Novostroev.ru - подробно ЖК «Руставели 14» от застройщика ГК «ПИК»

Сегодня мы приехали на строительную площадку ЖК «Руставели 14» от группы компаний «ПИК» в Бутырском районе СВАО Москвы с тем, чтобы разобраться во многих нюансах. Какое отношение к комплексу имеет завод плавленых сырков, бараночных изделий и молокозавод, какие из них останутся, а какие снесут, а, главное, почему застройщик задерживает сдачу объекта – об этом и многом другом расскажем далее в обзоре.

О комплексе

Жилой комплекс «Руставели 14» - это объект комфорт-класса от ГК «ПИК», который строится в районе Бутырский. Он будет состоять из 16 корпусов высотой от 14 до 33 этажей. Срок сдачи первых домов был намечен на апрель 2023 года. На момент съёмки в продаже представлены квартиры площадью 20 – 87 кв. м. Минимальный ценник – 7,4 млн руб., максимальный – 26 млн руб.

Транспортная доступность

На мой взгляд, «Руставели 14» это комплекс, идеальный для пешеходов. Станция метро «Бутырская» салатовой ветки находится всего в 200 м от жилых корпусов. Несмотря на то, что дальние очереди расположатся чуть дальше, этот момент не критичен. Все здания новостройки находятся в пешей доступности от метро.

Салатовая ветка ранее была не очень удобной, потому что она не пересекается с кольцевой линией. Но теперь есть станция БКЛ «Марьина роща», которая расположена на расстоянии всего одной станции. И теперь с «Бутырской» на «Марьиной роще» вы сможете пересесть на БКЛ и доехать до любой другой станции. В 2028 году на Кольцевой линии планируется открытие станции «Суворовская», где можно будет пересесть на станцию «Достоевская».

Для автомобилистов также хорошие новости. До ТТК отсюда всего 3,3 км. Причём, имеется два варианта проезда: либо через Шереметьевскую, либо через Бутырскую улицы. В будущем транспортные развязки здесь будут лишь совершенствоваться и развиваться. С точки зрения доступности в разные части города это очень хорошо.

С западной части бульвар Добролюбова продлят до Складочной – работы по проектированию путепровода через МЦД-2 уже начались. Можно будет пройти к соседям из другого ПИКовского комплекса – «Шереметьевского». А ещё на улице Огородный проезд вдоль железнодорожных путей построят дорогу от Останкинской до Рижской. Это оптимально поможет разгрузить здесь потоки машин. Поэтому я бы транспортную доступность ЖК «Руставели 14» оценила на 5 из 5.

Строительная готовность

Площадь пятна застройки ЖК «Руставели 14» занимает 9 га. По факту это территории я между Огородным проездом, Руставели, Добролюбова и проездом Добролюбова. Однако здесь есть ещё местечко для двух предприятий, которые никуда не делись: «Карат» и «Осби». На данный момент активно строятся первая и вторая очереди. Они представляют собой одиннадцать корпусов. Ещё на генплане видно несколько блоков серых коробок последующих очередей, которых явно больше пяти. Несмотря на то, что застройщик говорит о шестнадцати домах, по факту в комплексе их будет больше. Хотя в случае, если три башни объединят стилобатом, то такая конструкция волне может быть названа одним корпусом. В данном случае количество корпусов – вилами по воде писано.

Сроки передачи ключей в первых корпусах №1.1 и №1.3 истекли 30 апреля 2023 года. Мы полгода ждали это событие, потому что мне хотелось приехать и погулять по территории, посмотреть, насколько уютно и комфортно здесь жить. Но в апреле дольщикам пришли сообщения о переносе сроков до конца мая. Мы решили подождать месяцок. Однако вскоре дольщики получили ещё одно сообщение о переносе сроков до конца июня.

Два месяца – срок достаточно небольшой. Но ситуация в данном случае несколько спорная, так как дома стоят готовые, а покупатели ключей не получают. На форумах бытует мнение, что причина в недостроенной башне №1.2, срок сдачи которой истекает в конце текущего года. Расположена она как раз посредине между корпусами №1.1 и 1.3. Её строительство затянулось, так как ранее на этом месте находилась электроподстанция. С её переносом были связаны какие-то тяжбы, поэтому начало строительства задержали. Дольщики предполагают, что готовые корпуса не сдаются потому, что на площадке, совсем близко, стоят строительные краны. И разделить пространство практически невозможно.

Что ж, теория вполне правдоподобная. Ведь корпус №1.2 строится быстро, я бы сказала, просто ударными темпами. Однако даже при таком раскладе до конца июня застройщик вряд ли успеет довести до конца башню и облицевать её наружные стены. Поэтому дольщики в чатах готовятся к тому, что свои ключи они получат вместе с корпусом №1.2 где-то к концу 2023 года. И это будет уже достаточно серьёзный перенос.

На сегодняшний день «ПИК» почему-то выбрал такую странную тактику переноса сроков по месяцам. Ведь уже в начале мая было понятно, что до конца июня сдать корпус не получится никак. Подойти к корпусам мы не смогли из-за того, что проход огорожен строениями заводов «Карат» и «Осби». Поэтому сейчас ближе, чем с улицы Руставели рассмотреть башни нет никакой возможности. Поэтому неясно, как будет организован проход к тому же метро, например. То ли через огородный проезд, то ли через Руставели – по генплану ситуация непонятная. Дольщики на этот счёт говорят, что через Огородный проезд. Но на данный момент там глухой забор и проходная двух заводов.

Изменение сроков сдачи – это далеко не единственное и не самое серьёзное изменение, которое коснулось дольщиков жилого комплекса «Руставели 14». Между корпусом №1.1 и заводом «Карат» есть небольшой участок, который принадлежит «ПИК». Изначально, в соответствии с генпланом, здесь должна была размещаться школа. Однако впоследствии дольщики рассмотрели на генплане серенький уголок строения, похожего на жилой дом. И действительно, связавшись с застройщиком, удалось выяснить, что для образовательного объекта места не хватило (!), а для новой башни – вполне себе да. Поэтому перед окнами корпуса №1.1 появится огромная башня высотой в 33 этажа. Её пока нет на генплане, но она точно будет построена.

Школу и два садика также построят, но чуть позже. Учебный кластер решили разместить со стороны проезда Добролюбова, но конкретных сроков пока нет никаких.

Ещё одно неприятное изменение касается благоустройства. Нашего любимого ПИКовского большого, закрытого двора в данном случае не будет. Благоустройство сократили по максимуму до пары лавочек, песочницы и газона. Жильцам первой очереди надеяться погулять можно будет лишь на вторую очередь, где предусмотрен большой, но закрытый для посторонних двор. И туда ещё нужно будет как-то попасть. То есть, важные, ключевые изменения в генплане «Руставели 14» появляются ещё в процессе строительства. Вы ещё не успели заселиться, а уже понимаете, что купили что-то не то.

Строительство второй очереди ведётся активными темпами. Она состоит из восьми корпусов. Один из них, №2.3, будет сдан во 2 квартале 2024 года. А все остальные сдадут в 2025 году, причём, в разные месяцы. По уровню строительной готовности сложно определить, какой из домов будет сдаваться раньше. Заселение у корпуса №2.1 – в июне 2025-го. На данный момент у него готовы лишь монолитные конструкции до 14 этажа. Нет ни наружных стен, ни облицовки фасадов. Рядом с ним стоит корпус №2.8, который будет сдаваться в сентябре 2025 года. У него всего 14 этажей, но здесь даже завершена отделка фасадов, есть остекление. На углу – корпус №2.7, который будет сдаваться вместе с предыдущим домом. У него уже есть монолит, частично выложены наружные стены. Работы ведутся по-разному, вне зависимости от сроков сдачи. И говорить от своевременности получения ключей дольщиками сложно.

На месте той очереди, которую построят на пересечении улиц Руставели и Добролюбова на данный момент ведётся активный снос прежних построек, оставшихся после завода. Проектной документации пока ещё нет, точно не известно, сколько появится корпусов и в какие сроки они будут сданы.

Сейчас можно наблюдать, как идут работы по строительству корпуса №2.3. Он будет сдаваться через год, но степень готовности у него такая же, как у домов, срок сдачи которых намечен на 2025 год. То есть, сроки сдачи и степень готовности в данном случае – вещь непредсказуемая.

Район

На пятне застройки находится три завода: молочный, сырный и бараночный. Действует из них всего два, так как Останкинский молочный завод в 2020 был признан банкротом. «ПИК» оперативно выкупил территорию, где располагались его строения, и на данный момент его сносят, освобождая место под жилую застройку.

Однако два предприятия ещё остались и, судя по запаху, работают очень активно. Вопрос в том, останутся ли они в дальнейшем или будут снесены? По пятну застройки вроде как часть строений завода сыров принадлежит «ПИК». Поэтому есть основания полагать, что их в будущем будут сносить. Но в 2021 году в прессе появилась новость, что сырный и бараночный заводы опровергли информацию о прекращении своей деятельности. Более того, они удвоили производственные мощности и завод «Карат», например, сейчас производит 30 тонн продукции за одну смену.

С точки зрения архитектуры соседи у ЖК «Руставели 14» не самые ужасные, которые могли бы быть. Возможно, близость заводов для кого-то станет весомыми аргументами, чтобы не покупать здесь квартиру. Но большинству, я думаю, известно о таком соседстве и оно их устраивает. Производства ближе всего расположены к корпусам первой очереди.

Смущает меня не это, а соседство с общежитием для рабочих. Оно находится за бараночным заводом и намного менее привлекательно. Скорее всего, туда/оттуда ходят какие-то большие потоки людей, которые там проживают. Строительная площадка огорожена от территории соседних заводов и, скорее всего, этот забор останется.

Есть неподалёку ещё бетонный завод. Но он-то как раз необходим для строительства комплекса, а в последующем его уже будут сносить.

В основном «Руставели 14» интересуются те покупатели, которые уже живут в данной локации. Мне, как человеку, нечасто здесь бывающему, место кажется не самым плохим. Может быть, чуть шумновато из-за обилия дорог (хотя они все не слишком широкие, 2 – 3 полосы максимум). При этом мне симпатична окружающая застройка. С северной и, частично, западной стороны находится жилой кластер, с юга – менее симпатичные складские помещения. Зато из окон квартир жители «Руставели 14» смогут любоваться Останкинской башней, расположенной поблизости, и вид этот точно никто не перекроет.

На проспекте Добролюбова, то есть, с противоположной стороны комплекса, также располагается малоэтажная застройка. Это, в основном, административные здания, автосервисы и заправки. Поэтому ощущение здесь складывается нежилое и неуютное. Понятное дело, что это всё в ближайшем времени тоже будет чем-то застраиваться, так как данное хозяйство является продолжением промзоны, активно застраиваемой городом. Но на ближайшее время конкретно на эту территорию я не нашла никаких планов или проектов.

Вокруг «Руставели 14» локация будет меняться по минимуму. Реновация практически не коснулась данного района, только возле Гончаровского пруда есть небольшой блок пятиэтажек, предназначенных под снос. Новостройки здесь появляются, преимущественно, бизнес-класса, и находятся они чуть поодаль от «Руставели 14».

Парков здесь оказалось огромное количество, причём, в шаговой доступности. Ближайший из них – Гончаровский, в котором есть достаточно функциональное, благоустроенное пространство. Здесь организовано несколько больших детских плейхабов, проложены беговые и велосипедные дорожки, есть кофейни и пруд (последний, правда, закрыли на ремонт).

Если отправиться в противоположную сторону, можно дойти до парка «Дубовая роща», откуда рукой подать до ВДНХ и Ботанического сада. Убеждена, что возле жилья парк в пешей доступности быть просто обязан. Если учесть к тому же, что жителей первой очереди «ПИК» обделил благоустройством, то зелёная зона здесь очень даже в тему.

Квартиры

Квартиры в ЖК «Руставели 14» продаются либо с готовой отделкой «под ключ», либо white box. Если честно, мне подход застройщика к созданию жилого пространства не понравился. В этом я «ПИК» сделала бы выговор, хотя обычно в этом вопросе он преуспевает. В данном случае всё то, что было хорошего в других комплексах, отсутствует.

Начнём с того, что первая и вторая очереди достаточно сильно отличаются друг от друга. Например, высота потолков в первой – 2,72 м, во второй – 2,62 м. При одинаковой высоте зданий в первом случае башня вмещает 32 этажа, а во втором – 33. Соответственно, потолки на 10 см ниже. Это с учётом стяжки, но без финишной отделки. Закладывайте туда ещё минус 5 – 7 см, и получим квартиры типа «здравствуй, хрущёвка».

Следующим минусом является нарезка площадей. В первой очереди на этаже размещается от 8 до 12 квартир. Во второй сделали более мелкую нарезку, акцентировавшись на студиях и однушках. В данном случае удалось впихнуть на этаж до 16 лотов. Например, меня впечатлила евротрёшка второй очереди, площадь которой всего 48 кв. м. Здесь кухня-гостиная достигает 17 кв. м, а жилые комнаты – по 9 и 12 соответственно. Просто крохотульки. Максимум метражи достигают здесь 85 кв. м.

Мы не знаем пока, что будет в последующих очередях, но в первой можно отметить более интересные планировки. Здесь будут французские балкончики, где в кухне-гостиной у вас расположится и полноценное окно, и окошко с французским балконом, в соседних комнатах также есть и окно, и окно с балкончиком. То есть будет больше света, больше планировочных возможностей.

Не обошлось, однако, и без косяков. В первой очереди застройщик обещал бризеры, которые бы обеспечили доступ воздуха в квартиры без установки кондиционеров. Однако впоследствии «ПИК» от этой идеи открестился, как будто и не было ничего. Поэтому, что ожидать в дальнейшем, непонятно. Изменения могут быть любыми.

Паркинг

Жилой комплекс «Руставели 14» рассчитан, скорей, на пешеходов. На три корпуса первой очереди, где располагается 1 082 квартиры, предусмотрен общий подземный паркинг на 120 (!) мест. Машиноместа раскупили буквально за первые дни, после того, как их вывели в продажу. При этом даже за эти несколько дней «ПИК» успел поднять их стоимость, так что последние из машиномест ушли за 3,4 – 3,6 млн руб. Обычно в комфорт-классе машиноместа стоят около 2 млн руб., и нынешние 3,5 – не сказать, чтоб норм. Кладовки также разлетелись как горячие пирожки по цене 300 – 400 тыс. руб. за квадратный метр.

Я знаю, что предприимчивые инвесторы покупают и кладовки, и машиноместа в соседнем ЖК «Шереметьево», видимо, рассчитывая на появление эстакады между двумя комплексами, которую обещал «ПИК». Если говорить о бесплатных парковочных местах, они, скорее всего, будут по периметру. Если в третьей очереди дворы – это просто промежутки между башнями, то во второй двор будет представлен большим закрытым квадратным контуром. Если в этом случае всё внутри будет без машин, соответственно, парковаться можно будет только по периметру. На генплане пока непонятно – чёткого разделения нет. Вокруг, на улице Бутырской, на проезде Добролюбова парковочные места найти можно, но они платные. В любом случае, думается, что с парковками здесь будет большая напряжёнка.

Инфраструктура

Нюансом в данном случае является чрезмерно высокий уровень загруженности местной социальной инфраструктуры. Многие дольщики указывают на тот факт, что в школах и детских садах не хватает мест. В этом вопросе придётся надеяться на собственную инфраструктуру, которую обещает «ПИК». Хотя на первое время жителям придётся поискать в округе школу или, возможно, частный садик.

Возле метро сосредоточено множество коммерческих объектов, есть и кафешки, и магазины, строится большой деловой кластер, в котором будут красивые, современные офисные здания.

Подводим итоги

Сильной стороной проекта «Руставели 14» является локация. Её отличает пешая доступность метро, удобная транспортная развязка, причём, со всеми районами города. В перспективе здесь появятся новые дороги, и в этом тоже неоспоримый плюс. Парки в пешей доступности также прибавляют комплексу привлекательности. Если говорить о негативе, то сразу бросается в глаза тот факт, что «ПИК» начал портить свой проект прямо с первых моментов. Мне не нравится, что на ходу меняется генплан, вместо школы возникла новая башня. Что будет потом на месте потенциальных корпусов – в этом свете становится непонятно. Также куда-то исчезли обещанные бризеры, а во второй очереди наблюдается снижение потолков, уменьшение нарезки и увеличение количества квартир на этаже. Словом, вместо того, чтобы становиться всё лучше с каждой последующей очередью, проект становится всё хуже. Выбор отделки – запишем в преимущества, но паркинг – это точно минус. В первой очереди машиномест катастрофически не хватает. Ценообразование на паркинг и кладовки тоже очень странное, и очень уж быстро дорожают квартиры в «Руставели 14».

Дольщики отдельно просили отметить большим плюсом образовавшееся сообщество будущих жильцов комплекса. Они создали свой чат, где уже обсуждают свои текущие вопросы, скинули мне очень много информации о новостройке. В общем, соседи будут дружными и, надеюсь, что вместе они смогут решить все возникающие проблемы.

Плюсы

Минусы