Мы тут случайно обнаружили, что можно путешествовать в прошлое без машины времени. Нужно только приехать на Юго-Запад Москвы в ЖК “О7” и вжух, продажи ведутся по забытому многими ЖСК. И волшебство здесь тоже можно встретить, ведь первые пайщики покупали квартиры в пятисекционном доме, а сегодня секций уже шесть. Наш автор Олеся Грузинская видела эти чудеса собственными глазами и обо всем вам поведает.
Если честно, я понимала, что проект будет с “особенностями”, еще на этапе подготовки сюжета. Ведь мы не впервые делаем обзоры на проекты, которые реализует компания «НДВ-Недвижимость». И несмотря на то, что они не являются застройщиком, каждый раз на объекте мы обнаруживаем множество недостатков, совпадение? Не думаю. Но непредвзятость мнения никто не отменял, поэтому рассказываю все по порядку и как есть.
О КОМПЛЕКСЕ
Начнем с того, что круглый бублик в названии ЖК, это все же буква “О”, а не цифра 0, ведь комплекс расположен на улице Озёрная. Хотя на некоторых порталах можно встретить ошибочное написание, и заботливые копирайтеры даже написали буквами в скобках “ноль”, поэтому, если вы вдруг не нашли этот комплекс в поисковике, просто попробуйте ввести цифру вместо буквы. Создатели ЖК «О7» позиционируют его как объект бизнес-класса, это точечная застройка, всего один монолитно-кирпичный корпус высотой в 24 этажа. Фасады комплекса из желтого и коричневого облицовочного кирпича. В доме панорамные лоджии.
На момент старта строительства в 2013 году предполагалось, что в корпусе будет пять секций, но весной 2016 стало известно о строительстве еще одной секции высотой в 18 этажей. При этом первые пять секций уже сданы, в марте 2017 года должна была состояться выдача ключей, но по словам менеджеров, в действительности ключи начали выдавать в июне. Весь жилой комплекс рассчитан на 623 квартиры, большая часть из которых — двухкомнатные.
В каждой жилой секции установлены лифты OTIS с вентиляторами, зеркалами и информационными табло, так как секции с 1 по 5 более высокие, в них по два грузопассажирских лифта и один пассажирский. В 6-й секции будет один грузопассажирский и один пассажирский лифт. Во входных группах предусмотрено место для консьержа, а на территории застройщик обещает службу охраны и видеонаблюдение. Территория комплекса будет огорожена, но со стороны ул. Озерная будет свободный доступ в коммерческие помещения на первом этаже.
КТО СТРОИТ
Застройщик жилого комплекса «О7» — группа компаний «Базис», основанная в 1990 году. Она включает в себя компании «Базинт», «Аи-Видео», «Система» и «РусБелГаз», специализируется в основном на реализации инвестиционно-строительных объектов и эксплуатации нежилых помещений в Москве и других регионах России. На официальном сайте застройщика представлен довольно обширный портфель объектов, правда ни одного жилого комплекса среди них нет. Зато есть Московский музыкальный театр “Геликон-опера”, “Академия народного хозяйства при правительстве РФ”, “Городская клиническая больница №12” и много чего еще.
Если вы задумаетесь о покупке в ЖК “О7”, то сделку будете оформлять через агентство недвижимости “НДВ-Недвижимость”, это эксклюзивные партнеры по реализации квартир. «НДВ-Недвижимость» на рынке уже 15 лет. Компания позиционируется как «супермаркет недвижимости», где любой покупатель может получить все виды риэлторских услуг. Агентство занимается реализацией новостроек, вторичной и коммерческой недвижимости, арендой, проводит аудит проектов, помогает в оформлении документов, ипотечном страховании, ипотекой. Компания даже может помочь оформить ипотечный кредит на льготных условиях в банках партнерах, среди которых:
- «Промсвязьбанк»,
- Банк «Возрождение»,
- «Сбербанк»,
- ВТБ 24,
- «Абсолют Банк»,
- «Газпромбанк»,
- «КБ ДельтаКредит»,
- «Московский Индустриальный банк»,
- «Металлинвестбанк»,
- «Московский кредитный банк»,
- «Россельхозбанк»,
- «ТрансКапиталБанк».
За столь продолжительный срок существования компании не обошлось и без наград, в их портфеле есть премия «Марка №1 в России» и «Риэлтором №1». А в 2016 году компания получила приз «Компания-трендсеттер» на церемонии PROESTATE AWARDS.
Объекты, реализуемые агентством «НДВ-Недвижимость»:
- ЖК «Новокосино»
- ЖК «Царицыно 2»
- ЖК «Мосфильмовский»
- ЖК «Ромашково»
- ЖК «Новокосино 2»
- ЖК «Сказка»
- ЖК «Красногорский»
- ЖК «Старт-Формат»
- ЖК «О7»
- ЖК «Планерный»
- мкрн. «Мегаполис»
- Апарт-комплекс «ReForm»
- ЖК «Царицыно»
- ЖК «Новые вешки»
- ЖК «Центральный»
- ЖК «Ленинградский»
- ЖК «Дубровская Слобода»
- ЖК «Богородский»
- ЖК «Академик 1 и 2»
- ЖК «Панорама»
- ЖК «Город»
- ЖК «Мытищи Lite»
- ЖК Терлецкий парк»
- ЖК «Хорошевский»
- ЖК «Лефорт»
- ЖК «Клубный дом на Таганке»
- ЖК «Ривер Парк»
- ЖК «Потапово Lite»
- ЖК «Андреевка»
Как показывает практика наших обзоров на микрорайон “Новокосино 2”, ЖК “Реформ” и ЖК “Лефорт”, если “НДВ-Недвижимость” выступают эксклюзивным представителем по реализации, то лучше не спешить с покупкой и присмотреться к объекту повнимательней. Во многих проектах, которые реализует агентство, замечены срывы сроков сдачи, многие жители жалуются на низкое качество строительства. Менеджеры всегда обходят в разговоре проблемные зоны объекта, и если вы не спросите их о чем-то напрямую, то можете остаться в неведении. А если спросите, не факт, что услышите правду в ответ. Мой совет — если вас все же очень заинтересовал объект, продажей которого занимается “НДВ-Недвижимость”, то обязательно изучите репутацию застройщика и его предыдущие объекты, обязательно побывайте на стройплощадке и внимательно изучите дома изнутри и снаружи.
ПРОБЛЕМЫ И СЛУХИ
Чтобы вы были в курсе обстановки в ЖК “О7”, давайте сразу изучим сложности и недостатки, с которыми вы можете столкнуться при выборе этого объекта. В пунктах перечислены только те факты, которые уже известны и актуальны на сегодняшний день. С заселением жильцов и по прошествии некоторого времени станет больше известно о качестве материалов, используемых при строительстве и выполнении работ, а также о работе управляющей компании.
1. Начну с самого существенного, на мой взгляд. Продажи квартир ведутся по ЖСК. Почти за год работы на нашем портале, я впервые столкнулась в живую с этой формой продажи недвижимости. Много раз о ней слышала, но думала, что эта система вымерла как динозавры. Ведь 99% застройщиков сейчас работают по более прозрачной и защищенной форме долевого участия. Для тех, кто не понимает разницы между ЖСК и ДДУ, я немного углублюсь в детали. ЖСК (Жилищно-строительный кооператив) — это добровольное сообщество людей посредством членства для постройки жилого объекта. При вступлении в членство покупатель становится пайщиком. Регистрация права на собственность оформляется на основе справки ЖСК о выплате паевого взноса целиком.
Отличия ДДУ от ЖСК:
- ДДУ обязательно регистрируется в Государственном управлении Федеральной регистрационной службы, это исключит повторную реализацию квартиры. Договор ЖСК необязателен к регистрации.
- Стоимость квартиры, прописанная в ДДУ, не подлежит изменению и она является полной. По нормам ЖСК возможно увеличение цены на квартиру, если застройщик несет дополнительные траты при строительстве.
- В ДДУ прописаны точные сроки строительства объекта, при нарушении застройщиком заявленных сроков, дольщик в праве обратиться в суд за выплатой неустойки. В ЖСК этот пункт отсутствует.
- Если по объективным причинам договор долевого участия прекращает своё действие, то покупатель может вернуть всю сумму, выплаченную на строительство. По договору ЖСК есть возможность вернуть не более 85% от выплаты.
- По долевому строительству застройщик обязуется до начала строительства предоставить всю необходимую документацию в Управление Федеральной Регистрационной службы и обеспечить открытый доступ к договорам и сертификатам. В ЖСК предоставление документации является необязательным пунктом.
3. Переносы сроков сдачи. Изначально планировалось сдать 1 очередь в III квартале 2016 года, но разрешение на ввод в эксплуатацию датируется 31 марта 2017 года. Срок сдачи 2 очереди намечен на IV квартал 2017 года, но сейчас в этой секции только возводятся пилоны перекрытий 2 уровня, а их должно быть 18. Плюс отделка фасадов и внутренние работы.
4. Изменение проекта. По первоначальному проекту, объект состоял из 5 секций, затем их стало 6. Пайщики не застрахованы от дальнейших изменений.
5. Высота потолков в квартирах — 2,8 метра. Для бизнес-класса это крайне низкое значение.
КАК ДОБИРАТЬСЯ
ЖК “О7” находится в 8 км от ТТК на Юго-Западе Москвы.
На автомобиле: съезд с ТТК на Воробьевское шоссе, далее съезд на Мичуринский проспект, с него направо на Лобачевского, а оттуда налево на Озёрную. Без пробок путь займет минут 15, с пробками время движения может затянуться на неизвестный срок. Если вы едете со стороны МКАД, то вам нужен съезд на ул. Озерная, двигайтесь по ней 3 км по прямой, комплекс окажется справа.
На общественном транспорте:
Вариант 1 — от метро Киевская (кольцевая ветка) на электричке можно доехать до станции “Очаково” (21 минута в пути), от станции до комплекса 1,2 км можно пройти пешком, это займет минут 15.
Вариант 2 — от станции Юго-Западная (красная ветка) на автобусе 226 или 630 до остановки “Озерная д.17”.
В 2018 году будет открыта станция “Мичуринский проспект” (желтая ветка), она будет расположена в 1,5 км от комплекса “О7”.
ЧТО И КАК МОЖНО КУПИТЬ
Площади квартир в ЖК “О7” от 28 до 105.9 м2, стоимость от 5 488 000 до 22 747 000 рублей, стоимость за квадратный метр от 153 до 230 тысяч рублей. На этажах располагается от 3 до 5 квартир. Продажи ведутся по ЖСК. Все квартиры передаются без отделки.
В сданных секциях в продаже осталось всего 6 квартир:
| Тип квартиры | Площадь (м2) | Стоимость (рубли) |
|---|---|---|
| Двухкомнатная | 91.8 | 21 114 000 |
| Трехкомнатные | 86.8-98.9 | 17 490 000 - 22 747 000 |
| Четырехкомнатные | 105.9 | 21 688 320 - 21 868 350 |
В 6 секции:
| Тип квартиры | Площадь (м2) | Стоимость (м2) |
|---|---|---|
| однокомнатные | 28-39.5 | 5 488 000 - 6 695 520 |
| двухкомнатные | 60.6 - 66.9 | 9 726 000 - 10 369 500 |
| трехкомнатные | нет |
Машиноместа бывают площадью от 12.5 до 17.5 м2, стоимость от 1 000 000 до 1 100 000 рублей.
Скидки: на сайте указаны цены на квартиры без скидки и со скидкой, в основном предлагается скидка 10%. С ипотекой интересная история, на сайте указан всего один банк, и тот без названия. А менеджер в телефонном разговоре сказал, что банка 2. В общем, выбор точно не велик, ипотеку предоставляет «ТрансКапиталБанк» и “Совкомбанк” с процентной ставкой от 11,4% до 12.5%.
ИНФРАСТРУКТУРА И БЛАГОУСТРОЙСТВО
С инфраструктурой в ЖК “О7”совсем не густо. Весь комплекс состоит из одного корпуса, поэтому застройщик решил обойтись коммерческими площадями на первых этажах. Планируется, что территория двора будет огорожена, но со стороны ул. Озерная проход к нежилым помещениям будет свободным. На сегодняшний день помещения находятся в продаже, что именно откроется на первом этаже дома — не известно.
Собственной школы и детского сада в проекте не предусмотрено, во дворе со стороны зеленой полосы разместили две детские площадки и несколько лавочек. Оформлены пешеходные дорожки и тротуары. На этом благоустройство территории и инфраструктура комплекса заканчивается, поэтому этот пункт сегодня выглядит крайне скромным.
Несмотря на то, что комплекс сдан и идет процесс выдачи ключей, территория комплекса не выглядит завершенной, здесь все еще ведутся работы по благоустройству, шумят рабочие.
О РАЙОНЕ
Район, в котором находится жилой комплекс “О7”, называется Очаково-Матвеевское и долгое время это были два разных района Очаково и Матвеевское. В 1997 году произошло объединение районов в один и вот уже 20 лет он занимает площадь в 17,5 тысяч м2. Никаких интересных историй относительно возникновения и развития этого района я не нашла, поэтому речь пойдет сугубо о его современном варианте. Сегодня это довольно развитый район, в пешей доступности от комплекса находятся 5 школ, включая музыкальную, детских садов штук 6, но далековато, есть библиотека, детская и взрослая поликлиники и подстанция скорой помощи. Нет проблем с магазинами, отделениями банков, аптеками. В шаговой доступности (минут 20 пешком) расположен торгово-развлекательный центр «Фестиваль» и крупный торгово-офисный центр. Есть 3 фитнес-клуба. Недалеко от «О7» и до Олимпийской деревни со спортивным комплексом, театром и домом быта. В шаговой доступности от жилого комплекса «О7» находится Большой Очаковский пруд (10 мин ходьбы), озера и парки — Олимпийский и Парк школьников, около 20 минут пешком, парк 50-летия Октября, по границе района проходит Очаковская пойма.
ЭКОЛОГИЯ
Несмотря на удаленность комплекса от центра и крупных трасс, с экологией здесь не очень. Промзона “Очаково” начинается в 600-х метрах от дома, в районе есть завод “Полипластик центр”, тепловая станция и филиал 2-го московского приборостроительного завода. До Мичуринского проспекта около 500 метров, железнодорожные пути в пути 430 метрах.
ПОДВОДИМ ИТОГИ
Я могу сказать спасибо комплексу “О7” за то, что познакомил меня с ЖСК и лишний раз напомнил о том, что нужно всегда держать ухо востро, ведь если ты купил квартиру в пятисекционном доме, это не значит, что он всегда останется таким. А еще комплекс наверняка участвует в программе по популяризации общественного транспорта и велосипедов, ведь почти половине жителей не достанется парковочных мест. Тем же, кто влюблен в район Очаково-Матвеевское или в этот проект, предлагаю приехать на место событий и все самостоятельно изучить прежде чем принимать судьбоносное решение.
ПЛЮСЫ
- хорошие метражи квартир
- огороженная территория
- часть дома уже сдана
МИНУСЫ
- продажи по ЖСК
- неизвестный застройщик
- проект уже был изменен
- перенос сроков сдачи
- ипотека от двух банков
- мало машиномест
Дата съемки: 29.05.2017
