Как создать ТСЖ: рациональное управление домом

Товарищество Собственников Жилья – объединение владельцев жилья, которое осуществляет управление жилым зданием (или домами, располагающимися рядом и имеющими общий двор). ТСЖ рассматривает вопросы относительно содержания, ремонта или использования мест общего пользования, облагораживания придомовой территории. Этот формат управления жилой недвижимости рассматривается как один из наиболее перспективных в рамках текущей реформы ЖКХ, и сегодня поговорим о том, какие шаги нужно предпринять, чтобы организовать товарищество.

Привлекательная особенность управления домом через ТСЖ заключается в достаточно прозрачной схеме определения размера различных сборов и расходования средств. В отличии, например, от УК, где бывает весьма непросто разобраться в том, на что именно уходят деньги и как формируются счета к оплате, все ключевые решения в ТСЖ рассматриваются на общем собрании и выносятся на голосование. В результате, владельцы квартир получают уверенность в том, что их деньги будут потрачены, во-первых, по назначению и, во-вторых, средства будут израсходованы рационально.

Чем занимается ТСЖ?

Правление ТСЖ выносит предложения о том, как организовать (какому подрядчику поручить) уборку во дворах, уборку подъездов, обслуживание инженерных сетей (освещение подъездов, двора), вывоз мусора, проведение ремонта фасадов или подъездов, обустройство объектов, необходимых жильцам (детская площадка, парковка, пр.).

Кроме того, ТСЖ решает такие вопросы, как возможность передачи в аренду части придомовой территории (например, под разгрузочную площадку для магазина, который располагается на первом этаже) или мест общего пользования (чердачное помещение, пр.). Решения принимаются коллегиально на общем собрании, впоследствии правление контролирует их выполнение и отчитывается перед собственниками.

В случае возникновения претензий к поставщикам ресурсов (электричество, отопление, водоснабжение) правление ТСЖ оформляет от лица собственников судебные иски, нанимает юристов и отстаивает интересы жильцов более эффективно, чем УК.

Вопросы, касающиеся формирования и деятельности ТСЖ, рассматриваются в 135, 146 и 147 статьях ЖК РФ. Товарищество собственников, хотя и является организацией некоммерческой, однако чтобы вести деятельность на законных основаниях, это объединение должно быть оформлено в налоговой службе как юридическое лицо.

Подготовительный этап

Чтобы создать и соответствующим образом оформить ТСЖ, необходимо собрать группу инициативных жильцов, провести собрание (составив соответствующий протокол с подписями его участников). В ходе этого собрания, во-первых, принимается решение о создании ТСЖ (с целью перехода от УК для обеспечения более эффективного управления домом), и, во-вторых, решение о составе правления. После того, как (и если) соответствующее решение принято, переходят к оформлению ТСЖ в качестве юридического лица.

Образование инициативной группы

Первым делом жильцам необходимо организоваться - собрать инициативную группу, это круг заинтересованных лиц, силами которых и будет проводиться организационная работа (созыв и проведение собрания, регистрационные вопросы по ТСЖ). Собственно, представители этой группы и будут заниматься текущей деятельностью ТСЖ, занимая места в правлении. Весьма желательно, чтобы участники этой группы имели опыт в сфере ЖКХ, юридической или бухгалтерской деятельности.

Организация проведения общедомового собрания

Затем инициативная группа организует собрание владельцев квартир. С этой целью представители группы извещают собственников о том, где и когда будет проводиться собрание. Это можно сделать путем личного обхода квартир с раздачей письменного оповещения (под роспись о получении) или путем почтовой рассылки. Сделать это нужно заранее, в законе сказано, что извещения должны быть отправлены за 10 дней (не менее) до собрания.

На данном этапе целесообразно озаботиться тем, чтобы извещение получил каждый собственник (если у квартиры несколько владельцев). Единственное исключение – несовершеннолетние, они не могут принимать активное участие в собрании, так как в силу возраста еще не приобрели права голоса. В извещении также должна присутствовать информация о вопросах, которые на собрании будут рассматриваться, и краткий план мероприятия.

Документы участников собрания

Важным моментом является легитимность результатов собрания – необходимо подтвердить, что все проголосовавшие действительно являются собственниками жилья в доме, по которому, собственно, и принимается решение. Поэтому жильцы должны приходить на собрание с паспортом, копией документа о праве собственности (можно выписку из ЕГРП). Кроме того, нужен документ, который служит основанием для перехода права собственности. Таким документом может быть договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о получении наследства.

Естественно, сложно найти время для проведения собрания, которое подходит для десятков (а то и сотен) собственников. По этой причине в законе указано, что проголосовать на общем собрании имеет право третье лицо по доверенности, выписанной собственником, документ может иметь простую письменную форму.

Проведение собрания

На собрании рассматриваются исключительно те вопросы, которые были указаны в извещении, собственно, это вопросы о необходимости и причинах организации ТСЖ. Все собственники (или их представители) получаются на руки бюллетени, необходимые для голосования, принятие решения осуществляется путем подсчета бюллетеней. Результаты голосования определяются не по количеству проголосовавших, а по «весу» каждого голоса, что определяется метражом площади, принадлежащей собственнику.

Голосование о создании ТСЖ

Итак, решение о создании ТСЖ может быть принято лишь в том случае, если «за» проголосовали более 50% собственников. Однако – лишь в том случае, если на собрание явилось более 2/3 владельцев всех квартир. Если нужного количества голосов не набирается, то собрание считают несостоявшимся, в данном случае необходимо повторное собрание, о дате которого участники инициативной группы обязаны известить собственников. Повторное мероприятие может быть проведено в течение 30 календарных дней (не позднее).

Кстати, голосование на общем собрание за или против создания ТСЖ не предполагает обязательного вступления в товарищество впоследствии. Стать участником ТСЖ можно лишь в случае явного волеизъявления собственника, соответствующее заявление на имя председателя можно подать сразу во время собрания или сделать это позже. Собственники, которые голосовали против формирования ТСЖ и которые оказались в меньшинстве, согласно законодательству, должны в обязательном порядке выполнять решения ТСЖ.

Выбор председателя и актива

Это следующий шаг, после того, как собственники приняли решение создать ТСЖ. Члены актива и председатель товарищества теперь представляют собой исполнительный орган созданной структуры. Кроме того, избирается и контролирующий орган – ревизионная комиссия, члены которой будут контролировать действия председателя и членов правления.

Утверждение устава

Этот документ нужно принять и утвердить на общем собрании, так как создание юридического лица предполагает наличие устава в перечне регистрационных документов. После принятия устава его в обязательном порядке нужно заверить у нотариуса.

Оформление протокола

Инициативная группа (собственно, уже члены правления ТСЖ) занимается ведением протоколов первого собрания, а также документальным оформлением результатов проведения всех последующих собраний ТСЖ. Каждый участник должен подписать протокол, фиксирующий результаты проведения каждого собрания.

Регистрация и расчетный счет

Процесс регистрации товарищества как юридического лица, как правило, не вызывает затруднений при правильном оформлении перечисленных документов. Занимается этим обычно председатель (или его представитель, на осн. доверенности), который должен передать перечень бумаг в налоговый орган, основанием для этого является решение собрания собственников. Пакет документов включает:

Кроме того, процесс регистрации предполагает оплату государственной пошлины (сумма: 4 тыс. рублей), поэтому к пакету документов нужно приложить также квитанцию об оплате этой пошлины.

Теперь нужно открыть счет, поскольку любая хозяйственная деятельность предполагает денежные переводы в пользу контрагентов, хотя и ТСЖ является организацией некоммерческой. По завершении регистрации заявитель получает на руки документы, которые выдает налоговая служба – это ОГРН, ИНН, также берет протокол о ТСЖ, а также устав, и направляется в банк для открытия расчетного счета.

Уведомление УК

На данном этапе, когда ТСЖ уже существует в юридической плоскости, необходимо принять дела от управляющей компании, соответственно, ее менеджмент следует об этом уведомить. После приема от председателя ТСЖ заявления (и документов, подтверждающих полномочность его подачи) управляющая компания имеет 30 дней на то, чтобы передать ТСЖ документацию, связанную с управлением зданием.

Если же какие-то документы на этот момент окажутся утраченными, закон дает возможность УК восстановить их за свой счет в течении трех месяцев.

Заключение

В большинстве случаев управление жилой недвижимостью силами товарищества ее владельцев оказывается более эффективным, чем передача всех забот УК. В законодательстве механизм создания и регистрации ТСЖ прописан достаточно четко, кроме того, к данному моменту уже имеется обширная практика, отработаны все ключевые моменты и второстепенные процедурные моменты. Поэтому перевести дом в режим ТСЖ не составляет большого труда.

Однако на этапе выбора председателя, членов правления, а тем более – ревизионной комиссии, собственникам нужно проявлять бдительность. Ведь инициативность «локальных управленцев» может иметь и обратную полярность. Как и в некоторых УК, средства могут незаконно списываться со счетов, при организации работ могут иметь место откаты, а при формировании тарифов могут быть некоторые «округления», разумеется, не в пользу собственников.