Радикальное преобразование помещений квартиры, изменение их количества и площади требует подготовки соответствующего проекта, на основании которого государственные контролирующие органы выдают разрешение на перепланировку.
Узнав об этом, многие собственники жилья, впервые решающиеся на какие-либо преобразования внутреннего пространства, воспринимают проектирование как очень сложную задачу. На самом же деле, если обратиться к специалистам и подробно объяснить, что планируется сделать, подготовка документации не займет много времени и усилий. В рамках данной статьи поговорим о том, как изготовить проект перепланировки квартиры и на какие нюансы стоит обращать внимание.
Кому заказать проектирование?
Создание проекта перепланировки жилых помещений необходимо заказывать только у компаний, получивших официальное право на выполнение таких работ. Это могут быть:
• компании, имеющие лицензию на проектирование;
• специалисты того же института, который занимался проектированием домов определенной серии;
• профессионалы НИИ, отвечающих за «несерийные» здания.
Могут быть одобрены жилищной инспекцией (которая выдает разрешения на выполнение работ по перепланировке) только те проекты, которые были разработаны с учетом утвержденных требований саморегулируемых организаций и актуальных нормативов.
В отличие от профессионального дизайнерского проекта, который собственники жилья заказывают исключительно для своих нужд, утвержденный проект обладает юридической силой, а значит, его разработчики (и орган, который выдал разрешение) несут ответственность за последствия его реализации.
В каких случаях нужен проект перепланировки?
Отметим, что проект для узаконивания и выполнения перепланировки необходим далеко не всегда. Если предполагается, хотя и большой, но все же косметический ремонт с обновлением отделки, заменой радиаторов на аналогичные батареи, установкой сплит-систем, остеклением балконов или лоджий – в проекте и получении разрешения нет необходимости.
Проект нужен в случаях, если новое расположение помещений, их конфигурация будет изменено относительно первоначального технического плана от БТИ. А вот если речь идет даже не о перепланировке, а скорее о реконструкции, при которой будут, так или иначе, задеваться несущие стены, разгружающие перегородки, инженерная система, понадобится предварительное техническое заключение о состоянии этих элементов во всем доме. Оно также необходимо, если планируется:
• создание арок, дверей и всевозможных проемов в стенах, определенных как несущие;
• существенное расширение санитарного узла;
• увеличение или уменьшение площади кухни;
• демонтаж подоконника и части стены под ним;
• радикальная переделка конструкции пола и так далее.
Техническая экспертиза проводится сотрудниками отдела строительства и архитектуре (местная администрация), для ее проведения необходимо подать соответствующее заявление. В профессиональном техническом заключении будет четко указано, можно ли проводить планируемые работы в указанном доме и определенной квартире. Перед составлением документа специалисты обязательно обследуют несущие стены, межпанельные стыки, балки и другие конструктивные элементы, делают необходимые расчеты и формируют выводы. Именно эти выводы и лягут в основу разрабатываемого проекта перепланировки.
Техническая экспертиза: важные нюансы
В ходе экспертизы инженеры обязательно обратят внимание на этаж, где располагается квартира, готовящаяся к перепланировке. Чем выше потолок, тем менее значительной оказывается нагрузка на несущую стену, а значит, тем больше вероятность получения разрешения на создание проема в этой стене. Специалисты также учтут наличие аналогичных решений перепланировки в квартирах, находящихся выше и ниже.
Соседям можно не беспокоиться – инженеры не станут проверять, узаконены ли изменения у них, и сообщать информацию куда-либо, поскольку у них совсем другая миссия. Задача специалистов – определить надежность конструкции и возможность реализации задуманной перепланировки в конкретной квартире.
Что касается сроков, они зависят от сложности обследования, и, в среднем, составляют от недели до двух. Планируя оформление документации и выполнение работ, важно учитывать, что выданное техническое заключение будет действительно только в течение года.
В содержательной части документа подробно описываются итоги обследования с описанием особенностей конструкций, указанием на всевозможные деформации и оценкой общего состояния. Здесь же перечисляются требования к проведению перепланировки, причем приводятся их обоснования с указанием действующих нормативов.
Есть немало вариантов перепланировки, когда обязательно нужен проект, но не требуется техническое заключение. Это создание проемов в стенах, не являющихся несущими, объединение санузлов, демонтаж перегородок и так далее. Впрочем, в некоторых случаях, которые кажутся им неоднозначными, инспектора местных администраций могут дополнительно потребовать техническое заключение, когда собственник обращается за утверждением проекта.
Изменения, которые запрещены
Ни одна организация (государственная или частная) не согласится создать проект перепланировки, которая является заведомо незаконной и может привести к обрушению конструкционных элементов или иному вреду. Законодатели четко определили перечень работ, запрещенных в многоквартирных домах. Это, прежде всего:
• любые работы, связанные с возможным нарушением функционирования инженерных сетей, а также затрудняющие доступ к ним остальных жителей;
• перепланировка, вследствие которой проживание в квартире станет невозможным;
• демонтаж или существенное ослабление несущих стен;
• значительное усиление нагрузки при проведении стяжки пола;
• любое воздействие на вентиляционную систему дома;
• перестройка чердаков и технических этажей (в ряде случаев);
• перенос радиаторов на балкон или веранду;
• объединение лоджии с жилым пространством посредством демонтажных работ (в ряде случаев);
• расположение санузла или кухни (значительной части какого-либо из этих помещений) над жилыми комнатами соседей.
Необходимо знать, что площадь кухни и санитарных узлов можно увеличивать только за счет нежилых помещений. Если в кухне используется газовая плита, свободное объединение ее с гостиной никто не разрешит, поэтому придется позаботиться об установке двери – можно даже раздвижной или «гармошки». Это особенно актуально в случае перепланировки однокомнатной квартиры.
В доме, который признан аварийным, любые виды работ радикально преобразующих пространство, запрещены.
Перепланировка обязательно должна быть согласована, несмотря на то, что этот процесс требует времени, впоследствии можно будет спокойно жить в квартире, не думая о возможных штрафах и трудностей, которые неизбежно возникнут, когда придется продавать жилье.
Что необходимо для подготовки проекта перепланировки
Прежде, чем обратиться в проектно-строительную организацию, необходимо получить в органе инвентаризации технический паспорт, взять поэтажный план, а также экспликацию. Важно также вовремя вспомнить о том, что с перепланировкой должны согласиться все собственники. Если хотя бы один из них не готов дать «добро» в письменном виде, стоит сначала договориться и решить этот вопрос, и лишь затем инициировать подготовку проекта.
Нужно подготовить эскизные наброски или детальное описание планируемых изменений, это необходимо для упрощения коммуникации с теми, кто будет изготавливать проект.
Самый простой вариант – воспользоваться типовым проектом перепланировки, который уже многократно прошел согласования. Но в этом случае важно убедиться, что он подходит для конкретного дома и квартиры, а также не вступает в противоречие с планами по новому обустройству жилья.
Проект – это не формальность, а важный документ, отступать от которого не следует. Если разработчики документации учли все пожелания и качественно выполнили свою работу, проект обретает огромную практическую ценность. Документ дает возможность выполнить все работы так, как это положено и получить ожидаемый результат.
Проект и строительные работы: вопросы соответствия
После того, как проект выполнен, а согласие на перепланировку получено, можно приступать к выполнению работ. Разумеется, в процессе ремонта в голову могут приходить любые идеи, однако стоит следить за тем, чтобы их реализация не выходила за рамки проекта. Дело в том, что по завершению работ придется приглашать специальную приемочную комиссию, призванную подтвердить, что перепланировка сделана в полном соответствии с выполненным проектом. Результатом такого осмотра станет составление акта о выполненной перепланировке, на основании которого изготавливается новый техпаспорт, и вносятся изменения в записи Росреестра
После завершения проверки можно получить новый техпаспорт и смело считать перепланировку узаконенной. Если же в процессе работ вообще забыть о проекте или допустить много вольностей, перепланировка может быть признана незаконной.
В лучшем случае все закончится штрафом, новым проектом и процедурой согласований, в худшем – требованием все вернуть в исходный вид, при несоблюдении этого требования можно лишиться права эксплуатировать квартиру.
Несогласованная перепланировка при покупке
Некоторые покупатели жилья по неопытности или вполне сознательно приобретают квартиры, которые ранее были перепланированы, однако не согласованы. Решаясь на такую покупку, стоит помнить, что юридическая ответственность за все последствия после получения права собственности возлагается на нового владельца. Не исключено, что ему почти сразу придется решать вопросы с узакониванием, во многих случаях для этого составляется проект перепланировки, которая уже выполнена.
Если все сделано в соответствии с нормативами, сделать это несложно, а несогласованная перепланировка является отличным предлогом для хорошей скидки.
При серьезных нарушениях придется думать, как все исправить - затраты могут быть существенными, а значит, при покупке жилья перед передачей денег стоит внимательно изучить технический паспорт, сверить все показатели и при обнаружении несоответствий приостановить сделку, чтобы взвесить все за и против. Узаконивать перепланировку, скорее всего, придется через суд, который решит, являются ли допустимыми проведенные преобразования.
Заключение
Законы и нормативы, связанные с перепланировкой жилья в многоквартирных домах являются достаточно жесткими, так как от их соблюдения зависит безопасность при эксплуатации жилья, а также безопасность соседей. При радикальных изменениях разработка плана, его согласование и выполнение работ в соответствии с ним позволят избежать опасных ошибок и дальнейших проблем, связанных с продажей квартиры.
Не все виды ремонта требуют продолжительной юридической процедуры, однако, в любом случае, прежде, чем решаться на переоборудование жилья, необходимо определить, нужно ли официальное согласование, и выполнить его своевременно.
