Бывалые заемщики знают, что стоит только обратиться за получением ипотеки, как начинается «страховая эпопея».
Для банков важно, чтобы приобретаемое жилье было застраховано от утраты или повреждения, крайне желательно предусмотреть риски, связанные с утратой собственности в результате мошеннических действий. Если клиент к тому же застрахует собственную жизнь и здоровье, для банка это будет вообще замечательно. Но, увы, это страхование является весьма накладным занятием, которое усугубляет и без того уязвимое финансовое состояние заемщика, решившегося принять на себя кредитное бремя.
В рамках настоящей статьи рассмотрим, можно ли как-то обойтись без оформления страховки по ипотеке, а также поговорим о наиболее важных аспектах ипотечного страхования.
Обязательное страхование: что и зачем страховать
Можно ли обойтись без страховки по ипотеке? Строго говоря, совсем без страховки при получении ипотечного кредита обойтись не получится. Законодательство требует непременно застраховать залог, которым в ипотечном кредитовании выступает залоговое имущество (квартира). Страховой договор обязательно заключается вместе с договором на получение кредита и в случае его отсутствия ипотеку не получить. Поэтому страхование квартиры - это обязательная процедура.
Кредитные организации прилагают максимум усилий для минимизации собственных рисков – им необходимо получить деньги от клиента, даже если он заболеет, утратит трудоспособность, станет жертвой мошенников или умрет.
Ипотека предоставляется на долгие годы, и за это время может случиться всякое – история отечественного кредитования знает немало случаев, когда платежеспособные заемщики на различных этапах выплат оказывались не в состоянии рассчитаться с банком. Поэтому финансисты желают исключить любые риски неполучения банком собственных денег и причитающейся прибыли.
Претендентам на ипотеку с минимальным первоначальным взносом предлагают особый продукт – страхование ответственности заемщика, чтобы обеспечить дополнительную защиту на случай форс-мажорных обстоятельств. Законодательство не считает такую страховку обязательной, но все же банки настоятельно рекомендуют приобрести дополнительный полис (в противном случае ставка по ипотеке будет менее привлекательной).
«Титульное страхование» - покрытие убытков при утрате собственности
Страхование юридической чистоты сделки по минимизации риска утраты права собственности, известное в профессиональных кругах как «страхование титула». В случае утраты покупателем квартиры права собственности страховая компания компенсирует ему понесенные убытки (соответственно, он приобретает возможность рассчитаться по долгам). Страхование титула применяется при сделках с вторичной недвижимостью и позволяет компенсировать потери в случае, если продавец оказался мошенником, а также в сделках на первичном рынке, если жилье приобретается не по ДДУ.
Предприимчивые банкиры предпочитают учитывать печальный опыт, связанный с двойными продажами квартир в новостройках. Как впоследствии часто выяснялось, не все такие продажи совершались с мошенническими целями, имели место ошибки отделов продаж застройщиков, но от этого, как говорится, кредитной организации не становится легче. Банки могут быть успешными лишь в случаях, если остаются в выигрыше.
Какие риски могут быть «прикрыты» полисом, благодаря такому страхованию? Иногда при оформлении сделки удается обойти интересы несовершеннолетних детей или недееспособных, а затем правда открывается, и новый собственник по суду лишается своих прав.
- Случается, жилье выставляется на продажу несколько раз или по документам, которые впоследствии оказываются недействительными. В результате покупателю приходится покидать эту квартиру и судиться с продавцом, и в случае титульного страхования финансовые обязательства перед банком берет на себя страховая компания.
Страхование жизни и здоровья
Заемщики, которые застраховали здоровье и жизнь, имеют шансы получить более привлекательные условия ипотечного кредитования и рассчитывать на благосклонность кредитной организации при решении самого вопроса о займе. Для тех, кто не желает оформлять этот вид страховки (а закон это допускает), ставка, как правило, становится намного выше. Страхование жизни и здоровья позволяет продолжить выплаты по кредиту за счет средств страховой компании, если заемщик утратит трудоспособность и не сможет более (или в течение определенного периода) работать по своей квалификации.
- Впрочем, заемщики все чаще сами инициируют такое страхование, понимая, что в жизни бывает разное, и стремятся оградить от финансово-ипотечных неприятностей своих детей. Поскольку эта страховка может понадобиться не только при решении вопросов с ипотекой, стоит внимательно отнестись к выбору самого продукта, который, как правило, предлагается в нескольких вариантах.
Стоимость страхования: выбор компании и условия полиса
Как правило, каждый из видов страхования очень подробно рассматривают лишь самые дотошные и экономные заемщики, поскольку страховые компании давно уже научились обслуживать тех, кто желает получить ипотечный кредит. Они предлагают комплексные полисы по принципу «все включено», предлагая одновременно все виды страхования, которые требуют банки. Такой пакет обходится максимум полтора процента от стоимости кредита, а вот если заказывать каждый полис в отдельности, стоимость страховки будет выше.
Специалисты рекомендуют заняться поиском страховой компании самостоятельно, спокойно сравнить все предложения и выбрать подходящий вариант. Если положиться в этом деле на банк, который, опять-таки, настоятельно «рекомендует» партнерские компании (по закону банк не может навязать клиенту определенную страховую компанию) переплата может оказаться внушительной. Многие компании размещают на своих сайтах онлайн-калькуляторы, а значит, можно изначально понять порядок цифр и сравнить предполагаемые суммы с другими предложениями.
- Стоит внимательно ознакомиться со специальными предложениями страховых компаний, которые могут оказаться интересными для определенных категорий заемщиков. Например, некоторые организации предоставляют рассрочку на оплату страхового полиса при неизменности тарифа.
Страховка ипотеки – вопрос индивидуальный
Вопреки предубеждениям, страховые полисы чаще всего не являются унифицированными продуктами. Страхование – процесс индивидуальный, зависящий от возраста заемщика, от его рода занятий, от семейного положения, и от прочих параметров. Молодому человеку, который преуспевает, работая в крупной компании, и одновременно развивает собственный бизнес, страхование обойдется дешевле, чем человеку среднего возраста, обеспечивающему своей семье стабильный доход, работая на вредном производстве.
При определении стоимости страховки учитывается также сам объект залога – элитное жилье в новом доме и небольшая квартира в хрущевке предполагают разные виды страхования. Многое зависит от состояния дома и его местоположения, если это территория, где велик риск затопления или каких-либо иных катаклизмов, страхование обойдется дороже.
- Например, когда решается вопрос о страховании по титулу, принимается во внимание также количество и особенности сделок, ранее заключавшихся по объекту недвижимости. В такой проверке должен быть заинтересован и сам заемщик, который, разумеется, стремится приобрести юридически чистую квартиру.
Учитываем страховку при расчете регулярных платежей
Многие счастливые обладатели жилья, приобретенного в ипотеку, планируя свой изрядно нагруженный бюджет, очень часто забывают о необходимости страховых платежей, которые в первые годы оказываются весьма существенными.
Утешить в такой финансовой ситуации может разве что тот факт, что по мере снижения основного долга будет уменьшаться и стоимость страховки. Однако изначально общую сумму по годам рассчитать непросто, так как недвижимость с годами подвергается износу, который также учитывается при расчете страховых платежей.
Как быть при наступлении страхового случая?
Если риски оправдались, и страховой случай стал суровой реальностью, для запуска соответствующего процесса необходимо сразу же уведомить об этом страховую компанию и одновременно – финансовую организацию.
Поскольку именно банк является официальным получателем выплат по страховке, эти организации будут решать все вопросы между собой, хотя заемщику лучше, конечно, постоянно находиться в курсе ситуации.
- Многие интересуются, что делать в случаях, когда наступление страхового случая никто не оспаривает, однако денег, предоставляемых страховой компанией на погашение долга все равно не хватает. Такие случаи периодически имеют место, хотя изначально банкиры заверяют, что возникновение подобной ситуации практически невозможно, так как перед проведением каждого расчета страховщики запрашивают информацию о размере невыплаченной суммы, и задача банка – не допустить, чтобы хоть какая-то часть кредита оказалась непокрытой полисом.
Если, страховая компания несмотря ни на что отказывается выплачивать необходимую для покрытия убытков сумму, вопрос может решиться только в рамках арбитражного судопроизводства, и в этом случае благоприятное разрешение ситуации выгодно банку, а значит, его представители будут выступать на вашей стороне.
- При обращении в суд стоит помнить, что проверяться будет все, и если вы изначально предпочли предоставить страховой компании какую-либо неверную информацию, необходимую для расчета выплат по страховому случаю, неприятности могут быть серьезными. Никто ничего не заплатит, и покрытие долга станет исключительно вашей задачей. В противном случае, квартира уйдет с торгов.
Чем грозит отказ от оформления страховки?
В принципе, законодательство не запрещает отказываться от страховки после оформления полиса, но, решаясь на это, стоит подготовиться к тому, что банк потребует возврата оставшейся суммы задолженности, предусмотренной договором, или повысит процентную ставку. В любом случае, без изменений в договоре с кредитором обойтись не удастся, особенно если платить по кредиту еще очень долго.
Стоит помнить, что после полного погашения кредита, если страховых случаев не было, можно обратиться за возвратом части внесенной суммы, все нюансы этой процедуры стоит выяснять еще на этапе подписания страховых бумаг. Важно также понимать, что будет со страховкой, если появится возможность погасить ипотечный кредит досрочно. Все эти нюансы должны быть прописаны в самом договоре, и если в документе остается много непонятных моментов для заемщика, лучше привлечь юриста, независимого как от банка, так и от страховой компании.
Если есть потребность в смене страховой компании, новая организация должна быть непременно согласована с банком. Стоит ли говорить, что финансисты предпочитают иметь дело с авторитетными игроками страхового рынка, которые уже имеют опыт крупных выплат по страховым случаям? Впрочем, такие компании стоит предпочитать и заемщикам, поскольку репутация для лидеров рынка важна, и они предпочитают обходиться без судебных разбирательств.
Заключение
Итак, страхование при оформлении ипотеки позволяет избежать неприятностей при наступлении нежелательных и не очень ожидаемых событий. Кроме того, страхование часто позволяет получить более привлекательную процентную ставку или улучшение иных условий в кредитном договоре. Однако вопросы оформления страховки необходимо рассматривать не менее внимательно, чем сам кредитный договор, так как страхование также является серьезной статьей расходов для семейного бюджета. Кроме того, нужно понимать, что несвоевременная оплата страховых взносов может привести к резкому изменению условий кредитования, которые были получены изначально.
