Осень 2025 года стала временем умеренного оживления на рынке недвижимости Москвы. Цены на жильё продолжают расти, но без скачков: за октябрь - всего на 0,5%, при этом активнее подорожало дорогое и бизнес-жильё. Предложение комфорт-класса стремительно сокращается, а ипотека остаётся дорогой, что удерживает спрос на умеренном уровне. Девелоперы делают ставку на премиальные проекты, а рынок в целом входит в фазу стабильности и постепенного восстановления без признаков ажиотажа.
- Оживление рынка: осень принесла умеренный рост
- Как изменились цены: дорогой сегмент выходит вперёд
- Количество сделок: возвращение к весенним показателям
- Ипотека и депозиты: кто выиграл от понижения ставки
- Цены на новостройки Москвы по округам (октябрь 2025)
- Резкое сокращение доступных новостроек
- Структура предложения на рынке новостроек Москвы
- Крупнейшие застройщики столицы
- Прогноз на 2026 год: стабильность без бурного роста
Оживление рынка: осень принесла умеренный рост
К середине осени 2025 года столичный рынок жилья показывает признаки восстановления. Средняя стоимость квадратного метра в октябре выросла на 0,5% и составила 281,6 тыс. рублей (без учёта элитных объектов).
С начала года рост составил 3,4%, что ниже инфляции, но после летнего спада это можно считать сигналом стабилизации.
Как изменились цены: дорогой сегмент выходит вперёд
Если весной рост поддерживали в основном доступные квартиры, то осенью активизировался и дорогой сегмент. Самые престижные 20% квартир прибавили около 1%, столько же показал и Центральный округ.
Любопытно, что подорожание наблюдалось не только в центре, но и за пределами МКАД - а наибольший рост пришёлся даже на панельные пятиэтажки.
Это говорит о том, что рынок постепенно перестраивается: спрос становится более рациональным, а границы между сегментами стираются.
Количество сделок: возвращение к весенним показателям
С осени активность покупателей увеличилась. Число сделок приблизилось к уровням февраля–апреля, однако ожидать взрывного спроса пока рано.
Ключевая ставка снизилась до 16,5%, но этого недостаточно, чтобы ипотека вновь стала драйвером рынка.
Покупатели по-прежнему осторожны, а часть спроса остаётся «в ожидании» лучших условий кредитования.
Ипотека и депозиты: кто выиграл от понижения ставки
Центробанк в конце октября вновь понизил ключевую ставку - всего на 0,5 процентного пункта. Однако прогноз на 2026 год показывает: значительного удешевления ипотеки ждать не стоит.
Ожидаемый диапазон - 16–18% годовых.
Банки, в свою очередь, предлагают всё более выгодные депозиты, в том числе на длительные сроки, и это удерживает средства населения в финансовом секторе, а не в недвижимости.
Итог: рынок будет существовать без дешёвой ипотеки и без крупного потока инвесторов как минимум ещё год.
Цены на новостройки Москвы по округам (октябрь 2025)
| Округ Москвы | Средняя цена, тыс. руб./кв.м | Изменение за месяц, % |
| Западный (ЗАО) | 740,0 | +5,4 |
| Восточный (ВАО) | 429,1 | +3,1 |
| Зеленоградский (ЗелАО) | 302,9 | +3,1 |
| Северо-Восточный (СВАО) | 502,7 | +2,6 |
| Северо-Западный (СЗАО) | 591,7 | +2,5 |
| Юго-Восточный (ЮВАО) | 433,9 | +2,3 |
| Троицкий (ТиНАО) | 263,3 | –0,6 |
Наибольший рост зафиксирован в Западном округе, где застройщики сокращают долю проектов комфорт-класса и делают ставку на более рентабельный бизнес-сегмент.
Резкое сокращение доступных новостроек
Главный тренд года - уменьшение предложения жилья комфорт-класса. За год таких лотов в пределах МКАД стало меньше на 41%, и сейчас их насчитывается около 6,6 тыс.
Причины сокращения:
- новые архитектурные стандарты, повышающие стоимость проектов;
- активная реализация программы реновации;
- смещение интереса застройщиков в сторону более прибыльных сегментов.
Структура предложения на рынке новостроек Москвы
| Класс жилья | Количество лотов | Объём, тыс. кв.м | Доля рынка, % | Динамика за год |
| Комфорт | 6 600 | 316,2 | 20 | –41% |
| Бизнес | 21 300 | 1 200 | 64 | –8% |
| Премиум | 4 300 | 371,1 | 13 | +23% |
| Де-люкс | 879 | 135,7 | 3 | +21% |
Всего в продаже около 33 тыс. лотов, что на 14% меньше, чем годом ранее. Рынок всё заметнее уходит в премиальный и бизнес-сегменты, в то время как доступное жильё становится редкостью.
Крупнейшие застройщики столицы
По объёмам строительства лидируют «ПИК», «Самолёт» и «А101».
На долю десяти крупнейших компаний приходится 52,9% всего столичного рынка - почти 9,5 млн кв. м строящегося жилья.
Такое сосредоточение мощностей усиливает конкуренцию и диктует стандарты качества для всей отрасли.
Прогноз на 2026 год: стабильность без бурного роста
Рынок недвижимости Москвы вступает в фазу спокойного развития. Ожидаемые тенденции:
- умеренный рост цен (1–3% в квартал);
- сохраняющийся дефицит комфорт-класса;
- активное развитие бизнес- и премиум-сегментов;
- высокая стоимость ипотеки, ограничивающая спрос.
Вывод: рынок стабилен, но до прежнего ажиотажа далеко. Основной драйвер ближайших лет - повышение качества жилья и диверсификация предложений под разные категории покупателей.
