Проходящая в столице программа реновации остается достаточно мощным фактором, который оказывает влияние на рынок недвижимости в целом – как на сегмент первичной недвижимости, так и на состояние рынка вторичного жилья.
В рамках данной статьи мы поговорим о том, какие изменения реновация вызвала на рынке в течение 2017 – 2019 годов и к чему предстоит готовиться участникам рынка в ближайшей и отдаленной перспективе.
Портал Novostroev.ru попросил экспертов, которые являются непосредственными игроками рынка, прокомментировать ситуацию и дать профессиональную оценку степени и качества влияния программы реновации на рынок жилья в Московском регионе.
Сегмент доступного жилья – «болевая точка» застройщиков
Прежде всего, нужно отметить, что влияние реновации не затрагивает весь рынок в разрезе принадлежности объектов недвижимости к жилью разного класса. Реновация весьма ограниченно влияет на рынок жилья класса «комфорт», никак не влияет на рынок недвижимости категории «бизнес», а тем более, не отражается на сегменте элитного жилья. Главным образом, проведение программы отражается на сегменте жилья класса «стандарт» (этот класс ранее еще недавно принято называть «эконом»). Жилье этой категории занимает наиболее значительную долю всего рынка жилой недвижимости, так как является наиболее доступным в ценовом отношении.
Выход на рынок нового конкурента: чего ждать застройщикам?
Запуск программы реновации проходил параллельно с введением все новых законов, ужесточающих правила игры на рынке долевого строительства и, таким образом, дополнительно усугубил положение застройщиков, и без того осложненное негативными тенденциями, которые можно было на тот момент наблюдать в экономике и которые привели к существенному снижению спроса. Помимо дополнительных законодательных ограничений, у застройщиков появляется новый конкурент в лице самого государства, которое является инициатором переселения людей из ветхих домов.
Учитывая масштабы программы, а также качество конкуренции (при государственном участии уровень себестоимости недвижимости ниже, а уровень финансовой поддержки – существенно выше) операторы, работающие в сегменте наиболее доступного жилья, станут менее конкурентоспособными. Они не смогут снижать цены для повышения конкурентного преимущества предлагаемых ими объектов, так как уровень спроса сейчас оставляет желать лучшего (хотя, возможно, в будущем положение изменится).
Впрочем, девелоперы и застройщики ощутят на себе эту конкуренцию не сразу, а по истечении трех-пяти лет. Сейчас началась лишь первая волна переселенцев, и лишь очень небольшая часть «реновационных» квартир окажется на рынке – недвижимость будут продавать те, кто удачно воспользовался моментом и взамен квартиры в ветхом доме заполучил совершенно новое жилье.
Собственно, такой обмен представляет собой отличную возможность для всех переселенцев: можно оформить небольшую ипотеку, продать квартиру и переехать в более просторное (или более качественное) жилье.
Некоторые компании, скорее всего, оставят рынок под давлением отсутствия достаточного спроса, а также мер, связанных с переходом от долевого строительства к проектному финансированию. Останутся, главным образом, крупные компании, которые в состоянии самостоятельно финансировать строительство собственных объектов.
Новые возможности: «качественная» конкуренция
Однако уже сейчас нашлись компании, которые увидели в сложившихся обстоятельствах новые возможности. Учитывая стремление чиновников, которые занимаются внедрением программы и ее популяризацией, максимально оптимизировать расходы на строительство, нижний порог качества недвижимости, ограничивается лишь существующими стандартами. Этот факт не говорит о том, что жилье плохое, однако, покупателям и переселенцам не приходится рассчитывать на комфортные планировки и использование каких-либо инновационных материалов, гарантирующих дополнительное повышение эксплуатационных характеристик.
Частные компании, в свою очередь, стали предлагать жилье того же класса, однако с определенными улучшениями, хотя и требующими некоторых расходов, но повышающих комфорт проживания в квартирах. В первую очередь, конечно, речь идет о планировках, системах взаимного расположения зданий в жилых комплексах, наличии удобных парковочных мест.
Вполне естественно, что такому жилью отдают предпочтение те, чей бюджет не давал возможности приобрести квартиру в доме «комфорт»-класса, и кто желал получить жилье более высокого качества, чем тот необходимый минимум, и, скорее всего, эта тенденция будет иметь продолжение в течение ближайших лет.
Положительные моменты: снижение ипотечных ставок и вероятность участия в программе
На руку застройщикам сыграло и снижение ставок по ипотеке – в прошедшем, 2017 году был поставлен новый рекорд в ипотечном кредитовании, эту тенденцию мы можем наблюдать и в настоящий момент. Кстати, это обстоятельство никак не отразилось на объектах, возводимых в рамках программы реновации, так как в этом случае имеют место несколько иные методы финансирования, которые отличаются от условий долевого строительства.
В данный момент власти, фактически, не допускают девелоперов к финансированию и участию в реновационном проекте. Однако такое положение, вероятно, скоро изменится:
-
Во-первых, чиновники сами заявляли о необходимости привлечения всех желающих участников рынка (однако, на деле пока все наоборот),
-
Во-вторых, город не может сам финансировать проект в полном объеме. Для этого нужны громадные инвестиции, которых просто негде взять, учитывая долгосрочную перспективу окупаемости. Таким образом, некоторые застройщики смогут оставаться на плаву благодаря государственному проекту.
Промежуточные итоги: что сделано по программе на данный момент?
После подписания Президентом поправок к закону о столичном статусе (тем самым была утверждена программа реновации) объявили голосование на предмет выяснения желаний горожан. По результатам голосования в программе - порядка 5 тыс. зданий, большинство из которых являются "хрущевками" (в пять этажей). Собственно, это почти 70% всего жилищного фонда данного типа, имеющегося в Москве.
Определение участников: голосование
Голосование почему-то проводилось уже после утверждения программы.
Для реализации программы потребовалось провести голосование среди столичных жителей, так как эта программа относится к ним самым непосредственным образом.
Властями Москвы были подведены итоги голосования, касающегося проекта реновации - жильцы 4079 домов согласились на переезд в новые квартиры. Это 90% участников голосования, при этом, общее количество домов на старте составило 4543 здания.
Жители 276 пятиэтажек от сноса отказались – собственники более трети всех квартир в каждом из этих домов были против участия в программе. Интересы разделились в 184 домах - за участие в программе в них проголосовали жильцы от 40 до 60% квартир. Следовательно, эти дома также лишены возможности принимать участия в программе реновации.
Где узнать о участии дома в программе
Для удобства в поиске информации создан сайт (состоящий, правда, из единственной страницы), где каждый может узнать результаты по своему дому:
mos.ru
А вот график переселения пока не готов, появится он только до конца 2019 года, и тогда все участники единовременно узнают, когда можно будет переехать.
Конкурс архитекторов
Власти Москвы объявили конкурс среди архитекторов, и получили 132 заявки. В этом конкурсе приняли участие профильные специалисты 17 стран, причем, 40 предложений поступило от иностранных команд. Победители будут заниматься созданием экспериментальных проектов и концепций в рамках данной программы.
Качество и стоимость отделки
Определены качественные параметры отделочных работ: это будет улучшенная отделка, которая не требует каких-либо дополнительных работ. Собственно, вместе с качеством определили и стоимость отделки, совокупная цена работ и материалов будет немного превышать 11 тыс. руб. за квадрат. Кстати, стоимость традиционной отделки (в муниципальном стиле) составляет немногим более 7 тыс. руб. за квадрат.
Требования по благоустройству территорий
Принято постановление относительно базовых требований к работам по благоустройству территорий, относящихся к жилой застройке, проводимой по программе реновации. Помимо прочего, в документе указано, что требования к благоустройству согласно желаниям жильцов могут быть изменены.
Количество парковочных мест
Относительно парковочных площадок было принято следующее решение: в новых кварталах предусматривается одно парковочное место, в среднем, на 2,5 квартиры, в ранее застроенных районах этот показатель составляет одно машиноместо примерно на 3,5-7 квартир.
Порядок выкупа дополнительной площади, скидки
Мэрия Москвы установила порядок выкупа квартир, а также стоимость жилья для участников программы, которым необходимо расширить жилье. Уже представлено первые 80 квартир, полностью готовых для приобретения за доплату – объекты находятся в районе Измайлово.
Кстати, приобрести за доплату можно жилье, площадь которого составляет не более 100 кв. метров
Утвержденный порядок также предусматривает, в том числе, и предоставление скидки при покупке дополнительных площадей - участникам программы гарантируется 10-процентный дисконт.
Перечень зданий, которые не пойдут под снос
Утвержден список зданий, которые в рамках программы реновации сносить не будут, перечень включает 218 объектов – это здания и комплексы, облик Москвы без которых сложно представить. Объекты представляют градостроительную, а также историко-архитектурную ценность.
Сколько жилья сдадут в этом году
До конца текущего года власти Москвы собираются полностью достроить и сдать дома в эксплуатацию пока что только в восьми районах столицы. Департамент строительства сообщает, что для переселенцев ввели 33 дома в разных районах Москвы.
Утверждение мест застройки
На сегодня столичные власти также утвердили 242 стартовые площадки, где будет проходить строительство.
Кстати, сегодня количество домов, включенных в программу, составляет 5171 дом.
Определение подрядчика и начало масштабного строительства
Сегодня Фонд реновации создает 90 проектов домов по стандарту программы, до конца сентября текущего года планирует объявить торги для определения подрядчика. Более 230 площадок находятся в активной фазе строительства, чуть больше 400 - в разработке. Начнется достаточно масштабное строительство, охвачен будет каждый район Москвы.
Планы на ближайшую перспективу
Мэр доложил Президенту, что 10 тыс. жителей до конца года уже переселят в новые дома, планируется передать 32 объекта, из которых 9 уже передано. Таким образом получится переселить жителей 43 пятиэтажек.
Эхо реновации: что происходит за МКАДом?
Подмосковные застройщики также ощутили на себе давление реновации - наличие огромного количества предложений жилья в столице (что само по себе вызывает снижение стоимости), наряду с доступностью ипотеки, определяет некоторую смену ориентиров потенциальных клиентов, которые по понятным причинам отдают предпочтение проживанию именно в Москве. Так, в 2015 году на Московскую область приходилось порядка 83% сделок от всего объема (Москва и МО), то теперь этот показатель составляет 57%.
Мнения из первых рук: слово экспертам
Итак, читателям наверняка интересно узнать, какие прогнозы прозвучат из уст девелоперов и застройщиков. Потенциальным покупателям необходимо понимать – в какую сторону двигается рынок, что будет с ценами, как изменится (и изменится ли) качество недвижимости.
Слово экспертам…
Александр Красавин
Первый заместитель председателя правления корпорации «Баркли»
Более 30% нового жилья (это более 1 млн кв. м), построенного в ходе реновации, будет выставляться на открытый рынок. Следовательно, программа реновации повлияет на рынок недвижимости, но не сразу – эффект будет заметен через три-четыре года, по мере вывода этого жилья и увеличения его доли в рынке.
Реновация отразится только на комфорт-классе, так как будет работать в этом сегменте. Если вдобавок ко всему не останется более дешевого предложения на вторичке в связи с изменением ФЗ 214, то весь объем предложения окажется на одном ценовом уровне – и вторичка, и реновация, и первичка. Все окажутся в одной конкурентной зоне. На этом фоне может начаться борьба качества продукта, и если программа реновации сможет предложить качественные, интересные дома, тогда она значительным образом повлияет на рынок. Чтобы выиграть в этой конкуренции, застройщикам придется очень кропотливо работать над продуктом – это должны быть какие-то уникальные решения, которых не предлагает город, выверенные планировки, особенные отделочные материалы, необычная архитектура. Собственно, «Баркли» уже давно делает упор на архитектурные и технологические преимущества жилых комплексов, это наша специализация. Мы возводим жилье, которое по уровню оказывается выше средних параметров своего сегмента, в том числе в комфорте – и по продажам в «Медовой долине» можно судить, что наш продукт интересен и востребован. И в дальнейшем, особенно с учетом реновации, застройщики должны будут, оставаясь в границах тех же цен, создавать конкурентное предложение именно за счет параметров жилья. Этот процесс может привести к тому, что частные компании, не сумевшие выдержать подобную борьбу, окажутся вытеснены с рынка.
Андрей Колочинский
Управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
С момента утверждения программы реновации прошло меньше года. На сегодняшний день уже есть готовые новостройки, куда осуществляется переселение людей из ветхого жилого фонда. Тем не менее, оценивать влияние программы на столичный рынок недвижимости пока что рано, так как основной объем квадратных метров, предназначенных для продажи, поступит на рынок спустя несколько лет.
По оценкам аналитиков Sberbank CIB, чтобы окупить затраты на программу реновации, городу придется продать в общей сложности 21,9 млн кв. м, то есть по 1,5 млн кв. м в год. Это достаточно большая цифра – примерно половина от текущего объема предложения. Однако по данным представителей Стройкомплекса Москвы, на продажу пойдет примерно половина жилья, построенного по реновации, то есть около 15 млн кв.м. Если растянуть этот объем на весь срок реализации программы, получится не такая большая цифра.
В любом случае новый объем предложения на первичном рынке может осложнить положение столичных девелоперов. Надеюсь, что квадратные метры в рамках программы реновации будут продаваться по рыночным ценам и город не будет демпинговать, чтобы не обрушить рынок. Хотя уже сегодня первым переселенцам, желающим докупить дополнительные метры, предоставляется скидка в размере 10%.
Застройщикам придется нелегко, они будут вынуждены подстраиваться под изменения, оптимизировать себестоимость, дифференцировать предложение и при этом предлагать более качественный продукт по сравнению с типовыми городскими проектами. В то же время у города будет неоспоримое конкурентное преимущество – локация проектов, ведь большинство площадок под реновацию расположено в обжитых районах с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой.
Яна Глазунова
Генеральный директор «VSN Realty»
После начала реализации программы продавцы «хрущевок» подняли цены, позиционируя такую покупку как долгосрочную инвестицию. Многие владельцы ветхой недвижимости в надежде получить более качественное и современное жилье вовсе передумали ее реализовывать. Количество предложений о продаже квартир в домах, попавших под реновацию, сократилось на 15-20%.
В Московском регионе программа реновации незначительно, но сдерживает рост стоимости квадратного метра в новостройках.
Наталия Кузнецова
Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»
Планы по замещению устаревшего жилья новыми домами пошагово претворяются в жизнь. Влияние реновации пока еще нельзя назвать достаточно ощутимым для столичных новостроек, но верно и то, что программа только набирает свои обороты. Таким образом, оценивать её воздействие на отрасль пока еще рано.
Нужно отметить, что сам факт запуска программы, ставшей резонансным событием для рынка, был воспринят застройщиками с некоторыми опасениями. Причины этому - выигрышная позиция города, связанная с наличием административного ресурса, и действительно колоссальные планы по масштабу застройки. В официальных сводках сообщалось, что для реализации программы выбрано свыше двухсот площадок с возведением 3,58 млн м2.
Пока более ощутимое влияние зафиксировано в сегменте вторичного жилья. Это касается и стоимости, и объема предложения в домах, попавших под реновацию. Количество таких квартир в продаже заметно снизилось, так как собственники ожидают улучшения жилищных условий за счет государства.
На первичном рынке мы наблюдаем следующую картину – на этапе рассмотрения конкурентного окружения застройщик принимает во внимание наличие стартовых площадок под реновацию, а также отселяемых домов.
Строительство новых домов по соседству усилит конкуренцию, а жители домов, подпадающих под реновацию, не заинтересованы в покупке квартиры в новостройке. Это уже само по себе отсекает часть спроса.
ОЛЬГА БАРАБАНОВА
Коммерческий директор «Sezar Group»
Об осязаемых результатах влияния реновации на рынок пока говорить рано, но уже озвученных вводных достаточно, чтобы оценить перспективы развития сегмента новостроек. Квартиры, превышающие потребности реновации, выйдут на коммерческую реализацию. Речь идет о серьезном объем квартир с привлекательными для массовой аудитории характеристиками: локацией в «обжитых» районах, стандартами комфорт-класса, с высокой долей вероятности по привлекательной цене — объемы строительства и административный ресурс позволяют принципиально снизить уровень себестоимости. Из этого следует логичный вывод: доля бизнеса в наиболее бюджетном сегменте жилья если и останется, то будет минимальной. Профессиональный девелопмент будет сосредоточен в сегментах от «комфорт-плюс класса» и выше, работая на аудиторию, которой важно иметь не «стандартное» жилье (даже если в его основе «добротные» стандарты), а «последнюю модель, которой никто не пользовался». Под влиянием высокой конкуренции уровень качества проектов будет расти, цены также будут следовать за себестоимостью.
Алексей Николаевич Шепель
Владелец КОРПОРАЦИИ «S.HOLDING», бывший начальник Управления Градостроительных программ в правительстве Лужкова и советник Ресина
Первые дома уже построены, но реновация в Москве еще не началась. Система еще не создана: совершенствуется законодательство, структура управления, идет разработка новых проектов планировки кварталов реновации. Сейчас происходит активный поиск стартовых пятен, но первые конкурсы на проектирование домов на них уже прошли. В настоящее время активно прорабатываются вопросы строительства новых домов: решается проблема вывоза и утилизации строительных отходов, строительства новых инженерных и электросетей, а также дорог и социальных объектов. Это все только элементы сложной системы, в которой есть самое важное измерение – люди и новая среда в которой они будут жить. Главный вопрос — когда? Больше 50% запросов от москвичей связаны со сроками и этапами переселения, а только потом горожане спрашивают — куда? Город должен, по опыту Лужковской реновации, сделать адресный перечень проектирования, жестко привязанный к новому Генеральному плану города, строительства и ввода объектов в эксплуатацию на первые пять лет реновации, который начнет разрабатываться в 2019 году. Тогда на смену ручному управлению и точечному строительству придет прозрачная система, эффективно управляющая процессом реновации в Москве. Пока не заработала эта система влияние реновации на рынок жилья незначительное, колебание цен в пятиэтажках подвержено эмоциям продавцов и покупателей, стрит ритейл ждет, средний срок аренды квартир остался, как и прежде-6-9 месяцев. Девелоперы своих планов не корректируют, наоборот, торопятся получать новые разрешения на строительство, что связано с поправками в закон о долевом участии. Влияние на рынок надо ожидать не ранее 2021 года.
Ирина Пешич
Ууправляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»
На данный момент рынок вторичного жилья Москвы полностью успокоился и развивается в спокойном режиме. Сейчас практически нет инвестиционных покупок с целью последующего переезда – а такие случаи мы отмечали осенью прошлого года. Собственники квартир в сносимых пятиэтажках получили некое представление о сроках переезда (то есть поняли, что произойдет переселение, скорее всего, не в ближайшее время). Те, кто и без известий о реновации планировал продажу квартиры в пятиэтажке, выполняют намеченное. Остальные приняли решение ждать переезда. Количество выставленных на продажу лотов в пятиэтажках с февраля 2017 года, т.е. старта реновации, несколько сократилось именно из-за того, что собственники решили ждать. Цены на пятиэтажки сейчас движутся примерно в русле рынка, не показывая явного роста или падения.
Можно предположить, что масштабное строительство новых домов для переселенцев оживит информационное пространство и ситуацию вокруг пятиэтажек. Но пока такие проекты можно перечесть по пальцам одной руки. И существенного влияния на рынок таких квартир они не оказывают.
Ирина Доброхотова
Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»
Несмотря на то, что «пилотные» дома в рамках программы реновации уже заселены, нужно помнить о том, что эти здания были построены раньше, чем была анонсирована программа. Первые же дома, которые проектируются непосредственно под цели реновации жилого фонда, только начали строиться этим летом – речь идет о стартовой площадке в районе Черкизовского рынка.
Тем не менее, определенное влияние на рынок программа реновации уже опосредованно оказывает. Так, например, владельцы вторички в «сносимых» домах, которые попали в программу, разделились на несколько групп: тех, кто решил срочно продать такую квартиру (это увеличило объем предложения в пятиэтажках и некоторых 9-этажках, попавших в программу); тех, кто решил спокойно ждать переезда и сдавать квартиру вплоть до переезда; а также тех, кто доволен перспективой обмена квартиры в старом доме на новостройку и ждет переселения. Несколько пришлось поменять стратегию и арендодателям: многие, желающие сдать квартиры на длительный срок в старом фонде, теперь указывают, что дом не идет под снос в ближайшие годы, чтобы не отпугнуть арендаторов.
