Стоит ли инвестировать средства в коммерческую недвижимость или все же сосредоточиться на жилье? Прежде, чем сделать выбор, необходимо проанализировать рынок, оценить собственные возможности и определиться с целями. Безусловно, при правильном подходе и благоприятных условиях коммерческая недвижимость способна приносить большую прибыль, чем, например, сдача жилья в аренду. Но количество «подводных камней» при таком выборе тоже увеличивается многократно, и в рамках настоящей статьи мы рассмотрим, что нужно учитывать при инвестировании в объекты коммерческого назначения.
Что понимать под коммерческой недвижимостью?
На самом деле, для начинающего инвестора вопрос о том, что считать коммерческой недвижимостью, является не настолько очевидным, как это может показаться. Речь идет именно о нежилых объектах (имеется в виду статус, а не целевое использование), эксплуатация которых приносит доход и арендаторам, и владельцам таких помещений. То есть, это торговые зоны, офисы, склады и так далее.
Апартаменты, которые по закону являются нежилыми помещениями, формально относятся к коммерческой недвижимости, хотя их двойственный статус, конечно, вносит свои коррективы. Хостелы и отели, хоть и предполагают проживание – это бизнес-объекты, и это тоже необходимо учитывать при инвестировании.
Кроме названных, можно выделить еще несколько видов коммерческой недвижимости:
- объекты свободного назначения, к которым можно отнести рестораны, бары, буфеты, спортивные залы, парикмахерские и так далее;
- социальные объекты (медицинские учреждения, центры оказания услуг, вокзалы);
- индустриальная недвижимость (производственные корпуса, испытательные лаборатории и так далее).
Стоит отметить, что, исходя из российского законодательства, парковочные места к категории недвижимости не относятся, однако в других странах может быть иная ситуация, а значит, планируя зарубежное инвестирование, стоит поинтересоваться этим нюансом.
Так или иначе, самой востребованной во всем мире остается офисная, торговая и складская недвижимость, и именно на показатели в этих сегментах чаще всего обращают внимание эксперты. Поскольку такая недвижимость предназначена, прежде всего, для ведения бизнеса, при благоприятных условиях инвестор может получать стабильный высокий доход. Однако, и риски, связанные со спадом деловой активности, снижением спроса и высокой конкуренцией, гораздо выше. Поэтому инвестирование в коммерческую недвижимость требует более тщательного предварительного анализа и просчета разных вариантов, чем вложения в жилье.
Рекордные тенденции
Аналитики международного уровня пришли к выводу, что в 2018 году инвестиционные сделки на мировом рынке коммерческой недвижимости установили мировой рекорд, однако далее положительные тенденции не сохранились. По информации компании JLL, в 2018-ом капиталовложения выросли на 4%, достигнув максимума за десятилетие – 733 миллиарда долларов.
Больше всего инвестиционных вложений, а именно 36,4 миллиардов долларов пришлось на лондонскую коммерческую недвижимость, на втором месте – Нью-Йорк (31,4 миллиарда долларов), а на третьем – Париж (27,2 миллиарда долларов). Как указывают представители экспертного сообщества, несмотря на непомерно высокие цены, инвесторы все равно отдают предпочтение мегаполисам.
Россия на этом фоне выглядит намного скромнее, поскольку инвестиции в столичную коммерческую недвижимость не дотянули за год даже до 2 миллиардов долларов, и в целом рынок существенно просел по сравнению с предыдущими годами. В целом по России в 2018 году объем предложения увеличился на 17%, а спрос и цены снизились на 6%.
Показатели первого полугодия 2019 года на мировом рынке оказались ниже, чем за первые шесть месяцев 2018-го на 9% - инвесторы вложили в этот сегмент 341 миллиард долларов. Эксперты объяснили снижение уменьшением инвестиционной активности в Южной и Северной Америке, в Африке и на Ближнем Востоке. На этот раз лидером оказался Нью-Йорк, вторую позицию поделили азиатские города Токио, Сеул и Шанхай, а третье место привычно осталось за Парижем.
Что касается Москвы, ей в первом полугодии 2019-го удалось подняться с 89 позиции на 71 место. Инвестиции в коммерческую недвижимость за шесть месяцев превысили 1,2 миллиарда долларов, что однозначно знаменовало позитивную тенденцию. В целом, по результатам 2019 года эксперты ожидают увеличения объема сделок в Москве на 30%. Несколько подтянутся и другие российские города, в прогнозах тоже не отмечены существенные спады.
Выгоды от вложений в коммерческую недвижимость
Коммерческий рынок растет, спрос на аренду не уменьшается, доступных свободных площадей в городах не так много, а значит, растут и ставки. Момент, достаточно привлекательный для инвесторов, так как, вложив свободные деньги в небольшой офис или склад, имеющий удобное месторасположение, можно достаточно быстро преумножить сбережения.
Это долгосрочная выгода, так как коммерческая недвижимость в местах с большой проходимостью и хорошей транспортной развязкой пользуется стабильным спросом. Для людей, которые занимаются бизнесом, больше думают не стоимости аренды, а о развитии. Если локация настолько удачна, что явно принесет больше прибыли или послужит оптимизации работы компании, вопрос цены не будет стоять настолько остро, как при найме жилья.
Инвестиции в коммерческие объекты устраивают деловых и очень занятых людей возможностью делегирования третьим лицам права на управление и сведения к минимуму собственного участия в этом процессе.
Вопросы окупаемости и капиталоемкости
Окупаемость напрямую определяется сегментом недвижимости, размером объектов, локацией и ликвидностью и составляет в среднем от семи до десяти лет. Впрочем, инвесторы проявляют интерес и к стрессовым или проблемным активам, где высока доходность, но и риски тоже оказываются значительными.
Если взять за основу объем планируемых вложений, наименее капиталоемкой остается офисная и торговая недвижимость, так как в этом сегменте можно найти небольшие объекты для инвестиций. Что касается складской недвижимости, при сравнительно низкой стоимости квадратного метра, площадь отдельно стоящих комплексов внушительная, а значит, и объем капитала должен быть больше.
Что касается востребованности, можно принять во внимание, что в достаточно активном первом квартале 2019 года, наиболее покупаемой была офисная недвижимость, на которую пришлось примерно 49% общего объема инвестиций. Более трети капиталовложений, а точнее 37%, сосредоточено в торговом сегменте. На складские помещения пришлось 9%. Согласно исследованиям, степень востребованности гостиничной недвижимости не уменьшается уже несколько лет и находится в пределах 3-4%.
Индустриальная недвижимость в РФ остается наименее востребованной, тем не менее, есть компании, уже успевшие заработать на таких объектах не один миллион рублей. Поэтому, рассматривая возможности получения дохода, при достаточном капитале не стоит сбрасывать со счетов помещения под предприятия.
Выбор недвижимости для инвестиций
Чтобы избежать рисков и достичь максимальной эффективности при инвестировании в недвижимость коммерческого назначения, перед покупкой интересующего объекта необходимо:
- объективно оценить имеющуюся ситуацию;
- определиться с тем, как можно использовать объект, и прописать проект;
- произвести расчеты экономической эффективности проекта с учетом рисков.
Наиболее благоприятными для покупки являются готовые объекты с оптимальной локацией и перспективами на заключение долгосрочных договоров аренды. Если на рынке офисной, торговой, гостиничной, складской или иной коммерческой недвижимости обнаруживается готовый качественный объект, стоит всерьез рассматривать предложение. Когда конкурентоспособность вызывает много вопросов, не стоит акцентировать внимание на этом лоте.
Достаточно гибким остается сегмент офисной недвижимости, и здесь можно анализировать как отдельно стоящие здания или помещения, уже используемые под офисы, так и площади в деловых центрах, в том числе, и строящихся. Исходя из этого, объем необходимого капитала будет варьировать от нескольких сотен тысяч до миллионов долларов.
Определенная гибкость свойственна и рынку торговой недвижимости. Для инвестирования доступны разноплановые помещения, подходящие для стрит-ритейла, а также отдельные торговые площади. Менее гибкими остаются складские комплексы. Правильный выбор места – это более чем половина успеха инвестиций в коммерческую недвижимость. Выбрав удачно расположенный объект, стоит обратить внимание на его техническое состояние, выяснить подробности об управляющей компании, обратить внимание на электроснабжение прилегающей территории и наличие подъездных путей, а также парковочных мест.
Не помешает также изучить перспективы развития микрорайона. Нередки случаи, когда достаточно скромный объект после реализации других строительных проектов становятся гораздо более привлекательными, но бывают и обратные ситуации, когда недвижимость утрачивает ликвидность.
Покупка коммерческой недвижимости на стадии строительства
Приобретение коммерческой недвижимости на стадии возведения объекта традиционно считается одним из наиболее выгодных видов капиталовложений. Это позволяет добиться значительной экономии, и пока объект будет строиться, тщательно подготовиться к реализации проектов. Однако необходимо подготовиться к тому, что срок окупаемости может существенно увеличиться.
Кроме того, в отличие от предложений жилой недвижимости, коммерческие помещения многие девелоперы предпочитают продавать уже после завершения строительства или ближе к финалу работ. В последнем случае стоит учитывать, что сдача объекта в эксплуатацию объекта может затянуться, и очень внимательно относиться к пункту об ответственности сторон в заключаемом договоре. В любом случае, покупка готовых коммерческих помещений на первых этажах современных новостроек – более надежный вариант по сравнению с приобретением квартир на первых этажах старых домов с надеждой вывести их из жилого фонда.
Необходимо иметь в виду, что смена статуса недвижимости – трудоемкий, длительный и дорогостоящий процесс, требующий получения согласия от подавляющего большинства жильцов и оборудования отдельного входа.
При разработке плана и, особенно, при составлении договоров не стоит экономить на услугах профессионалов, чтобы избежать неэффективных инвестиций и правовых коллизий, разрешение которых может обойтись намного дороже. Например, много проблем может возникнуть в случае, если у самого объекта и земли под ним разные владельцы.
Как заработать на коммерческой недвижимости?
Возможностей заработка на коммерческих объектах немало, и они не ограничиваются традиционной сдачей помещений в долгосрочную аренду. Достаточно простой вариант – приобретение готовой площадки, ее благоустройство, перепланировка и дальнейшая перепродажа. Здесь крайне важно ориентироваться на перспективы развития территории и оценка потенциала выбранного объекта.
Более затратным, но быстро окупаемым вариантом является приобретение участка и строительство собственной коммерческой площадки неподалеку от новых микрорайонов. По мере того, как дома будут заселяться, вырастет и спрос на такую недвижимость.
Безусловно, выгодно приобрести недвижимость для открытия собственного бизнеса с перспективой дальнейшей продажи. Но это вариант для наиболее «продвинутых» инвесторов с высоким уровнем деловой активности.
Заключение
Важно учитывать, что вложения в коммерческую недвижимость – достаточно сложные инвестиционные проекты, требующие оценки среднесрочной перспективы. Выбор инструмента инвестирования – это, в любом случае, поиск баланса между максимальной доходностью и минимальным риском. Чем точнее расчет и грамотнее выбран объект недвижимости, тем большего дохода может ожидать инвестор.
