Купить квартиру в новостройке в любом случае выгодней, чем на вторичном рынке. Преимущества не только в современной планировке и коммуникациях, но и более благоустроенной территории около дома. Поиск выгодного во всех аспектах варианта – задача достаточно сложная, учитывается не только сам объект покупки, но и как будет происходить оформление сделки. Вариантов может быть много, один из них – договор уступки прав требования.
Попробуем разобраться, что это за документ, какие особенности оформления, плюсы и минусы по сравнению с другими способами оформить покупку.
Что такое переуступка квартиры
Купить жилье на этапе строительства будет гораздо дешевле, чем готовое. Но может случиться так, что застройщик уже распродал весь объем и теперь приобрести недвижимость можно лишь только по переуступке прав.
Переуступка – контракт, в котором предусмотрена передача права на квартиру в новострое и обязанности по договору, передаваемые уже не девелопером или застройщиком, ведущим строительство, а физическим или юридическим лицом – участником договора долевого участия (ДДУ).
Важно!!! Подписывая договор переуступки, вы становитесь владельцем не самой квартиры, а лишь имущественных прав на нее, заявить на которые можно будет после ввода застройщиком объекта в эксплуатацию и наличия всех предусмотренных законом документов.
Пepeycтyпки peглaмeнтиpyютcя Ф3 №214 «Oб yчacтии в дoлeвoм cтpoитeльcтвe мнoгoквapтиpныx дoмoв и иныx oбъeктoв нeдвижимocти и o внeceнии измeнeний в нeкoтopыe зaкoнoдaтeльныe aкты Poccийcкoй Фeдepaции», a тaкжe oтдeльными пyнктaми Гpaждaнcкoгo Koдeкca Poccийcкoй Фeдepaции — нaпpимep, cтaтьeй 382.
.
Основные термины в законе:
- цессия - договор, по которому уступаются права требования;
- цедент - продавец;
- цессионарий - покупатель.
Варианты переуступки квартиры в новостройке
При оформлении цессии необходимо учитывать, планировалась ли изначально покупка в ипотеку или нет и физическое или юридическое лицо является инвестором.
- Переуступка с ипотекой:
Купленную в ипотеку недвижимость с разрешения банка можно переоформить на другое лицо еще до ее ввода в эксплуатацию при условии отсутствия перед ним задолженности.
- Инвестором выступает физическое лицо:
Право собственности на недвижимость передается от продавца покупателю еще до регистрации. Чтобы не попасть на махинации со стороны продавца, расчет желательно проводить через банковскую ячейку (аккредитивный счет).
- Инвестором выступает юридическое лицо:
Юрлица с большим удовольствием делают вложения в строительство с целью получить доход от последующей перепродажи. При этом, покупая сразу несколько объектов, предприятие может от застройщика получить значительную скидку. Регистрация права собственности при этом варианте также возможна только после ввода объекта в эксплуатацию.
Для покупателя принципиальной разницы, с кем оформлять цессию – с физическим или юридическим лицом – практически нет.
Перечень документов для приобретения недвижимости по переуступке
- паспорта участников сделки;
- письменное согласие застройщика (девелопера) на изменение инвестора;
- документы, подтверждающие финансовое состояние застройщика;
- договор долевого участия в прежней и новой редакции;
- письменное согласие супруга на сделку;
- разрешение от кредитной организации на изменение стороны в договоре долевого участия;
- при покупке в кредит ипотечный договор;
- квитанция об оплате государственной пошлины.
Преимущества и недостатки переуступки
- Для продавца:
Для продавца бесспорным плюсом является возможность быстрого получения дохода – договор переуступки можно подписать сразу после публикации проектной декларации, а передать право на недвижимость уже после окончания строительных работ, когда цена значительно вырастет.
Из минусов можно назвать длительный срок. Для договора купли-продажи, дарения необходимо гораздо меньше времени. При переуступке возникает необходимость общения с девелопером (застройщиком), покупателем, получения выписок из Росреестра.
Все сделки с недвижимостью, в т.ч. и цессия подлежат налогообложению, а значит возникает необходимость подачи декларации.
- Для покупателя:
Бесспорным преимуществом является возможность купить недвижимость дешевле, чем в новостройке или во вторичном фонде. Если цедент стремится быстрей продать, то есть шанс купить за более низкую цену, чем приобрел он. Иногда моржа может доходить до 5-20%.
Если приобрести недвижимость на этапе котлована, то после сдачи ее в эксплуатацию цена вырастет на 5-50%, на этом можно хорошо заработать.
Из минусов можно назвать риски.
Покупатель получает не жилье, а только право на него. Если застройщик обанкротится, затянет сроки строительных работ или получения документации, то на цедента нет никаких рычагов влияния, только на застройщика.
Кроме этого, есть риск приобрести право требования с невыполненными в полном объеме обязательствами или несвоевременными выплатами застройщику.
Можно попасть на мошенников и стать жертвой «двойных продаж», если договор не прошел регистрацию в Росреестре.
Если застройщик будет объявлен банкротом, объект перейдет в долгострой.
Чтоб свести риски к минимуму, необходимо проверять оригинал ДДУ. Особое внимание обратить на наличие печати и подписи застройщика, отметки Росреестра.
