Из-за стремительного роста ставок по ипотеке всё больше россиян отказываются от классических кредитов в пользу альтернативных форм финансирования. Одним из таких решений становится покупка квартиры в новостройке Москвы в рассрочку от застройщика. Насколько это выгодно, в чём отличия от ипотеки и можно ли сегодня приобрести квартиру без процентов — расскажем далее.
Как сегодня покупают жильё
Существует несколько основных способов приобретения квартиры в новостройке Москвы. Наиболее популярны следующие:
- оформление ипотечного кредита;
- полная оплата собственными средствами;
- покупка в рассрочку;
- сделки по схеме трейд-ин;
- оформление лизинга.
Ипотека по-прежнему занимает лидирующую позицию на рынке. Хотя действие льготной программы «Господдержка 2020» с фиксированной ставкой 6,5% завершилось, большинство сделок всё ещё оформляется в рамках специальных предложений. Наибольший объём приходится на семейную ипотеку - свыше 90% всех кредитов на новостройки. Остальные программы - для IT-специалистов, военных, дальневосточников и участников арктических проектов - занимают гораздо меньшую долю.
На втором месте - покупка за собственные средства, однако количество таких покупателей год от года снижается. Менее востребованными остаются лизинг и трейд-ин. А вот рассрочка становится всё более привлекательной: в условиях нестабильной экономики застройщики заинтересованы в активизации продаж и предлагают новые условия, способные заинтересовать потенциальных клиентов.
Что такое рассрочка: базовые принципы
Рассрочку можно условно назвать альтернативной ипотеке, но с иным механизмом. Она подходит как для строящихся объектов, так и для уже готовых квартир, хотя чаще всего применяется именно при покупке на первичном рынке. Её параметры зависят от внутренней политики строительной компании и экономической ситуации.
Как и при ипотеке, покупатель выплачивает стоимость квартиры поэтапно. Однако сроки рассрочки значительно короче - они, как правило, ограничиваются периодом до завершения строительства. Стандартно - от 6 до 24 месяцев. В отдельных случаях застройщики готовы предложить рассрочку сроком до 5-10 лет, но такие предложения встречаются крайне редко.
В большинстве программ проценты за пользование рассрочкой не начисляются - это возможно благодаря прямому договору между клиентом и застройщиком, без участия банков. Однако встречаются и платные схемы - с символическими процентами, комиссией или надбавкой к стоимости жилья. Иногда рассрочка подразумевает более высокую цену квартиры по сравнению с оплатой наличными.
Обычно этот формат выбирают покупатели с надёжным уровнем дохода, которые способны закрыть оставшуюся сумму за короткий срок либо ожидают поступления крупных средств (например, от продажи другой недвижимости).
Как устроена схема выплат
Платежи по рассрочке делятся на несколько крупных траншей. Начальный взнос варьируется от 20% до 50% стоимости жилья. Остальная сумма распределяется равномерно и выплачивается по согласованному графику - ежемесячно, ежеквартально или с другой периодичностью. Иногда возможны только два платежа - первый при подписании договора, второй - перед завершением строительства.
Чаще всего используется беспроцентная рассрочка: покупатель платит ровно ту сумму, что прописана в договоре, без дополнительных переплат, в отличие от ипотечных займов. Однако возможны и варианты с начислением процентов на остаток - как правило, они ниже банковских ставок.
Стандартный срок - 1–2 года, иногда - до трёх. Как правило, крайний платёж приходится на дату ввода дома в эксплуатацию.
Важно: до полного погашения задолженности объект остаётся в собственности застройщика.
Условия различаются в зависимости от конкретной компании. Некоторые девелоперы готовы предложить рассрочку с минимальным первоначальным взносом - от 10%, а всю оставшуюся сумму покупатель вносит ближе к окончанию строительства. Это удобный вариант для тех, кто собирается продать другую квартиру или ожидает поступления средств.
В других случаях условия строже: требуется значительный аванс - 30–50%, а остаток можно разделить на несколько небольших платежей. Такая модель подойдёт людям с определённой суммой на руках и стабильными ежемесячными поступлениями, например, от бизнеса или премий.
Механизм оплаты
Каждый платёж осуществляется на расчётный счёт, указанный в договоре. При покупке по договору долевого участия деньги переводятся на эскроу-счёт - он защищает средства покупателя до момента сдачи объекта.
Что важно прописать в договоре
Перед подписанием договора рассрочки следует убедиться, что в нём содержатся:
- паспортные данные сторон;
- полная цена объекта;
- чёткие условия рассрочки: сроки, график выплат, суммы;
- порядок внесения первоначального и последующих платежей с указанием точных дат;
- информация о санкциях за просрочку платежей.
Форматы рассрочки
На рынке доступны разные схемы:
- Классическая рассрочка. Покупатель оплачивает 30–50% сразу, а оставшуюся часть - по частям в течение 6–12 месяцев. Возможны графики выплат раз в месяц, квартал или полгода.
- Двухэтапная схема. Платежи делятся на две части: первая - при подписании договора, вторая - за несколько месяцев до завершения строительства. Пропорции могут быть разными: 50/50, 30/70, 20/80 и т. п.
- Модель «10–10–80». Вносится 10% при заключении договора, ещё 10% через пару месяцев, и 80% - по завершении строительства.
- Рассрочка без аванса. Некоторые застройщики идут на экспериментальные условия: всю сумму разбивают на равные платежи без первоначального взноса. Такой формат доступен на срок до 36 месяцев и встречается крайне редко.
Новый подход: рассрочка с переходом в ипотеку
Современная практика включает и гибридные решения. Например, можно сначала оформить рассрочку на 12–18 месяцев на квартиру в новостройке Москвы, в течение которых клиент вносит комфортные для себя суммы. По завершении этого периода остаток задолженности перекрывается ипотекой. Все платежи по рассрочке при этом становятся частью первоначального взноса по кредиту.
Такой подход даёт время на стабилизацию доходов или поиск лучших банковских условий. Однако есть риски: нельзя гарантировать одобрение ипотеки в будущем или снижение ставок. Также возможны непредвиденные изменения в финансовом положении клиента.
Преимущества и недостатки рассрочки
Плюсы:
- отсутствие банковских процедур (не требуется подтверждение доходов, кредитной истории);
- быстрый процесс оформления;
- индивидуальный график выплат;
- отсутствие процентной переплаты.
Минусы:
- крупные платежи и сжатые сроки;
- право собственности на жильё не переходит покупателю до последнего платежа;
- строгие санкции за просрочку;
- возможное изменение условий со стороны застройщика;
- риски при заморозке строительства;
- ограниченность акций и бонусов;
- ограниченный выбор объектов.
Как выбрать подходящую рассрочку
Перед тем как принимать решение, стоит учитывать:
- Надёжность застройщика. Изучите отзывы, срок работы компании, завершённые проекты.
- Прозрачность условий. Внимательно читайте договор и при необходимости консультируйтесь с юристом.
- Сравнение предложений. Сегодня у покупателей есть выбор - важно найти максимально подходящее по условиям.
Рассрочка - это удобный и доступный способ приобрести квартиру в новостройке Москвы без участия банков, но он требует внимательного подхода и финансовой дисциплины. Выбор подходящей схемы и застройщика поможет сделать покупку безопасной и выгодной.
