт и визуальный эффект парения, отражая свет гранями, подобно драгоценным камням.
Локация сочетает престиж западного направления и исключительную транспортную доступность. Расстояние до реки составляет всего 50 метров, до Кутузовского проспекта - 600 метров, до Москва-Сити - 700 метров. В 300 метрах расположены станция метро «Фили» и МЦД «Фили», в пешей доступности находятся также станции «Парк Победы» и «Кутузовская». Предусмотрен удобный съезд с ТТК и прямой выезд на МКАД по проспекту Багратиона. Новый пешеходный мост соединит берег комплекса с деловым центром, что фактически удвоит протяжённость доступных прогулочных маршрутов вдоль набережных.
Территория ЖК «River Park Кутузовский» благоустройства занимает 3 гектара, из которых 2 гектара отведены под приватный двор-парк. Ландшафтную концепцию разработало голландское бюро WEST8. В парке уже высажено 545 крупномерных деревьев, включая хвойные породы высотой до 6 метров, сформированы изгороди из вечнозелёных туй, создающие атмосферу уединённого природного пространства. Внутри двора предусмотрены зеркальный пруд с арт-объектом, цветущий сад, зелёный театр со сценой и проектором, солнечная терраса с лежаками, видовая зона отдыха с очагом, две детские площадки и спортивная зона с тренажёрами и турниками.
Прибрежная территория ЖК «River Park Кутузовский» включена в городскую программу благоустройства набережных. Здесь появятся дикий сад, берёзовая роща, подвесные мостики над водой, арт-пространства под мостами, беговые и велодорожки, амфитеатр для концертов, зоны отдыха с лежаками, скульптуры и художественные объекты. Набережная формирует атмосферу курортного пространства в центре столицы.
Особое внимание в ЖК «River Park Кутузовский» уделено клубной инфраструктуре для жителей. В закрытом дворе разместятся мультиспортивная площадка для баскетбола, футбола, волейбола и большого тенниса, двухуровневый детский игровой клуб «Немо» площадью 220 м², музыкальный салон Solo, клуб «Гедонист» с бильярдной, гольф-симулятор, студия стиля и массажа, караоке и фитнес-зал в башне Diamond. Дополнительно предусмотрен большой фитнес-клуб площадью 1400 м², SPA-салон, салоны красоты, рестораны, кафе, пекарня, супермаркеты, фермерские лавки и автомойка, а также внешняя торговая галерея с открытым доступом.
Впервые в Москве на крыше каждой башни создаются лаунж-зоны формата «360» на высоте 180 метров, доступные исключительно жителям комплекса. Пространства включают всесезонные беседки-иглу, джакузи, гриль-зоны, площадку для занятий йогой, панорамные видовые площадки и самые высокие качели на крыше в России.
Для семей с детьми на территории ЖК «River Park Кутузовский» запланирован коммерческий образовательный центр с детским садом на 200 мест и школой на 460 мест.
Каталог квартир включает разнообразные форматы - от панорамных и радиусных планировок до пентхаусов с дровяными каминами и просторными террасами. Высота потолков варьируется от 3,1 до 3,4, 3,6, 3,7, 3,9 и достигает 6,1 метра, открывая широкие возможности для индивидуальных интерьерных решений. Предусмотрены два типа дизайнерской отделки - светлая «ДЮНА» и тёмная «ГРАФИТ» с расширенной комплектацией системы «умный дом», а также варианты предчистовой отделки или квартиры без отделки.
Инженерное оснащение соответствует премиальному классу и включает индивидуальные системы вентиляции, фильтрацию и увлажнение воздуха, центральное кондиционирование, внутрипольные конвекторы и интегрированную систему «умный дом».
Благодаря расположению в ЗАО Москвы комплекс «River Park Кутузовский» отличается благоприятной розой ветров и формирует здоровый микроклимат на берегу реки. В непосредственной близости находятся два крупных парка и развитая спортивная инфраструктура западной части столицы. «Ривер Парк Кутузовский» объединяет высоту 180 метров, 3 гектара благоустроенной территории, 2 гектара приватного парка, 545 крупномерных деревьев и полноценную инфраструктуру внутри комплекса всего в 50 метрах от воды и в 700 метрах от делового центра Москвы.
ЖК «Luzhniki Collection»
Вторую строчку рейтинга занял ЖК «Luzhniki Collection» с результатом 131 реализованный лот. Несмотря на снижение показателя на −41%, проект сохраняет статус одного из самых востребованных в премиальном классе. Интерес поддерживается престижной локацией в районе Хамовники, близостью к спортивному кластеру «Лужники» и парку «Воробьёвы горы», что традиционно формирует устойчивый спрос со стороны покупателей, ориентированных на статус и окружение.
Новостройки Москвы в премиальном сегменте всё чаще формируются как масштабные архитектурные ансамбли с собственной инфраструктурой и закрытыми парками. «Luzhniki Collection» - это коллекция из 12 клубных домов, расположенных в частном парке на берегу Москва-река у входа в олимпийский комплекс Лужники. Проект реализуется в районе Хамовники и объединяет жилую, деловую и культурную функции в формате многофункционального комплекса общей площадью более 324,2 тыс. кв. м, из которых 128,6 тыс. кв. м приходится на жильё. Всего в комплексе предусмотрено 1106 квартир.
Архитектурная концепция разработана международным альянсом бюро ABD Architects, MVRDV, Dyer, SimpsonHaugh и Aukett Swanke. Дома объединены в четыре коллекции: Waterfront на первой линии Лужнецкой набережной, Garden в тенистом саду, Highline с панорамой Москва-Сити и Mountain Line - ансамбль из трёх башен вдоль центральной Piazza. Пространственная эргономика продумана таким образом, что расстояние между корпусами достигает 88 метров, обеспечивая приватность и раскрытие видов не только для первой линии, но и для домов, расположенных внутри приватного парка.
В рамках первой очереди ЖК «Luzhniki Collection» строятся корпуса W1, W2 и W3 высотой по 18 этажей с двумя подземными уровнями, корпуса HL1 (18 этажей), HL2 (17 этажей), G1 (18 этажей) и комплекс ML переменной этажности 16–18 этажей. Под каждым зданием предусмотрен подземный паркинг. Двухуровневая парковка оснащена автомойкой, зарядными станциями для электромобилей, комнатами для водителей и системой поддержания температуры на уровне +13 °C, предусмотрены четыре въезда с разных сторон и мойка колёс на въезде.
Жилой фонд «Luzhniki Collection» включает более 150 вариантов планировок - от квартир с 1 до 5 комнат площадью от 49,8 до 208,9 кв. м. В проекте представлены пентхаусы, резиденции с террасами, квартиры с отдельными входами и помещениями для персонала, мастер-спальни с собственными ванными и гардеробными, постирочные комнаты. Предусмотрены решения с окнами в ванной или гардеробной, угловыми окнами в гостиных и спальнях, дровяными каминами, саунами и винными комнатами. Верхние этажи занимают квартиры с просторными видовыми террасами.
Приватный парк комплекса «Luzhniki Collection» занимает 8 гектаров и объединяет четыре зоны благоустройства: закрытый сад, центральную площадь Piazza с ресторанными двориками, благоустроенную Лужнецкую набережную и озеленённую кровлю ритейл-галереи, формирующую многоуровневый ландшафт. В саду высажены сформировавшиеся деревья высотой 10–12 метров, создан холмистый всесезонный рельеф, проложена сеть прогулочных маршрутов. На территории размещены 13 детских площадок, 10 зон отдыха, 4 оборудованные спортивные площадки, крытые пространства для прогулок в дождливую погоду, площадка для выгула и дрессировки собак, а также relax-зоны с уличными каминами, авторскими арт-объектами и адаптивным освещением.
Внутренняя инфраструктура «Luzhniki Collection» включает приватные пространства на 1 и −1 этажах клубного пространства: спортивную студию, массажные кабинеты, переговорные комнаты, детские игровые зоны. В составе комплекса предусмотрены два офисных здания класса А+ совокупной площадью около 34 тыс. кв. м и культурно-развлекательный центр площадью почти 6,2 тыс. кв. м с кинотеатром и арт-пространствами. В подиуме жилых корпусов разместится ритейл-галерея с бутиками, ресторанами высокой кухни, спа-салоном, центром восстановительной медицины, детским развивающим центром и ветеринарной клиникой.
Проект расположен в окружении 9 парков, среди которых природный заказник «Воробьёвы горы», парк «Лужники», «Новодевичьи пруды», Парк Горького, «Нескучный сад», «Усадьба Трубецких в Хамовниках», сквер Девичьего поля, Парк искусств Музеон и природный заказник «Долина реки Сетунь». Район Хамовники занимает около 1000 гектаров в излучине Москвы-реки и считается одним из самых престижных в Центральном административном округе. В 10 минутах езды находится Садовое кольцо, а пешком за 15 минут можно дойти до станций метро «Воробьёвы горы» и «Спортивная».
В районе сосредоточено около 20 государственных и частных школ, более 20 государственных и порядка 15 частных детских садов, несколько ведущих вузов, включая НИУ Высшая школа экономики, Первый МГМУ им. И. М. Сеченова и РНИМУ им. Н. И. Пирогова. Медицинская инфраструктура представлена крупными клиническими центрами и десятками профильных учреждений.
К преимуществам проекта «Luzhniki Collection» относятся расположение у спорткомплекса «Лужники», панорамные виды на реку, Воробьёвы горы, Нескучный сад, Москва-Сити и центр города, наличие частного парка площадью 8 гектаров, разнообразие планировочных решений и масштабная инфраструктура внутри комплекса. Среди особенностей локации - близость к Третьему транспортному кольцу и высокая стоимость жилья, характерная для Хамовников.
«Luzhniki Collection» формирует формат клубной застройки нового поколения в одной из самых престижных локаций столицы, объединяя 12 домов, 1106 квартир, более 324 тыс. кв. м общей площади и 8 гектаров приватного паркового пространства на первой линии Москвы-реки.
ЖК «Бадаевский»
Третье место занял проект Бадаевский, где было реализовано 128 лотов, а динамика продаж составила +39%. Комплекс демонстрирует, что нестандартная архитектурная концепция и редкий формат продукта способны обеспечивать стабильный интерес даже в условиях насыщенного премиального рынка. Положительная динамика подтверждает востребованность уникальных проектов с ярко выраженной индивидуальностью.
Жилой комплекс «Бадаевский» возводится в районе Дорогомилово в ЗАО, на набережной Тараса Шевченко, напротив делового кластера Москва-Сити. Девелопером выступает Capital Group, ввод комплекса в эксплуатацию запланирован на 2027 год.
Проект объединяет два жилых корпуса высотой 45 и 46 этажей и исторические здания бывшего Бадаевского пивоваренного завода. Концепция реконструкции разработана швейцарским бюро Herzog & de Meuron и получила международное признание: в 2019 году комплекс стал победителем World Architecture Festival в категории Residential, завоевав сразу три награды. Архитектурная идея строится на контрасте: исторический кирпичный ансамбль сохраняется и реставрируется, а над ним формируются современные жилые объёмы.
Главная особенность ЖК «Бадаевский» - «парящие» дома, поднятые на 35-метровые опоры. Конструкцию формируют более 200 колонн, каждая из которых рассчитана на нагрузку до 3 000 тонн. Такое инженерное решение освобождает пространство под зданиями, делая территорию визуально открытой со стороны реки и позволяя интегрировать парк и исторические корпуса в единую пешеходную среду. Фасады выполняются из стекла, металла и мрамора, в интерьерах лифтовых холлов также используется стекло. Панорамное остекление, балконы, террасы и веранды становятся обязательным элементом каждой квартиры.
Площадь жилых помещений варьируется от 47,2 до 240,6 кв. м в классических форматах от одной до пяти комнат. Однокомнатные варианты предлагаются метражом 47,2–71,6 кв. м, двухкомнатные - 45,8–101,6 кв. м, трёхкомнатные - 94,5–200,8 кв. м, четырёхкомнатные - 136,6–200,2 кв. м, пятикомнатные - 201,9–240,6 кв. м. Планировки преимущественно свободные, предусмотрены гардеробные, несколько санузлов, возможность зонирования пространства. На верхних уровнях разместятся Sky Villas площадью от 837 до 947 кв. м, а также варианты до 1127 кв. м с саунами, каминами и террасами, где глубина грунта позволяет высаживать полноценные деревья и создавать приватные сады.
Благоустройство занимает 4 гектара. Территория будет полностью пешеходной благодаря трёхуровневому подземному паркингу. В концепции ландшафта заявлен формат «русский лес»: появятся прогулочные маршруты, исторический бульвар вдоль корпусов завода, зоны отдыха, детские площадки и площадки для спорта, лужайки для пикников и беговые дорожки. Отдельно предусмотрен панда-парк с домиками на деревьях, частный детский сад, бассейн и школа искусств.
Исторические здания получат новую функцию. В них разместятся бутики, рестораны и кафе, коворкинг, музыкальная школа, спортивный центр, крафтовая пивоварня с музеем, фермерский рынок. В элеваторных башнях запланирована русская баня. Дополнительный общественный уровень комплекса займёт терраса с магазинами и кофейнями, а вдоль набережной будет организован протяжённый прогулочный маршрут.
Транспортная доступность ЖК «Бадаевский» обеспечивается расположением у Кутузовского проспекта: до Третьего транспортного и Садового кольца можно доехать примерно за 5 минут, дорога до Кремля занимает около 15 минут. В пешей доступности находятся станции метро «Деловой центр», «Выставочная» и «Киевская», а также Киевский вокзал.
Район Дорогомилово занимает 7,93 кв. км, его население составляет 75 669 человек по данным 2024 года. Здесь работают 8 станций метро, одна станция МЦК и одна станция МЦД-1. В числе знаковых объектов района - Парк Победы. Социальная инфраструктура представлена школами №56 и №1726, городскими поликлиниками №4 и №220, торговыми центрами «Европейский» и Афимолл Сити.
Экологическая оценка района составляет 8 баллов из 10 по данным EcoStandard Group, где 10 соответствует наиболее неблагоприятной ситуации. На показатели влияют интенсивный трафик Кутузовского проспекта и ТТК, близость железнодорожной инфраструктуры и высокая плотность застройки.
ЖК «Бадаевский» формирует новый архитектурный силуэт на набережной Москвы-реки: 45–46 этажей, более 200 несущих колонн высотой 35 метров, 4 гектара благоустройства, жилые пространства от 47 до 1127 кв. м и интеграция исторического наследия в структуру современного элитного квартала.
Таким образом, новостройки Москвы в премиум-сегменте по итогам 2025 года показывают разнонаправленную динамику, однако общий тренд очевиден: покупатель выбирает либо сбалансированное предложение с сильной локацией и понятной ценовой моделью, либо архитектурную уникальность и редкий формат. Тройка лидеров - 291, 131 и 128 реализованных лотов соответственно - формирует ориентир для всего премиального рынка столицы.
