Доступная ипотека является основным драйвером рынка новостроек, и тренд на повышение ипотечных ставок, который наметился в последнее время, серьезно может осложнить положение застройщиков.
Сегодня об альтернативах ипотеке специально для портала Novostroev.ru рассказывает управляющий партнер "Векторстройфинанс", Андрей Колочинский.
Учитывая экономическую ситуацию в стране, рост темпов инфляции, ослабление национальной валюты и прочие факторы, рассчитывать на снижение ставок в ближайшей перспективе не приходится. Какие альтернативные инструменты могут прийти на помощь покупателям жилья и частично заменить ипотечное кредитование, об этом и пойдет речь.
Рассрочка
В период экономического спада нестандартные инструменты приобретения жилья традиционно становятся более популярными. Пожалуй, самый распространенный из них – рассрочка. Как правило, застройщики готовы предоставлять беспроцентную рассрочку сроком на год, реже – на весь период, пока строится дом. При этом требования по первоначальному взносу (не менее 30-50% от стоимости квартиры) являются сложно выполнимыми для большинства клиентов.
Ограниченный срок кредитования и большой первоначальный взнос сужают круг лиц, ориентированных на данную услугу. Как правило, это люди с доходом выше среднего, они в состоянии погасить задолженность в течение двух-трех лет. Услугой рассрочки предпочитают пользоваться и те граждане, которые не имеют возможности официально подтвердить свою платежеспособность перед банком. На рынке массового жилья число таких клиентов невелико. В большинстве столичных новостроек доля сделок с использованием рассрочки не превышает 5%, в то время как доля ипотеки в отдельно взятых проектах достигает 80% от общего числа продаж.
Отсрочка платежа
Отсрочка платежа – это способ погашения задолженности, при котором окончательный расчет в полном объеме переносится на более поздний срок.
Такая услуга подходит клиентам, которые на момент покупки объекта недвижимости не располагают необходимой суммой, но рассчитывают её получить в ближайшее время. Отсрочка платежа позволяет забронировать объект недвижимости и зафиксировать его стоимость. Это менее удобный инструмент по сравнению с рассрочкой и ипотекой, который имеет много общего со схемой «трейд-ин».
Трейд-ин
Услуга трейд-ин позволяет осуществить две сделки параллельно – продать старую недвижимость и приобрести новое жильё в новостройке.
В случае трейд-ин клиент заключает два договора – договор оказания услуг на реализацию старой квартиры и договор бронирования квартиры в новостройке.
В первом договоре стороны оговаривают стоимость продажи объекта недвижимости, в нем также прописывается размер вознаграждения за оказанные услуги (может быть зафиксировано в виде определенной суммы, а может быть установлен процент от стоимости объекта недвижимости). Если объект неликвидный, или в районе представлено несколько схожих по параметрам квартир, реализовать его будет сложнее. В таком случае может обсуждаться дисконт для более быстрой продажи, но цена все-равно будет согласовывается с собственником. Как правило, размер дисконта не превышает 15%.
В договоре бронирования за клиентом закрепляется определенная квартира и фиксируется ее цена. Так как в ликвидных новостройках цены меняются раз в месяц, застройщик не может зафиксировать стоимость квартиры на неопределённый период времени. Поэтому этот договор заключается сроком на месяц, соответственно за это время необходимо продать старую квартиру или хотя бы найти покупателей.
Сегодня в Московском регионе клиенты, которые планируют улучшение жилищных условий после продажи своего старого жилья, активно пользуются услугой трейд-ин. В отдельно взятых жилых комплексах доля таких покупателей может достигать 25%. Данная схема действительно удобна, поскольку позволяет избежать обращений в сторонние агентства недвижимости и зафиксировать стоимость квартиры в новостройке.
Лизинг
При покупке квартиры по схеме лизинга договор заключается не с застройщиком, а с лизинговой компанией, которая выкупила объект недвижимости. Покупатель фактически получает квартиру в аренду с правом её дальнейшего выкупа.
Основное отличие от ипотеки – покупатель не имеет возможности оформить право собственности и прописаться в квартире до момента погашения всех выплат лизинговой компании. С юридической точки зрения клиент менее защищен, в случае неуплаты договор легко может быть расторгнут, а арендатор будет вынужден покинуть жильё.
С финансовой точки зрения эта схема менее выгодна, чем ипотека. При оформлении услуги лизинга клиент должен быть готов, что в сумму регулярных платежей компания заложит не только свою прибыль, но и расходы на амортизацию, налоговые выплаты, затраты на ремонт и т.д.
Доля сделок по схеме лизинга на рынке недвижимости ничтожно мала. В основном она используется в высоко бюджетных сегментах жилья. Как правило, покупателями такой недвижимости являются собственники бизнеса, которым не всегда просто подтвердить свой доход, а лизинговые компании как раз предъявляют более мягкие требования и просят упрощенный пакет документов. Кроме того, ограниченный по сравнению с ипотекой срок кредитования предполагает внесение достаточно больших ежемесячных платежей, что также сужает круг клиентов.
Заключение
В заключении отмечу, несмотря на разнообразие альтернативных вариантов покупки жилья, достойной замены ипотеки пока что не существует. Вышеописанные инструменты имеют ряд серьезных ограничений для клиентов – короткий срок и большие суммы платежей. Это значит, все они ориентированы на людей с высоким уровнем дохода и не подходят покупателям массового жилья. Покупатели со средним достатком прибегают в основном к ипотечному кредитованию и даже рост ипотечных ставок не является препятствием.
