Передать в дар частному лицу или коммерческой организации можно не только квартиру целиком, но и ее часть. По сути, это идеальный способ объединения долей, который предполагает минимум волокиты с документами.
Дарению доли отдается предпочтение, если речь идет о передаче недвижимого имущества между родственниками, это более привлекательный и надежный способ, чем оформление наследства. В рамках настоящей статьи мы поговорим о преимуществах и недостатках дарения, расскажем, как оформить дарственную на долю в квартире, а также укажем на некоторые нюансы этой процедуры.
Оформление дарения: составление договора, регистрация у нотариуса
Если квартира целиком принадлежит лицу, который решил поделиться с кем-либо ее частью, договор дарения доли, который нередко называют просто дарственной, вполне можно составить самостоятельно. Но важно помнить, что договор дарения заранее не подписывается – каждая из сторон должна поставить подписи в присутствии нотариуса, соглашаясь тем самым с условиями сделки.
Затем следует подать документы в регистрирующую структуру (Росреестр), которая утвердит смену собственника. Необходимо учитывать еще один важный нюанс: дарение предполагает безвозмездность. Если даритель получает за долю какое-либо вознаграждение (и тому есть доказательства, которые примет суд), оспорить такой документ не составит большого труда, поскольку в этом случае сделка изначально является ничтожной.
Текст договора: что необходимо указать
Оформлять договор необходимо только письменной форме – подробное подтверждение намерения и факта дарения квадратных метров в электронном письме не обладает юридической значимостью, равно как и какие-либо устные договоренности. В дарственной должно быть указано следующее:
• размер доли, которая фигурирует в сделке;
• полный адрес квартиры, особняка или другого жилья, доля в котором передается одариваемому;
• паспортные сведения дарителя и одариваемого.
Все это должно содержаться как в договоре на целостный недвижимый объект, так и в документе, связанном с дарением доли или выделенных квадратных метров. Описывать местоположение нужно подробно, не ограничиваясь просто адресом, а указывая подъезд, этаж и общую площадь квартиры. В дарственной непременно должна также содержаться информация о людях, которые зарегистрированы на жилплощади и обладают законным правом проживания в квартире после перераспределения собственности. Если документ будет написан так, что его положения могут иметь двоякую интерпретацию, сделка с большой вероятностью будет признана ничтожной.
Во многих случаях определение доли не составляет большого труда. Например, если приватизация квартиры была проведена на трех человек, каждому из них принадлежит по одной трети, и каждый из них может эту самую треть подарить другим собственникам без судебных процедур выделения этой части в натуральном виде.
Если есть какие-то особые условия, их тоже нужно зафиксировать в дарственной. Это может быть, например, время, в течение которого даритель будет занимать квадратные метры, какие-либо обязательства одариваемого, касающиеся содержания жилья, запрет на продажу или иные сделки с долей до смерти дарителя.
Наличие обременений и согласие одариваемого
Если квартира, часть которой дарится близкому или постороннему человеку, находится под обременением, эти нюансы непременно надо отметить в договоре-дарственной. Тем, кто готовится принять часть недвижимости в дар от посторонних людей, обязательно стоит выяснить все подробности о юридической чистоте жилья. Если собственник имеет, например, обязательства перед банком, и в качестве залога выступает даримое недвижимое имущество или отдельная доля, согласие кредитора на смену собственника является обязательным.
С другой стороны, никто не обязан принимать недвижимость в дар – одариваемый имеет полное право отказаться от подарка, поэтому в договоре явно отражается согласие одариваемого принять недвижимость. Иногда дешевле отказаться от подарка, например, находящегося под обременением, чем потом разбираться с тем, как юридически «очистить» недвижимость. Подписание дарственной, как и любого другого документа, должно быть осознанным решением, лишь при таком условии обе стороны будут полностью удовлетворены.
Остальные собственники: когда требуется их согласие
Много вопросов связано с тем, всегда ли необходимо согласие на дарение части от остальных собственников жилья. Если дарственный документ касается переписывания дополнительных «квадратов» на одного из владельцев, который, таким образом, расширяет свою долю, согласие других собственников брать совершенно не обязательно.
В ситуациях, когда квартира дарится постороннему человеку, необходимо нотариально заверенное согласие от других владельцев. Иначе остальные собственники легко добьются признания сделки недействительной.
Впрочем, если собственность является долевой, и эта часть выделена в натуре, владелец может распоряжаться нею абсолютно свободно, не заручаясь согласием остальных владельцев.
Заверение договора дарения у нотариуса
Если даритель, владеющий квартирой, и одариваемый являются взрослыми трудоспособными людьми, они могут сразу отправляться в регистрирующий орган, минуя нотариальную контору. Однако если есть опасение, что история с дарением вызовет у третьих лиц протест и желание оспорить сделку, лучше заверить договор в нотариальном порядке (благо, эта услуга обходится сравнительно недорого). Если жилье находится в совместном владении, или в сделке участвует несовершеннолетний, недееспособный, пр., то без нотариуса в этом случае не обойтись.
Рассмотрев оформляемый договор, государственный нотариус может не только устранить недочеты в его содержании, но и заметит правовые изъяны в документации, которые при самостоятельном составлении могут быть выявлены и обнаруживаются уже на регистрационном этапе, после того, как внесены госпошлины. Отказ в регистрации по причине несоответствия текста договора законодательным нормам, по сути, означает потерю этих средств.
При подписании дарственной необходимо присутствие обоих сторон еще и по той причине, что нотариус должен убедиться о согласии одариваемого принять недвижимое имущество. Помимо того, что такое намерение должно быть явно отражено в договоре, нотариус подтверждает, что в момент проставления подписи на одариваемого не оказывалось давление, и он находился во вменяемом состоянии.
В пакет документов, которые требуются для регистрации договора, входят:
• паспорта сторон (для одариваемых, от не достигших четырнадцатилетия требуется свидетельство о рождении);
• документы, подтверждающие право владения долей;
• основания получения прав собственности (договор купли-продажи, пр.);
• справку о лицах, зарегистрированных на жилой площади, или справку-выписку из домовой книги.
Проверив каждый из документов и уточнив другие нюансы, нотариус составит дарственную и предложит с ней ознакомиться. Надо понимать, что дарение любого недвижимого имущества – это процедура, которая не может являться односторонней, а значит, необходимо присутствие и согласие обеих сторон. После подписания договора в присутствии нотариуса можно подавать документы на регистрацию.
Законодательные ограничения, о которых стоит знать
Сейчас поговорим о нюансах дарения доли, о которых стоит знать еще до планирования и проведения сделки:
- Если доля представляет собой совместную собственность, которая нажита в браке, согласие на ее передачу в дар должен дать второй супруг, причем его согласие заверяется нотариально. Важно помнить, что недвижимость, полученная в дар, не считается совместно нажитым имуществом и, соответственно, не разделяется при разводе.
- Если одариваемый еще не достиг четырнадцатилетнего возраста, право подписи под договором-дарственной имеют только его законные представители. Если несовершеннолетнему больше 14 лет, подписывается как он сам, так и его взрослые представители.
- Бывает, что одна сторона или даже обе стороны не могут лично присутствовать при подписании договора. В этих случаях могут действовать представители по доверенности, которая обязательно должна быть заверена нотариусом. Однако стоит знать, что одариваемый не может выступать в роли законного представителя дарителя.
- Нужно заметить, что договора дарения стали менее популярными после того, как законодатели позаботились о том, чтобы воспрепятствовать мошенническим схемам, которые ранее были очень распространенными. Ныне несовершеннолетний или нетрудоспособный человек не может подарить часть жилья своим опекунам. Более того, нельзя оформить договор дарения от имени детей, еще не достигших четырнадцатилетнего возраста.
- Существенные ограничения касаются приема долей недвижимости в дар государственными служащими, сотрудниками медицинских, образовательных и социальных учреждений. Оформление дарственных между частными лицами и коммерческими организациями тоже невозможно.
Регистрация и налогообложение
Подавать документы на регистрацию сделки надо только там, где зарегистрирована недвижимость. Государственную пошлину вносит одариваемая сторона. Если участники сделки не находятся в близком родстве друг с другом, за получение доли недвижимости в дар придется заплатить налог, составляющий 13% от ее кадастровой стоимости или суммы, указанной в договоре дарения. Чтобы освободиться от налогообложения, необходимо обязательно представить в регистрирующий орган документ, подтверждающий родство.
Если в договоре дарения не прописан специальный запрет, полученную долю после регистрации права собственности можно сразу же передарить другому лицу. Важно помнить, что одного лишь факта подписания договора у нотариуса недостаточно. Согласно Гражданскому кодексу, право собственности появляется только после государственной регистрации. Как правило, регистрация договора дарения занимает не более десяти рабочих дней, дата получения документов о собственности будет названа регистратором.
Предостережения: сделка может быть признана недействительной
При оформлении договора дарения на собственную долю в квартире важно помнить, что сразу после регистрации договора даритель лишается прав на собственность, переданную по дарственной. Если хочется одарить родственника, но оставаться собственником своей доли до конца жизни, правильнее будет оформить завещание.
Перед подписанием дарственной стоит очень хорошо подумать, поскольку затем отменить договор будет крайне сложно, а в большинстве случаев – невозможно. Однако сделка имеет и обратную силу, существует ряд обстоятельств, при которых одаряемый может лишиться имущества.
-
Например, если одариваемый будет вести себя агрессивно по отношению к дарителю, причинит ему телесные повреждения или даже будет покушаться на его жизнь (или родственников). Но такие случаи непременно должны быть задокументированы.
Поэтому принимая решение о дарении, стоит понимать, что оно будет окончательным.
Существует также особая форма дарственной, называемая договором обещания дарения, это сделка, предполагающая возникновения дополнительных условий и обстоятельств, при которых дарение будет осуществлено. Такой договор заключается, если совершеннолетний даритель готов передать долю в квартире после наступления определенных событий, например, после достижения совершеннолетия или рождения первенца. Документ тоже оформляется в письменном виде и обязательно регистрируется.
Заключение
Процедура дарения доли мало отличается от дарения целостного объекта недвижимости, поэтому большинство правил и законодательных норм являются схожими. Несмотря на кажущуюся простоту сделки, помимо нотариального заверения рекомендуется привлечь юриста, который специализируется в жилищном праве. Это поможет определить правомерность собственных действий, действий нотариуса и получить уверенность, что после завершения сделки не возникнет каких-либо негативных последствий.
