Продажа квартиры в новостройке, находящейся в ипотеке: возможности и нюансы

Ипотечное кредитование – распространенный инструмент для приобретения жилья. Многие используют его как единственный способ стать собственником недвижимости, другие – как возможность инвестировать средства с целью получения прибыли. Независимо от целей, жизненные обстоятельства могут измениться, и возникает вопрос: возможно ли продать квартиру в новостройке Москвы, находящуюся в ипотеке? Какие риски сопутствуют такой сделке и как избежать финансовых потерь? В этой статье мы подробно разберем этот вопрос, рассмотрим распространенные ситуации и предложим оптимальные стратегии перепродажи залогового имущества.

Ограничения, связанные с продажей ипотечной квартиры

Приобретение недвижимости с использованием ипотечного кредита накладывает определенные ограничения на владельца. Формально вы являетесь собственником жилья и имеете право в нем проживать, однако фактически объект находится в залоге у банка, предоставившего кредит. Это означает, что до полного погашения долга вы не можете свободно распоряжаться имуществом, в частности, продать его без согласования с банком.

Основное ограничение касается процесса купли-продажи. В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) делается отметка о том, что квартира находится в ипотеке. Следовательно, для совершения сделки необходимо получить одобрение банка. В противном случае Росреестр откажет в перерегистрации прав собственности на другое лицо.

Еще одним важным фактором является использование материнского капитала при погашении кредита или в качестве первоначального взноса. В этом случае, помимо согласия банка, потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Новое жилье должно соответствовать установленным нормам по площади, условиям проживания и т.д. Только после экспертной оценки будет принято решение о возможности перепродажи.

Итак, ответ на вопрос, можно ли продать квартиру в ипотеке, – положительный.

Далее мы рассмотрим способы реализации такой сделки в соответствии с законодательством.

Целесообразность продажи ипотечной квартиры

Решение о продаже недвижимости с обременением, как правило, связано с необходимостью срочных мер. Эксперты в сфере недвижимости и юристы сходятся во мнении, что для продавца такая сделка редко бывает выгодной. Рассмотрим основные недостатки:

• Финансовые потери. Вероятнее всего, вы не только не получите прибыли, но и понесете убытки. Продажная цена, скорее всего, будет ниже суммы, уплаченной вами с учетом процентов по кредиту.
• Затягивание сроков. Поиск покупателя, готового приобрести залоговое имущество, может быть затруднительным. Кроме того, потребуется время на подготовку документов, получение одобрений от банков и других организаций, а также на перерегистрацию в Росреестре. Весь процесс может занять несколько недель.
• Несоответствие покупателя требованиям банка. Даже если покупатель найден, он может не соответствовать требованиям банка-кредитора, что сделает сделку невозможной.
• Налог на доход. В случае, если квартира находилась в собственности менее установленного срока (от трех до пяти лет в зависимости от региона), вам придется уплатить налог на полученный доход. Все расходы, связанные с переоформлением прав собственности, несет продавец.

Учитывая все сложности и возможную срочность, вероятно, вам придется снижать цену на объект, что делает выгоду от такой сделки весьма сомнительной. Тем не менее, эксперты выделяют и некоторые преимущества:

• Минимальный риск мошенничества. Все этапы сделки проходят под контролем сторонних организаций (банков, реестров, органов опеки, юристов), что обеспечивает максимальную прозрачность и законность операций.
• Перепродажа до сдачи объекта в эксплуатацию. Например, вы заключаете договор на покупку квартиры на этапе строительства. Пока дом строится, вы выплачиваете ипотеку, а после завершения строительства начинаете процесс перепродажи. Важно сделать это до официального ввода дома в эксплуатацию и постановки на учет в Росреестре. В этом случае передача прав и переоформление документов будет проще, и вы сможете получить прибыль.

Продажа квартиры в ипотеке: пошаговая инструкция

Продажа залоговой недвижимости возможна и без полного погашения задолженности. Существует несколько способов реализации таких сделок, но все они начинаются с общих шагов:

• Поиск покупателя. Важно сразу обсудить все детали и условия, связанные с обременением, чтобы избежать затягивания или срыва сделки.
• Получение разрешения от банка-кредитора. Необходимо получить официальное разрешение на продажу как от банка, в котором оформлена текущая ипотека, так и от банка, в котором покупатель планирует оформить новую ипотеку (при необходимости). Для этого необходимо заполнить форму-разрешение и подать заявление через личный кабинет или менеджера банка. Рассмотрение заявки обычно занимает от трех до пяти дней, и при отсутствии спорных моментов клиент получает письменное согласие.

Далее рассмотрим различные варианты продажи квартиры в ипотеке.

Продажа с досрочным погашением

Это самый простой и удобный вариант, если необходимо быстро продать квартиру и избежать дополнительных расходов на переоформление. Если сумма для единовременного погашения значительна, можно рассмотреть возможность оформления потребительского кредита в том же или другом банке. Покупатель также может внести задаток, который пойдет на досрочное погашение ипотеки. После погашения ипотеки все обременения с квартиры снимаются, и владелец получает полные права на распоряжение имуществом.

Погашение ипотеки во время сделки

Этот способ подходит для тех, кто хочет минимизировать риски мошенничества, а также в случаях, когда выплачена относительно небольшая часть долга. Все действия проходят через банк-кредитор, что обеспечивает прозрачность и безопасность для обеих сторон.

• Продавец получает от банка выписку о текущем остатке долга по ипотеке.
• Составляется договор купли-продажи, в котором указывается, что часть средств покупателя перечисляется на счет банка для погашения ипотечного кредита.
• Покупатель переводит деньги на счет банка. Часть средств идет на погашение займа, оставшаяся сумма перечисляется продавцу.
• Регистрируется переход прав собственности в МФЦ или через портал Госуслуги. Информация об этом отображается в ЕГРН.

Продажа квартиры с переоформлением ипотеки на покупателя

Этот вариант подходит, когда у обеих сторон нет достаточной суммы для погашения долга и приобретения недвижимости. Фактически, продаются не только квадратные метры, но и обязательства по ипотечному кредиту.

Самая сложная задача – получить согласие банка на переоформление заемщика. Покупатель должен соответствовать требованиям банка.

• Убедитесь, что покупатель платежеспособен, не имеет просрочек по кредитам, соответствует возрастным требованиям и не имеет других обременений (кредитные карты, алименты и т.д.).
• Подайте заявку в банк на переоформление ипотеки. Рекомендуется делать это через менеджера, который сможет проконсультировать по всем нюансам и помочь избежать отказа.
• После одобрения заявки с продавца снимаются обязательства по ипотечному кредиту.
• Покупатель подает заявку на оформление ипотеки на данный объект, получает одобрение и становится заемщиком. Если все действия происходят в одном банке, квартира остается в залоге у этого банка. Если дальнейшее кредитование осуществляется в другом банке, необходимо переоформить залоговые обязательства.

Этот способ считается самым длительным по времени и может занять более месяца.

Согласование продажи квартиры с банком

В некоторых случаях заемщик не может продолжать выплачивать ипотеку и образуется задолженность. В этом случае можно обратиться в банк за помощью в реализации имущества.

• Обратитесь в отделение банка и сообщите о своем намерении передать права на курирование сделки.
• После получения согласия банка квартира может быть выставлена на торги, аукционы или продаваться в стандартном формате, но все этапы сделки проводит банк.
• Менеджер банка проводит оценку рисков, составляет документы, проверяет информацию, оформляет заявки на снятие обременения и т.д.
• Когда находится покупатель, все участники сделки встречаются для подписания трехстороннего договора купли-продажи, в котором прописываются обязанности каждой стороны и сроки выполнения каждого этапа.
• Для безопасного перечисления денежных средств открывается аккредитивный счет, на котором хранятся деньги покупателя до момента перерегистрации объекта в Росреестре.
• Снятие обременения занимает около семи рабочих дней.
• После снятия обременения можно заказать выписку из Росреестра и убедиться в отсутствии каких-либо сложностей.
• Оформляются права собственности на нового владельца.

Какие документы потребуются для продажи недвижимости

На сайтах большинства кредитных организаций и банков есть раздел, посвященный документам, необходимым для совершения сделки купли-продажи. Хотя список может незначительно отличаться в зависимости от конкретной компании, обычно требуется следующий базовый набор:

• Удостоверение личности: Паспорт гражданина РФ и ИНН.
• Документы о семейном положении: Свидетельство о заключении или расторжении брака.
• Правоустанавливающие документы: Свидетельство о праве собственности (может быть заменено актуальной выпиской из ЕГРН).
• Справки: О размере оставшейся задолженности по ипотечному кредиту (если планируется погашение до сделки), а также об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
• Разрешение банка: Официальное письменное согласие кредитора на проведение сделки по продаже залогового имущества и передачу прав собственности новому владельцу.
• Договоры: Ипотечный договор, договор купли-продажи и другие документы, имеющие отношение к сделке.
• Выписки: Из домовой книги, а также выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
• Копия: Карточки учета жилого помещения или финансового лицевого счета.

Как правило, сотрудники кредитной организации самостоятельно запрашивают необходимые сведения и данные, многие из которых находятся в открытом доступе. В некоторых случаях может потребоваться предоставление отчетов об оценке кадастровой или рыночной стоимости продаваемого объекта недвижимости.

Налоги и налоговые вычеты при продаже квартиры в новостройке

В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации, при продаже недвижимости собственник обязан уплатить в государственный бюджет налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. Срок владения недвижимостью, по истечении которого налог не взимается, составляет от 3 до 5 лет и не зависит от того, находится ли объект в ипотеке или нет. Для расчета налога используются следующие данные:

• Дата, указанная в свидетельстве о регистрации права собственности или в выписке из Росреестра.
• Сумма, указанная в подписанном договоре купли-продажи.

По истечении 5 лет владения недвижимостью, налог в размере 13% уплачивать не нужно. Также следует помнить о существующих льготах. Например, можно уменьшить налогооблагаемую базу или воспользоваться системой "доходы минус расходы", учитывающей все затраты на приобретение жилья, включая выплаченные проценты по ипотеке.

Независимо от того, уплачивался ли налог с продажи недвижимости, каждый гражданин имеет право на получение имущественного налогового вычета. Его можно оформить на одну или несколько квартир, находящихся в собственности, но с учетом установленного лимита в 2 миллиона рублей. Даже если стоимость жилья превышает эту сумму, вычет будет предоставлен только с 2 миллионов.