Реструктуризация ипотеки

Кредитные организации, предоставляющие ипотечные кредиты, застрахованы от возможных убытков, так как выдача денег осуществляется при условии оформления приобретаемого жилья в качестве залогового обеспечения. Заемщик, со своей стороны, защищен от возможных потерь не так хорошо, как банк – если он перестанет выплачивать взносы, он просто лишится квартиры.

В рамках настоящей статьи мы поговорим о реструктуризации ипотеки в 2019 году, вы узнаете, как и в каких обстоятельствах можно несколько смягчить кредитную нагрузку и благодаря этому выполнить свои обязательства перед банком.

В современных условиях покупка собственного жилья для большей части россиян возможна только путем получения ипотечного кредита, а основной особенностью ипотеки является длительный срок кредитования, часто растягивающийся на два-три десятилетия. Именно это обстоятельство является причиной часто возникающих проблем с погашением задолженности перед банком: в жизни может произойти разное: потеря или смена работы, увеличение расходной части семейного бюджета вследствие рождения ребенка и прочие обстоятельства, которые предвидеть сложно. Именно поэтому при оформлении займа нужно узнать все "подводные камни" ипотеки. Банки заинтересованы в том, чтобы заемщик продолжал исправно выплачивать тело кредита и проценты (как репутационные, так и финансовые моменты), поэтому в определенных ситуациях могут пойти навстречу проблемному клиенту.

Варианты пересмотра кредитных условий

Для урегулирования подобных вопросов существуют специальные предложения, направленные на помощь заемщикам в выполнении принятых на себя обязательств. Благодаря следующим продуктам заемщики могут избежать попадания в «долговую яму» и продолжать выплачивать ежемесячные взносы:

Концепция этих проектов предполагает ряд мероприятий, направленных на нормализацию ситуации и создание условий, позволяющих отрегулировать и оптимизировать график погашения кредита.

Рефинансирование или реструктуризация

Рефинансирование ипотеки, иначе говоря, «перекредитование» - это получение новой ссуды в том же банке или другом (чаще всего) с целью погашения имеющейся задолженности, при этом новый заем отличается более выгодной процентной ставкой. Такое решение действительно может помочь снизить кредитную нагрузку, но только при условии, что новая процентная ставка будет значительно меньше действующей, ведь при переоформлении ипотеки потенциальному заемщику придется понести следующие расходы:

Важным аспектом при одобрении банком нового займа является чистая кредитная история заемщика. В том случае, если ситуация в этом отношении «запущена», 99% банков отказывают в рефинансировании.

Реструктуризация предполагает полный или частичный пересмотр действующего кредитного договора в интересах обеих сторон, кредитное бремя заемщика может быть уменьшено за счет:

Концепция реструктуризации ипотеки предусмотрена только для граждан, попавших в сложную финансовую ситуацию и обосновавших документально снижение своих доходов.

Для пересмотра договора нужны действительно веские и подтвержденные основания, такие как:

Особыми преференциями могут пользоваться граждане, принадлежащие к следующим категориям:

Возможности, предоставляемые реструктуризацией

При несостоятельности клиентов в плане выполнения взятых на себя обязательств, банк может предложить несколько вариантов разрешения проблемы. Чаще всего используются следующие способы:

Подбор индивидуального графика платежей

Данное решение будет актуальным в том случае, если заработки заемщика носят сезонный характер. Это решение предполагает распределение кредитной нагрузки сообразно и пропорционально графику поступления доходов. Таким образом, большая часть выплат будет приходиться на период основного заработка, в остальные месяцы – сумма платежа значительно сокращается. Также банки предоставляют возможность поквартальной уплаты процентов, то есть - четыре раза в год, в остальные же месяцы выплачивается только тело кредита.

Кредитные каникулы

Предполагается предоставление отсрочки по уплате процентной ставки на определенный период времени (от нескольких месяцев до трех лет), по истечении которого ежемесячные выплаты возобновляются. Каникулы могут иметь вид временного освобождения от всех платежей или только от процентов или только от выплаты тела кредита.

Увеличение периода кредитования

Увеличивается срок кредитования, благодаря чему снижается сумма ежемесячного платежа - основной долг распределяется на более продолжительный период, однако при этом сумма выплачиваемых процентов может увеличиться.

Понижение процентной ставки

Процедура редкая в силу того, что банк при этом сознательно идет на снижение своего дохода, однако – возможная. В силу общей тенденции снижения ключевой ставки Центробанком и, соответственно, увеличения конкуренции в ипотечном секторе, банки иногда идут навстречу клиентам, предлагая составить дополнительное соглашение к действующему ипотечному договору. Объективным условием при этом является отсутствие задолженности по выполнению текущих обязательств.

Подобное предложение может быть самостоятельно инициировано банком в качестве акционного предложения для надежных клиентов с целью повышения конкурентоспособности. Либо же заемщик может сам обратиться в отделение банка с соответствующим заявлением, предварительно изучив предложения рынка.

Перевод валютного счета в рублевый

Применяется крайне редко вследствие добровольного принятия заемщиком на себя ответственности и рисков, связанных с колебанием курса валют. Основным критерием в принятии банком положительной резолюции является резкое повышение курса валюты при одновременной (абсолютной или частичной) несостоятельности заемщика в плане выполнения своих обязательств перед кредитором в условиях экономической дестабилизации.

Обращение по реструктуризации. Пошаговая инструкция

Прежде всего, заемщику необходимо по возможности погасить имеющиеся просрочки по ипотеке, а также позаботиться о подготовке полного пакета документов, а именно:

Затем следует обратиться в офис банка-кредитора и подать заявление с пакетом подготовленных документов, а также добиться регистрации факта подачи заявления. В ходе рассмотрения заявления банк может потребовать предоставления дополнительных документов, соответственно потребуется их подготовить и передать. Банк рассматривает заявление в течение десяти дней, после чего выносит свой вердикт:

• При положительном ответе подготавливаются соответствующие доп.соглашения к действующему договору кредитования с составлением нового графика платежей, договоров поручительства и закладной. Последние подлежат обязательной государственной регистрации с уплатой соответствующей госпошлины.

• В случае отказа заемщику придется искать выход из сложившейся ситуации либо путем поиска оптимальных предложений по рефинансированию в других кредитных организациях, либо путем повышения своего уровня доходов.

Не стоит забывать о том, что, хотя и проведение реструктуризации является мерой, выгодной обеим сторонам, но при этом решение о ее проведении – это право банка, а не его обязанность.

Государственное содействие в реструктуризации ипотечного займа

Результатом обвального падения рубля по отношению к доллару и евро, случившегося в декабре 2014 года, стало падение уровня доходов населения и, как следствие, невозможность выполнять кредитные обязательства, в том числе и по ипотеке. В итоге правительство уже в 2015 году запустило программу гос. поддержки ипотечников. Было организовано выделение денежных средств из государственного бюджета через АИЖК. Неоднократное продление проекта, изначально запланированного на срок до конца 2016 года, позволяет рассчитывать на участие государства в вопросе реструктуризации ипотечного займа и в 2019 году.

Нормативно-правовая база

Основные документы, регламентирующие проект господдержки в сфере ипотечного кредитования, представлены в форме:

Данные документы определяют и регламентируют:

Кому оказывается господдержка в первую очередь

Особыми преференциями пользуются заемщики и созаемщики следующих категорий:

Кроме того, обязательным критерием является снижение уровня дохода семьи. Совокупные доходы всех членов семьи за предыдущие 3 месяца не должны превышать установленного в районе проживания минимального уровня дохода в двукратном объеме. При этом объем помесячной ипотечной выплаты должен вырасти более чем на 30% по сравнению с периодом заключения ипотечного договора. Последнее особенно актуально для ипотечных договоров, оформленных по валютной ставке.

Реструктуризация с господдержкой. Пошаговая инструкция

1. Подготовка необходимого пакета документов, который должен обязательно включать:

2. Обращение в банк, который выдал кредит. Подача и регистрация письменного прошения о реструктуризации ипотечной задолженности в соответствии с программой господдержки.

3. Далее банк передает пакет документов в АИЖК, орган выносит резолюцию в течение 30 дней.

Заключение

В целом разработанные схемы реструктуризации работают успешно. Однако главным аспектом урегулирования проблемной ситуации является правильность и своевременность действий, а также настойчивость заемщика. Наиболее частой ошибкой заемщиков является «затягивание» вопроса. Вместо того чтобы искать пути решения проблемы и обращаться в банк как только стало понятно, что уже нет возможности выплачивать кредит по прежним условиям, ипотечники допускают просрочки. Что, соответственно, снижает шансы на положительное решение банка. Поэтому мы рекомендуем основное внимание уделять решению проблемы с уже имеющимся кредитом, а только затем искать пути увеличения собственных доходов.