Покупка квартиры в новостройке по трейд-ин: как это работает, плюсы и минусы

Все больше людей выбирают трейд-ин как способ улучшить жилищные условия. Суть проста: вы отдаёте свою текущую квартиру, а взамен получаете новую — будь то жильё в новостройке или на вторичке. Застройщики и агентства при этом обещают полностью организовать процесс и избавить вас от лишних забот. Давайте посмотрим, как это работает на практике, и какие плюсы и минусы стоит учитывать.

Суть трейд-ин в сфере недвижимости

Трейд-ин - это модель покупки нового товара с одновременной сдачей старого, с доплатой за разницу. В контексте недвижимости этот подход означает обмен старой квартиры на новую. Обычно используется при покупке жилья в новостройке. Смысл в том, что застройщик или его партнёры (чаще всего - агентство недвижимости или инвестор) принимают у вас старую квартиру, берут на себя её продажу или выкуп, а вы тем временем оформляете сделку по новому жилью.

Таким образом, собственник не занимается всеми этапами самостоятельно: ему не нужно искать покупателей, заниматься юридическим оформлением, тратить время на показы, переговоры и оформление документов. Средства, вырученные от продажи «вторички», направляются на оплату новой квартиры, а остаток можно внести из личных средств или оформить ипотеку. Это делает процесс покупки проще, быстрее и менее стрессовым.

Что можно купить через трейд-ин

Трейд-ин применяется исключительно для приобретения квартир и апартаментов в новостройках Москвы и МО. Это может быть как жильё в уже сданном доме, так и в строящемся. Главное условие - сделка осуществляется напрямую с застройщиком. При этом вторичное жильё (то есть уже бывшее в эксплуатации) через такую схему приобрести нельзя.

Апартаменты, хотя и не являются официально жилыми помещениями, также часто предлагаются по трейд-ин. Однако важно учитывать юридические особенности: у них иной статус, другая ставка налога, и они могут иметь ограничения по прописке и использованию.

Когда трейд-ин особенно удобен

Этот вариант особенно ценен в ситуациях, когда человек уже владеет квартирой, но хочет улучшить свои жилищные условия: переехать поближе к центру, в новый дом, с большей площадью или более современной планировкой. Трейд-ин даёт возможность избежать долгого и запутанного процесса: продать старое жильё, переехать на съём, выбрать новую квартиру и провести сделку.

Вместо этого можно передать решение всех этих задач застройщику и его партнёрам. Вы не рискуете тем, что пока ищете покупателя, новостройка подорожает или хорошие варианты «уйдут». Трейд-ин позволяет зафиксировать цену на новое жильё сразу при заключении договора.

Основные виды трейд-ин на рынке

На сегодняшний день в России применяются два основных подхода к схеме трейд-ин:

• обязательная оплата взносов на капитальный ремонт;
• Продажа старой квартиры через партнёрское агентство недвижимости.
• Моментальный выкуп жилья инвестором, сотрудничающим с застройщиком.

Эти форматы отличаются по скорости, рискам и условиям - у каждого есть как плюсы, так и свои ограничения.

Трейд-ин через агентство: пошаговая реализация

Это наиболее распространённый формат. Схема работает следующим образом: застройщик заключает с покупателем договор долевого участия (ДДУ), а партнёрское агентство начинает заниматься продажей его текущей квартиры. После того как жильё будет реализовано, средства зачисляются застройщику в счёт оплаты новой квартиры.

Как правило, на реализацию квартиры дают ограниченный срок - от 2 до 6 месяцев, наиболее часто - около 3–4 месяцев. Это позволяет планировать сделку, не растягивая её во времени, но при этом не форсируя слишком агрессивную продажу.

Преимущества:

• Возможность продавать квартиру без спешки и с минимальными уступками по цене.
• Агентства, как правило, готовы взять на себя работу с любым жильём, даже если оно в старом фонде, в «хрущёвке» или на окраине города.
• Можно использовать квартиру, находящуюся в другом регионе. Это особенно важно для тех, кто переезжает из одного города в другой.
• После подписания ДДУ цена на новостройку фиксируется и не меняется. Это защищает покупателя от роста цен на рынке.

Недостатки:

• Отсутствие гарантии, что квартиру удастся продать за установленный срок. Если этого не произойдёт, ДДУ будет расторгнут, и покупатель потеряет бронирование.
• Некоторые застройщики устанавливают более высокие цены для участников трейд-ин. Несмотря на то, что оплата идёт полностью, такие клиенты получают условия, как при рассрочке.
• Придётся снижать стоимость жилья, особенно если квартира малоликвидна или находится в неудобной локации.
• Для заключения ДДУ нужно внести первоначальный взнос. Иногда он составляет 10–20% от стоимости квартиры.
• Некоторые застройщики отказываются от заключения ДДУ до продажи старого жилья и предлагают только бронирование, при этом цена может измениться.

Моментальный выкуп: быстро, но с дисконтом

Эта схема подходит тем, кто хочет как можно скорее закрыть сделку. В данном случае партнёр-застройщик (обычно это инвестор или инвестиционная компания) сразу выкупает старую квартиру. Деньги тут же идут застройщику, а покупатель получает возможность без задержек оформить ДДУ и начать оформление нового жилья.

Такой подход максимально приближен к автомобильному трейд-ину: сдал старое - уехал на новом. Но в недвижимости всё сложнее: риски выше, и не каждый инвестор готов купить квартиру без длительного анализа.

Преимущества:

• Быстрая сделка: нет необходимости ждать покупателя.
• Гарантия заключения ДДУ: ваша старая квартира уже реализована, средства переведены.
• Фиксация стоимости новостройки Москвы - защита от роста цен.
• Возможность получить бонусы от застройщика как при 100%-ной оплате.
• Отсутствие необходимости в первоначальном взносе.

Недостатки:

• Основной минус - существенное снижение цены. Инвесторы покупают недвижимость с дисконтом не менее 10% от реальной рыночной стоимости. Иногда - до 15%.
• Под выкуп подходит только ликвидное жильё: с хорошей локацией, без сложной планировки, в нормальном состоянии.
• Квартиры стоимостью свыше 15 млн рублей чаще всего не попадают под моментальный выкуп из-за высоких рисков колебания цен.

Можно ли остаться в старой квартире до завершения строительства

Иногда встречается вариант, при котором собственник остаётся жить в своей квартире до получения ключей от новостройки. Однако этот вариант реализуем только в стабильных экономических условиях. Сейчас рынок нестабилен: цены могут как расти, так и падать, а сроки ввода жилья сдвигаться. Поэтому инвесторы чаще всего не готовы к таким долгосрочным обязательствам.

Иногда возможно оформить краткосрочную аренду собственной квартиры после её выкупа, но чаще всего покупателю приходится переезжать на съёмное жильё.

Как работает схема трейд-ин: поэтапно

• Выбор квартиры: покупатель выбирает новостройку в Москве и МО, застройщик которой предлагает трейд-ин.
• Оценка старого жилья: специалисты партнёрского агентства или инвестор выезжают, оценивают объект и решают, возможно ли включить его в трейд-ин.
• Оформление документов: вносится аванс или первоначальный взнос, подписывается ДДУ и договор о продаже или выкупе старой квартиры. В договорах указываются сроки реализации, порядок оплаты и возможная доплата.
• Продажа старой квартиры: деньги от её реализации (или от выкупа) перечисляются застройщику. При необходимости оформляется ипотека на недостающую сумму.
• Переезд: до получения ключей покупатель либо живёт в прежнем жилье (если это предусмотрено договором), либо снимает жильё на время.

Плюсы трейд-ин-сделки для покупателя

• Возможность получить скидку при покупке новой квартиры - часто до 2–3%.
• Нет необходимости самостоятельно искать покупателя и заниматься организацией сделки - это делают профессионалы.
• Упрощённая логистика сделки: вы решаете все вопросы «в одном окне».

Какие минусы нужно учитывать

• Услуги агентства оплачиваются дополнительно - обычно это 2–3% от стоимости квартиры.
• Отдельная плата может взиматься за бронирование объекта или за расторжение договора.
• Чтобы ускорить процесс, часто приходится снижать цену старого жилья. Потери могут составить до 10–15% от рыночной цены.
• Риски мошенничества или недобросовестных посредников остаются актуальными - нужно тщательно проверять все документы и участников сделки.

Итоги: стоит ли использовать трейд-ин?

Трейд-ин в недвижимости - удобная и быстрая альтернатива самостоятельной продаже старой квартиры и покупке новой. Он снимает с клиента массу забот, позволяет зафиксировать цену на новостройку и получить скидку. Однако за удобство придётся заплатить: чаще всего - снижением стоимости продаваемой квартиры и дополнительными расходами на услуги посредников.

Подходит такой вариант прежде всего тем, кто хочет сэкономить время и нервы, а также тем, кто планирует переезд в ближайшие месяцы. Главное - выбирать надёжного застройщика и тщательно читать условия договора.