ЖК «Одинбург» от застройщика "AFI Development"

Так уж сложилось, что западное направление выезда из Москвы является наиболее престижным. Именно здесь живут многие уважаемые люди, от Никиты Сергеевича, до тех, чье имя всуе не употребляется. Но запад – понятие растяжимое и далеко не все, строящееся здесь жилье, завораживает дух. В частности, наш взор упал на жилой комплекс «Одинбург», строящийся в г. Одинцово. С места событий передает – Станислав Круглицкий.

О КОМПЛЕКСЕ

Жилой комплекс «Одинбург» от компании AFI Development расположился в Одинцово – между улицей Северной и Подушкинским лесопарком. Это монолитно-каркасный жилой комплекс переменной этажности, реализующийся по концепции «город в городе» – то есть в рамках проекта появится не просто пара зданий, а полноценный благоустроенный микрорайон с собственной инфраструктурой. Застройщиком он подаётся как объект бизнес-класса, но эту его позицию мы сегодня пошатнём.

Площадь, на которой расположится весь большой «Одинбург», составляет 33 гектара. Проект поделён на два квартала и пока что ведётся строительство только первого из них. В первую очередь в нём появится большой жилой комплекс, состоящий из четырёх корпусов, почти что отдельных домов, сверху напоминающий корону – из одного основания выходят четыре луча под буквами A, B, C и D. Корпуса A и B, кстати, уже готовы, а кроме них в первом квартале «Одинбурга» появятся:

• школа на 820 детей с большим футбольным полем и другими площадками для занятий спортом;
• детский сад на 280 детей с бассейном;
• торговый центр;
• четыре отдельно стоящих жилых дома.

В состав второго квартала ЖК «Одинбург» войдут еще восемь жилых домов. В общем, строений в рамках этого проекта будет более чем достаточно.

Я не верю в любовь с первого взгляда – возможно, именно поэтому «Одинбург» мне так полюбить и не удалось. С первого взгляда он только напомнил мне ЖК «Люберцы 2017» (обзор на который мы уже делали) а также его старших собратьев, то есть «Люберцы 2015» и «Люберцы 2016»: аналогичная архитектура, похожего цвета облицовочный кирпич – коричневый и бежевый.

Внешние стены «Одинбурга» состоят из 250-милимметровых пеноблоков, дальше идёт двойной слой утеплителя, воздушный зазор для вентиляции, ну и кирпич. Как мне кажется, если бы дизайнеры остановились темном цвете, было бы красивее и как-то солиднее, что ли.

«Одинбург» чуть повыше (22-24 этажа), зато «Люберцы» чуть аккуратнее – хотя класс жилья-то там комфорт, а не бизнес. Цвет стеклопакетов в «Люберцах» лучше сочетается с цветом облицовочного кирпича, здесь же они ярко белые и напоминают о моде на подобные дизайнерские решения из начала 2000-х. Также вид фасадов портят внешние блоки сплит-систем, для которых не предусмотрено никаких специальных ниш. Последнее для бизнес-класса, скажем так, не очень характерно. Вот и первый неприятный звоночек.

Охранная система в комплексе предусмотрена, но пока почему-то не работает – мы с оператором вошли в радушно распахнутые перед нами ворота, оказавшись во дворе между двумя первыми лучами – A и B. Корпус B уже сдан, но пока не заселён. Попасть в него у нас не получилось, так как он все еще обнесен забором. Поэтому смотреть мы пошли на корпус А, который, как оказалось позже, является не лучшим примером работы AFI Development. Многие проблемы, озвученные далее, в корпусе B, кажется, отсутствуют.

Квартиры в короновидном жилом комплексе представлены разные – от студий до четырёхкомнатных, всего их 2569 штук. Их площадь варьируется в диапазоне от 29 до 150 м2. Все квартиры по умолчанию сдаются без отделки – межкомнатные перегородки не возводятся, стяжка пола отсутствует, электрика выводится до щитка. Устанавливаются только радиаторы отопления, стеклопакеты и металлические двери. Высота потолков, как и внешний вид всего жилого комплекса не только не бизнес-классная, но и не классная вообще – всего 280 сантиметров в черновой отделке. Опять же, несмотря на бизнес-класс, окна в большинстве своём не панорамные, а самые обычные. Ну, спасибо хотя бы, что во всех квартирах есть лоджии и балконы. Редкие лоджии с панорамным остеклением расположены почему-то примерно в середине зданий, а не на верхних этажах – хотя вид с них открывается совершенно потрясающий!

Не меньше, чем видом, в «Одинбурге» я был потрясён и местами общего пользования. Только это потрясение уже другого характера – неприятное. Навесной потолок в межквартирных холлах верхних этажей расположен настолько низко, что его без труда можно достать рукой, и это при моем то, явно не баскетбольном росте. Вместо обещанных трёх метров – чуть больше двух.

Похоже это всё на стандартный эконом, ну или на плохой комфорт-класс – серые, без какой-либо «изюминки», стены, низкие потолки, тесные пространства. Всё, что не сломано – хотя бы пошарпано. Ощущения, что ты находишься в уже год как сданном комплексе бизнес-класса, нет абсолютно. Отсюда хочется поскорее выйти на улицу.

Раньше застройщик обещал, что когда все жильцы сделают ремонт в квартирах, интерьер входных помещений он изменит – появится дизайнерское оформление в стиле разных городов мира. Сейчас от своих слов он уже отказывается – это, мол, всего лишь концепция, а не обязательство. В корпусе B, говорят, входные группы уже те самые, что обещали на сайте. Это хорошо, но всё равно вызывает вопросы – а что, здесь жители не будут делать ремонт в квартирах? И почему, в конце концов, жителям корпуса А повезло меньше, чем жителям корпуса B?

Улица, точнее придомовая территория «Одинбурга», будет поделена на тематические зоны – для спорта, для отдыха, для барбекю. Рядом с протекающей прямо по территории речкой Савенкой благоустроят набережную. В центре также поставят большой фонтан – зимой его будут превращать в каток, а в августе в нём, думаю, будут с удовольствием купаться десантники. К детской площадке у меня вопросов не возникло – вполне приятная, вполне качественная, с безопасным нескользящим покрытием. Местные жители ей тоже очень довольны.

После неё – спортивная площадка с баскетбольными кольцами и футбольными воротами. Играть в футбол там, впрочем, следует очень аккуратно – падать придётся не на искусственный газон, а на то самое нескользящее покрытие с детской площадки, которым легко можно расцарапать себе ногу. А нарушающему правила сопернику – и физиономию!

Почти всю дворовую территорию между корпусами A и B занимает, как ни странно, парковка. Казалось бы, уже многие проекты даже комфорт-класса начали реализовать удобную и безопасную концепцию «двор без машин» – но здесь же, в бизнесе, о ней то ли не слышали, то ли предпочли забыть.

Кроме бесплатных мест во дворе, есть подземный паркинг (хоть и слишком маленький для такого объекта – 315 машиномест), а во втором квартале застройщик ещё обещает создать малоэтажный гаражный комплекс. На весь «Одинбург» рассчитано около 6000 парковочных мест – в одном же только короновидном доме запланировано 2600 квартир. Хватит ли этого количества машиномест загородному проекту высокого класса? Не факт.

На первом этаже основания «короны» разместятся коммерческие помещения – магазины, салоны красоты, кафешки. В общем, с торговой и развлекательной инфраструктурой всё как обычно – не хуже, но и не лучше. Правда, пока что здесь обосновался лишь одинокий фитнес-клуб, а до ближайшего магазина идти около полукилометра. То есть скорость развития инфраструктуры оставляет желать лучшего.

Сделать обзор на ЖК «Одинбург» нам помогла инициативная группа жильцов корпуса A. Эти люди поделились с нами проблемами, которые с переменным успехом пытаются решить уже долгое время. Они, как и я, заметили, что бизнес-класс в «Одинбурге» это одно название, но в отличие от меня всё-таки заплатили за него деньги. Собрав совет собственников, жильцы захотели обеспечить себе должный комфорт – а именно устранить большое количество имеющихся недоделок. Но выяснилось, что ни застройщик, ни власти им навстречу идти не хотят. Наоборот, городская администрация ещё и навязывает жилому комплексу свою управляющую компанию. Две эти проблемы жильцы и озвучили в нашем обзоре.

В доме действительно большое количество недоделок и погрешностей. Где-то, спустя всего год эксплуатации, отваливается плитка.

Не работают системы пожаротушения и дымоудаления, некоторые их детали даже не смонтированы. В полном объёме не сдан пункт теплоснабжения, который оборудован с серьёзными нормативными нарушениями – скажем, сливные отверстия расположены ровно над блоками управления насосами, что грозит коротким замыканием и выводом системы отопления из строя. А если вдруг будет необходимо воспользоваться сервисным шкафчиком, то сделать это сможет только очень стройный человек, потому что рабочего пространства для этого практически не предусмотрено.

Пожарные клапаны в ЖК «Одинбург» изначально были смонтированы наизнанку и, в случае пожара, открывались бы прямо в шахту лифта. То есть, возвращающийся по пожарной тревоге на первый этаж лифт успешно собирал бы дверцы каждого открытого клапана. Под давлением инициативной группы эту проблему удалось решить, устройства переставили. Но сделали это все равно  через одно место, так как забыли установить привод. Теперь, в случае пожара, эти дверцы просто не откроются.

А вот так выглядит пожарная лестница в жилом комплексе бизнес-класса. Причем, по заверениям жильцов, это ее первозданный вид.

По всему дому отсутствуют прописанные в проекте детали – как декоративные: решётки, сервисные дверцы, кнопки экстренной помощи, так и технические устройства.

От мысли, что все это выдается под соусом бизнес-класса, становится просто смешно. А потом ты стоишь возле шкафа управления системой пожаротушения, где простое закрытие дверцы может обернуться разрядом тока – и становится страшно за местных жителей.

У ЖК «Одинбург» практически отсутствует техническая документация – а ведь, казалось бы, это открытая информация. Но только не для инициативной группы жилого комплекса. С момента ввода дома в эксплуатацию прошёл уже год, а инженерия управляющей компанией так и не принята. Причины этого жильцами называются разные – дело то ли в обанкротившемся в ходе работ подрядчике, то ли в отсутствии у AFI Development опыта в создании жилой недвижимости. Так или иначе, но доделывать в доме ещё много чего – по самым приблизительным прикидкам, дополнительные работы обойдутся в сумму от 40 до 200 миллионов рублей. Почему такая большая вилка? Потому что, как говорят жильцы, это вопрос компромиссов. В данный момент, застройщик занял позицию полного игнора инициативной группы, все контакты с ними прекращены. И если ситуация продолжит развиваться в этом же ключе, жильцы будут вынуждены в юридической плоскости требовать устранения всего объема недоделок. Но если же AFI вдруг пойдет на диалог, жильцы готовы договариваться и закрыть часть вопросов в счет текущего ремонта, осуществляемого управляющей компанией.

Кстати, когда я говорю об управляющей компании, я имею в виду ту, которой застройщик передал дом в самом начале – ВК «Комфорт». С ней, как и с жильцами, у AFI Development были устные договорённости об осуществлении дополнительных работ. Но, например, подземный паркинг за застройщиком доделывала сама управляющая компания – именно поэтому, кстати, он открылся только в декабре, тогда как дом был введён к эксплуатацию ещё в марте. Домофонную систему застройщик хоть и смонтировал, но продал другой компании, а та требовала с жильцов абонентскую плату. Да, вы не ослышались – абонентская плата за пользование домофоном. К счастью, эту проблему жильцы решили своими силами и всё-таки заставили застройщика избавить их от очередных трат.

А главная проблема сегодня в том, что муниципалитет самостоятельно выбрал и назначил вместо «Комфорта» свою управляющую компанию. С ней у застройщика никаких договорённостей нет, то есть вроде бы можно ничего не доделывать. Таким образом получается, что у «Одинбурга» сейчас сразу две управляющие компании. И в условиях этих непрекращающихся коммунальных войн приходится жить людям.

ЧТО И КАК КУПИТЬ

Квартиры в «Одинбурге» продаются по договору долевого участия. Его регистрация платная, обходится в 30-60 тысяч рублей – точная сумма зависит от количества комнат в приобретаемой квартире. Квартиры в проблемном корпусе A все уже распроданы.

Цены на квартиры начинаются от 2 750 000 и доходят до 13 500 000 рублей –  именно столько на данный момент стоит самое дорогое предложение в «Одинбурге».

14 крупных банков предлагают ипотеку, а застройщик – беспроцентную рассрочку на индивидуальных условиях.

Стоимость машиноместа в подземном паркинге высокая, начинается с 1 300 000 рублей.

О РАЙОНЕ

Первое упоминание об Одинцово относится к 1470-му году. Такое название оно получило от Андрея Ивановича Одинца, боярина князя Дмитрия Донского. Но что-то более-менее похожее на город появилось здесь только через четыреста лет, когда началось строительство железной дороги между Москвой и Смоленском. А в 1965-м был образован Одинцовский муниципальный район – на данный момент самый большой муниципальный район во всей России. Его население составляет около 140 тысяч человек. Он входит в десятку городов России с наиболее привлекательной средой проживания.

ТОРГОВАЯ ИНФРАСТРУКТУРА

Вообще, инфраструктура современного Одинцово хорошо развита, но вот рядом с «Одинбургом» пока почти ничего нет, только небольшой продуктовый магазин во дворе через дорогу. До магазинов побольше, вроде «Дикси» и «Монеточки», – около километра. Ближайшие развлечения понравятся любителям спорта и активного отдыха – это Ледовый дворец и центральный стадион.

ЭКОЛОГИЯ

За экологию можно быть спокойным, даже несмотря на близость трассы М1. Площадь зелёных насаждений в Одинцово достигает 70 тысяч гектар, экология вообще считается его сильной стороной. А у жителей «Одинбурга» прямо под боком огромный Подушкинский лесопарк – практически лёгкие всего района. Картину не портит и промзона «Одинцово» в 700 метрах от ЖК.

ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫЕ УЧРЕЖДЕНИЯ

Образовательных учреждений вокруг хватает – детям не придется сидеть дома и ждать, пока они откроются на территории. Ближайший детский сад – это №65 под названием «Звездочка». Кроме него, работает детский клуб «Welcome», в котором ребёнка подготовят к школе и начнут обучать английскому с двух лет. Ближайшие школы – Школа №9 и Лицей №10.

УЧРЕЖДЕНИЯ ЗДРАВООХРАНЕНИЯ

Достаточно здесь и учреждений здравоохранения – есть Детская городская больница, Одинцовская центральная районная больница, клиническая больница Федерального медико-биологического агентства, Поликлиника №1, 3-й центральный военный госпиталь, а также станция скорой помощи, ну и большое количество аптек.

ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ

Транспортную доступность «Одинбурга» обеспечивает платная трасса М1, а также Минское шоссе, которое позже раздваивается и становится не только Минским, но ещё и Можайским. Кстати, скоро откроется дорога, которая две этих трассы, – М1 и Минское шоссе, – свяжет между собой. Хотя расстояние до МКАД по обеим дорогам примерно одинаковое, около 16 километров, по М1 доехать до города можно всё-таки быстрее – минут за 15-20 без учёта пробок.

Для тех, кто не пользуется автомобилем, от станций метро «Кунцевская» и «Славянский бульвар» до ЖК идут автобусы. Но есть и ещё один способ добраться до «Одинбурга» – это железная дорога. Со станции «Одинцово» за полчаса можно доехать до Белорусского вокзала, центра города. Правда, и до самой станции от жилого комплекса ещё придётся ехать на автобусе.

КОНКУРЕНТЫ

• UP-квартал «Западное Кунцево» (ФСК Лидер)
• UP-квартал «Сколковский» (ФСК Лидер)
• ЖК «Сердце Одинцово» (Стройтехинвест)
• ЖК «Единый Стандарт» (Рантект-МФД)

О ЗАСТРОЙЩИКЕ

AFI Development – компания опытная, работает на рынке недвижимости уже 16 лет. Её легко можно назвать одним из лидеров в своей сфере в Москве и Московской области. О компании знают даже за рубежом – в 2010-м году её акции были включены в премиальный список Лондонской фондовой биржи.

Но жилой недвижимостью AFI Development начала заниматься сравнительно недавно, а до этого в основном создавала торговые, гостиничные и офисные объекты. Среди самых известных проектов компании торговый центр «АФИМОЛЛ Сити», многофункциональный комплекс «Аквамарин», офисные центры на Павелецкой и Бережковской набережных. Всего более 600 тысяч м2 завершенных объектов – и ещё 1,3 миллиона м2 в стадии реализации.

ПОДВОДИМ ИТОГИ

Делать обзор на «Одинбург» я ехал с некой опаской – всё-таки не в каждом нашем обзоре принимает участие инициативная группа жильцов, которая борется с застройщиком за свои права. Я понимал, что не должен быть рупором чьих-то интересов и обязан воспринимать информацию взвешенно, объективно и беспристрастно. К сожалению, оказалось, что бороться тут действительно есть за что. Остаётся надеяться, что вместе с продолжающимся строительством будет не только повышаться качество выполняемых работ (предпосылки к этому есть – корпус B, по слухам, почти лишён недостатков корпуса А), но и изменена политика в отношении тех, кто этим пресловутым качеством остался недоволен.

ПЛЮСЫ:

• Близость к Москве
• Хорошая транспортная доступность
• Хороший выбор квартир
• Большое количество ипотечных программ
• Хорошая экология

МИНУСЫ:

• Перенос сроков сдачи квартир в эксплуатацию
• Продолжающееся строительство;
• Отсутствие внутренней инфраструктуры – она, конечно, будет, но потом
• Платное оформление регистрации договора долевого участия
• Дорогие машиноместа
• Жалобы дольщиков на неудовлетворительное качество сдаваемых квартир в корпусе А
• Огромное количество очень серьёзных недоделок

Дата съемки: 05.03.2017