Если в сделках купли-продажи квартир на вторичном рынке покупателям все более или менее понятно, то некоторые моменты приобретения жилья в новостройке вызывают определенные вопросы. При отсутствии информации о тех или иных деталях, среди потенциальных покупателей появляются разного рода заблуждения, основанные на слухах, и наиболее распространенные мифы будут рассмотрены в пределах настоящей статьи.
Риски при покупке. Дольщик рискует больше, чем покупатель готовой квартиры
Считается, что риски дольщика несоизмеримо выше рисков, которые несет покупатель вторичного жилья. Появлению такого заблуждения способствует сама природа сделки – покупатель оплачивает в полном объеме квартиру, которой не существует. При этом, никто не может гарантировать, что дом будет построен и сдан, существует множество различных обстоятельств, которые могут помешать завершению строительства. Примеров тому достаточно много - митинги дольщиков, которые не получили в срок свои квартиры, происходят с завидным постоянством в разных городах страны.
В юридической практике описано немало случаев, когда собственники лишались квартир, приобретенных на вторичном рынке, и, при этом, не имели возможности получить обратно свои деньги.
Вторичная квартира имеет свою историю, и при подписании каждого договора купли-продажи (а за весь срок своего существования квартира может поменять десятки владельцев) могут возникать обстоятельства, позволяющие прежнему владельцу вернуть проданную им недвижимость. Помимо случаев откровенного мошенничества (кстати, это достаточно распространенное явление во все времена), на жилплощадь может предъявить свои права третье лицо, интересы которого не были учтены при продаже. К сожалению, сегодня не существует механизмов, которые в полной мере позволяют проверить юридическую чистоту квартиры за всю ее историю (как бы ни утверждали обратное юристы, мошенники всегда могут найти лазейку).
Таким образом, риски в обоих случаях присутствуют, и сравнивать, кто рискует больше, достаточно сложно, да и бессмысленно.
Покупатель квартиры в новостройке защищен законодательством и с большой вероятностью сможет получить жилье или, в крайнем случае, вернуть свои деньги обратно (если жилье покупалось по ДДУ).
Кроме того, он платит за квартиру немного ниже ее реальной рыночной стоимости. А вот покупателю вторичной квартиры никто не может гарантировать возврат денег. Даже если суд постановил вернуть деньги, и началось исполнительное производство, то приставы ничего не смогут сделать, так как в подобных случаях ценного имущества у бывшего владельца квартиры нет, как и денег в наличии.
Поставлю стены, где захочу! Миф о свободной планировке
Многие застройщики делают акцент на том, что предлагаемые квартиры имеют, так называемую, свободную планировку. Иными словами, собственник может самостоятельно организовать пространство внутри своего жилья - возвести межкомнатные стены там, где это будет ему удобно, и выполнить дизайн интерьера без ограничений, накладываемых планировкой. И многие покупатели совершенно искренне считают это преимуществом. Мало того, дольщики делают предположение, которое с их точки зрения, выглядит абсолютно логичным: если планировка свободная, то не придется тратить деньги и время на оформление перепланировки.
На деле же «свободная планировка» не более, чем эффективный маркетинговый прием. Существует достаточно много ограничений (утвержденных на законодательном уровне), не позволяющих реализовать все фантазии собственника. Не следует думать, что право собственности дает владельцу квартиры возможность строить что угодно и где угодно. Например, вы не можете организовать санузлы и кухню в других зонах, а не там, где это предполагает проект, не получится сделать двухкомнатную квартиру из однокомнатной – помещение не должно быть менее 9 квадратов, нельзя обустроить жилое помещение без окна, слишком узкий коридор противоречит правилам пожарной безопасности – продолжать можно достаточно долго…
Теперь относительно документов. С точки зрения законодательства, существование такого варианта как «свободная планировка» исключено. Уже перед началом строительных работ застройщик должен иметь утвержденный план дома и, соответственно, план квартиры. В договоре, как правило, указывается состояние, в котором недвижимость должна быть передана в собственность, поэтому квартирный план иногда позиционируется как некая рекомендация. Однако, на самом деле, если собственник проводит работы не в соответствии с планом, он обязан оформить перепланировку.
Фактически, «широкие возможности», на которые упирает застройщик, говоря о «свободной планировке» - это всего-навсего возможность незначительно изменить конфигурацию комнат и коридора относительно имеющегося плана. Да и то, даже за это придется платить – изменения необходимо будет оформить.
Лучше, если застройщик сам все оформит
Подавляющее большинство застройщиков не только возводят недвижимость, но и предлагают сопутствующие услуги – регистрация договора в Росреестре (обязательная процедура по ФЗ-214) и оформление готовой квартиры в собственность. Некоторые дольщики уверены, что эти услуги входят в общий договор и являются обязательными, поэтому беспрекословно оплачивают их. Часть дольщиков осведомлены о возможности самостоятельно зарегистрировать договор в Росреестре и затем оформить право собственности, однако считают, что проще и дешевле поручить все это застройщику.
Относительно обязательности дополнительных услуг закон говорит, что факт подписания ДДУ не может обязать дольщика подписывать соглашения о каких-либо услугах вообще. То есть, дольщик может подписать ДДУ, отказаться от дополнительных соглашений и сам все зарегистрировать.
Относительно «проще и дешевле» - на самом деле, застройщик за свои услуги просит весьма приличные деньги. Стоимость регистрации ДДУ начинается от 30 тыс. рублей и привязана к стоимости договора (порядка 1% от суммы) и, в зависимости от цены жилья, может достигать 300 тыс. рублей. В то время, как фактические расходы сводятся к оплате государственно пошлины (200р.), а все усилия сводятся к подаче документов в Росреестр. Подобным образом обстоят дела и с оформлением квартиры в собственность.
Итак, на самом деле покупатель совершенно не обязан соглашаться со всеми условиями застройщика, и может экономить немалые деньги (которых может хватить на несколько ипотечных платежей), потратив на решение регистрационных вопросов совсем немного времени.
Юрист не нужен – риэлтер сам проверит документы, это его обязанность
В некоторых случаях покупатели квартир в новостройках считают, что привлечение юриста на этапе заключения договора с застройщиком является не таким уж обязательным шагом. В принципе, «историю» квартиры проверять не нужно – ее просто нет, а с остальным может справиться и обычный риэлтор. Проще обратиться в риэлтерскую компанию, где за проверку документов вообще ничего не возьмут, так как получают вознаграждение от застройщика.
Риэлторы действительно проверяют документы, но, при этом, во-первых, ничего никому не гарантируют, во-вторых, не являются профессиональными юристами и не могут выполнить проверку всех сведений надлежащим образом, даже если и хотели бы это сделать. В-третьих, риэлторы никак не заинтересованы в том, чтобы проверять застройщика и отстаивать интересы покупателя, так как получают вознаграждение именно от застройщика, и поэтому будут уверенно рассказывать о том, что все необходимые проверки уже выполнены и застройщику можно доверять на все сто процентов.
И да – покупая недвижимость через риэлтерскую компанию, на самом деле, покупатель все равно оплачивает ее услуги, они просто включены в цену недвижимости. Так что, уж лучше сразу нанять профессионального юриста, чтобы тот вычитал договор, проверил сведения о застройщике и соответствующие документы, которые должны быть оформленными до того, как последний будет иметь законное право привлекать средства застройщиков.
Без ремонта брать выгоднее. Своими силами да потихоньку – дешевле и лучше получится
Многие предпочитают выбирать недвижимость у застройщиков, которые предлагают квартиры без ремонта, считая, что ремонт своими силами выйдет дешевле и качественнее. На самом деле - все не совсем так. Для застройщика расходы на проведения ремонтно-отделочных работ будут намного ниже, чем для собственника, который решил все организовать самостоятельно. Материалы застройщик возьмет по оптовой цене (учитывая объем), рабочие зачислены в штат, и поэтому они выполняют работы по расценкам, которые намного ниже расценок небольших компаний, предлагающих квартирный ремонт. Соответственно, совокупная стоимость квартиры с ремонтом от застройщика будет ниже, даже учитывая то обстоятельство, что застройщик желает получить прибыль и на этом этапе работ.
Говоря о качестве ремонта от застройщика, нужно вспомнить, что закон ФЗ-214 обязывает застройщика предоставлять своим клиентам гарантию на все виды работ, и эта гарантия, как правило, работает в течение пяти лет. И это определяет наличие у застройщика достаточной мотивации к выполнению работ с надлежащим уровнем качества, ибо в противном случае ему придется нести расходы на устранение проблем. А вот строительные компании, а тем более, частные бригады, такой мотивации не имеют, часто для реализации гарантий (если таковые предоставляются компанией) приходится обращаться в суд.
Правда, в последнее время застройщики не спешат заносить данные об отделке в ДДУ. Соглашение о ремонтных работах они выносят в дополнительное соглашение. А это уже совсем другая ответственность.
Покупать нужно обязательно у известного застройщика
Потенциальные покупатели, с одной стороны, рассуждают вполне логично, выбирая застройщиков, у которых имеется внушительное портфолио из реализованных проектов, с именем, которое «на слуху». Однако нередко люди впадают в крайности и сразу идут к таким застройщикам, выбирая компании исключительно по этому критерию и не допуская мысли о том, что среди менее известных компаний могут быть вполне порядочные и ответственные застройщики. Предполагается, что такой подход повышает шансы получить достроенное жилье в договорные сроки.
Тем не менее, примеры говорят об обратном. Достаточно вспомнить известного застройщика СУ-155, это одна из крупнейших компаний в стране, которая возвела и сдала сотни жилых домов. Однако за всю историю у компании было достаточно много проблем, были и митинги, и пикеты, и суды, инициированные недовольными дольщиками. Если ранее застройщик в подобных случаях худо-бедно доводил проекты до завершения, то недавно компания и вовсе обанкротилась, оставив многих дольщиков без жилья.
На самом деле, имя застройщика ничего не гарантирует. Да, шансы на то, что проект будет доведен до конца, в случае с именитыми застройщиками выше, однако – это только шансы. Выбирая застройщика только по уровню известности, покупатель, как правило, переплачивает, он мог бы получить такую же квартиру дешевле, так как бренд именно тем и ценен, что позволяет продавать товар (услуги) дороже, причем, значительно дороже, чем у менее известных конкурентов.
Тем более, что сегодня законодательство включает ряд весьма проработанных и вступивших в силу положений, которые гарантируют получение дольщиком жилья в любых ситуациях. Речь идет, прежде всего, о гарантийном фонде, из которого будет финансироваться строительство при возникновении у застройщика разного рода трудностей, а также о страховании ответственности застройщика.
Таким образом, современным покупателям лучше вынести на первый план иные, более важные критерии выбора строительной компании, чем степень известности застройщика.
Заключение. Верить ли слухам?
На самом деле, заблуждений, связанных с первичной недвижимостью, несколько больше, чем здесь описано. Много неверных представлений о тех или иных особенностях покупки квартиры в новостройке, связаны, прежде всего, с тем, что потенциальные покупатели не всегда ответственно подходят к проверке информации, которая содержится в слухах. В то же время, нежелание досконально изучить предмет может привести к осложнениям, которые, в сущности, можно было предвидеть до подписания договора с застройщиком.
Понимание некоторых особенностей законодательства, а также природу рисков покупки жилья у застройщиков, в свою очередь, помогает избежать ненужных расходов и повысить свои шансы получить жилье надлежащего качества в оговоренные сроки.
Проверять информацию, почерпнутую из слухов, лучше всего на консультации практикующего юриста, нежели в разговоре со знакомыми которые «уже сто раз так делали» и все прекрасно знают.
