ЖК «Re:Form (Реформ)» от продавца "НДВ-Недвижимость"

Однажды, нам уже удалось побывать в Преображенском районе столицы, где мы делали обзор на один из строящихся здесь жилых комплексов. В тот день мы обратили внимание на стоящий неподалеку явно свежий дом, вполне презентабельного вида и тут же взяли его на карандаш. Им оказался апарт-комплекс «Re:Form». Решив не откладывать это дело в долгий ящик, спустя месяц мы приехали сюда вновь.

О КОМПЛЕКСЕ

Апарт-комплекс «Re:Form» от девелоперской компании «Колизей. Инвестиции в недвижимость» строится в Восточном административном округе Москвы, в Преображенском районе по адресу улица Хромова, 3. «Re:Form» – это один большой монолитный дом с секциями переменной этажности, от семи до десяти этажей. Красивое модернистское здание по индивидуальному проекту, да ещё и в исторической части Москвы – казалось бы, что может быть лучше?

Но «Re:Form», и это следует заявить сразу, комплекс не без проблем. Строить (а точнее, достраивать – но об этом позже) его начали ещё в 2013-м году, а сдать его с переменным успехом пытаются с 2015-го. Я надеялся, что хотя бы к 9 мая 2017-го комплекс окончательно капитулирует – но во время съёмок обзора выяснилось, что сроки сдачи опять перенесли. В этот раз – на август 2017 года.

Архитектурную концепцию здания разработало проектное бюро «ВФ Инжиниринг». Со своей работой она, на мой взгляд, справилась. Здание выглядит неплохо и как-то, что ли, по-весеннему свежо – или мне просто так показалось, потому что на улице вовсю светило солнце. Кстати, по ходу обзора погода сильно испортилась, задул ветер, наступающая весна стала больше походить на осень. И это был плохой знак!

Фасад «Re:Form» украшают небольшие балконы и лоджии, а на верхних этажах в некоторых апартаментах есть даже собственные открытые террасы – кстати, с огромными площадями до 98 квадратных метров. Сами фасады, как и почти везде сейчас, вентилируемые, облицованные клинкерной плиткой, внешне очень напоминающей кирпич. Но пусть это не вводит вас в заблуждение – это действительно плитка, причём не самая дорогая. Издалека она смотрится более-менее хорошо и напоминает старые здания Нью-Йорка или Амстердама. Но стоит подойти поближе, как возникнет ощущение, что ты смотришь на дешёвые обои.

Такие были поклеены у моей бабушки в прихожей. В некоторых местах плитки словно не хватает – я так и не понял, это дизайнерское решение или просто недостаток материала. Да и водосточные трубы идут прямо по фасаду, как в старые-добрые! Хотя здесь это уже, скорее, задумка архитектора. В общем, примерно такое же разочарование, как от этих фасадов, возникает и когда приглядываешься повнимательнее в целом ко всему проекту.

Строительство на этом месте идёт, а точнее стоит уже очень давно. В течение двадцати лет здесь простаивал каркас недоделанной офтальмологической клиники, строительство которой остановилось на уровне десятого этажа. И ЖК «Re:Form» строится именно на этой базе. Изначально, даже вместо разрешения на строительство было получено разрешение на реконструкцию. Однако, сейчас на сайте застройщика проектная декларация в её первозданном виде, по какой-то причине, отсутствует, а менеджер по продажам в телефонном разговоре (не на камеру) заявил, что здание клиники было полностью снесено, а новое строили с нуля. Но меня не проведёшь! Зайдя на сайт проекта, я посмотрел фотографии хода строительства – и, вы не поверите, если углубиться в прошлое, то на самых первых фотографиях хода строительства (05.03.2014) уже красуется десятиэтажное здание. Сказал ли менеджер это намеренно или по незнанию – загадка.

А ещё, как только заходишь на сайт, в глаза сразу бросается крупное объявление – «Осталось всего 25 апартаментов!» Но только начинаешь выбирать по параметрам и быстро понимаешь, что осталось-то их всё-таки больше. А громкое объявление – вероятно, работающий, но всё-таки не самый честный способ заинтересовать покупателя и повысить продажи. Как мне рассказали представители «НДВ-Недвижимость», эксклюзивного агента по реализации «Re:Form», количество апартаментов в продаже увеличивается потому, что многие покупатели уже продают свои квартиры по переуступке права собственности. Это и не удивительно! Сдача объекта, затянувшаяся уже больше чем на два года, никого не может оставить равнодушным. Кстати, как говорят все те же представители «НДВ-Недвижимость», задержка связана с тем, что единая диспетчерская служба по каким-то причинам не вводит в сеть построенную подстанцию.

Апартаменты в комплексе предлагаются одно-, двух- и трёхкомнатные, всего их 241 штука. Их площадь варьируется от 36 до 105 квадратных метров. Все оборудованы высокими, пусть и не панорамными окнами. Высота потолков тоже соответствует уровню бизнес-класса и составляет три метра. По умолчанию сдаются апартаменты со свободной планировкой, межкомнатные перегородки не устанавливаются, а только производится тепловая разводка и монтируются радиаторы отопления. Но по желанию клиента, апартамент можно приобрести с готовой отделкой от застройщика, которая представлена в трёх вариантах – экостиль, хай-тек и минимализм.

Подробностей о внешнем виде входных групп и межквартирных холлов я, к сожалению, вам не расскажу – увидеть своими глазами их не удалось, так как строгие охранники внутрь нас не пустили. Жаль, ведь если верить рендерам с сайта, внешний вид МОПов очень даже неплох.

Застройщик обещает, что никакой вычурной роскоши не будет, вместо неё только мой любимый минимализм и качественные дорогие материалы вроде мрамора и натурального дерева. Оборудуют подъезды лифтами финской марки KONE – они нарядные, красивые и, что интересно, дизайн их сделан специально для этого проекта. Самих подъездов будет три – два для жителей комплекса и ещё один для посетителей его коммерческих помещений.

Да, под коммерческие помещения отданы два первых этажа здания. В планах всё шикарно – стандартные кафе, магазины и салоны красоты, чуть более редкие туристическая компания и йога-центр, ну и совсем эксклюзивный летний ресторан на крыше.  Правда, пока вместо всего этого работает только собственный офис продаж. Больше ничего не открылось – и это, напомню, в комплексе, который собирались сдавать ещё в 2015-м.

По заверениям застройщика, скоро территория комплекса будет полностью огорожена и отдана под охрану с видеонаблюдением. Также у дома будут подземный и наземный паркинги – первый рассчитан на 59 мест, а второй всего на одно место больше. 119 машиномест на дом с 241 апартаментом, разница почти в два раза. Как мне кажется, это критично мало для бизнес-класса, ведь в семьях обладателей здешних апартаментов может быть по две или три машины.

Территория рядом с жилым комплексом вроде бы благоустроена – выложена плиточка, посажены деревца. Но окружение оставляет желать лучшего. На северной стороне через дорогу от «Re:Form» стоит общежитие военно-медицинской академии, отделенное мрачным глухим забором с колючей проволокой. На западной – какое-то невзрачное административное здание. На юге расположилась наземная парковка, ну и на востоке – жилой дом, фасады которого замечательно изуродованы внешними блоками сплит-систем.

На форумах комплекса большинство комментариев, естественно, посвящено переносам сроков сдачи, но попалось мне на глаза и более неожиданное сообщение. Один из участников обсуждения заявляет, что купленную им квартиру кроме него купил кто-то ещё. Двойные продажи? Казалось бы, немыслимая на современном московском рынке недвижимости вещь, но и заявления этого интернет-пользователя не выглядят подставой от конкурентов или каким-то вбросом, так как пользователь общается с другими участниками форума, обосновывает свою позицию и ведет себя вполне естественно. Однако, ручаться, что он говорит правду, я, конечно, не могу, а само наличие таковых сообщений – повод насторожиться.

ЧТО И КАК КУПИТЬ

Точное число апартаментов, находящихся в продаже, мне выяснить так и не удалось – на сайте сначала замечаем 25, потом находим 44. Менеджер по продажам по телефону не назвал и этих чисел.

*Цены актуальны на 15.03.2017

К сожалению, об ипотеке на сайте проекта нет ни слова, зато известно, что предоставляется услуга взаимозачёта – то есть своё нынешнее жильё можно обменять на часть стоимости апартаментов в ЖК «Re:Form».

Места в подземном паркинге очень дорогие – от 2,4 до 3 миллионов рублей. Это за место площадью от 12 до 22 квадратных метров. Да за такие деньги можно купить студию в черте города! Но несмотря на цены, машиномест в продаже осталось всего четыре.

О РАЙОНЕ

ЖК «Re:Form» разместился в районе Преображенское в Восточном административном округе Москвы. В далёком 1661-му году на этом месте стояло село, в котором построили Преображенскую церковь. Село стало известно по имени церкви, ну а современный московский район давным-давно был назван уже в честь села.

Вообще, место это историческое – здесь по указу царя Алексея Михайловича в 1672-м году начала работать «Комедийная хоромина», первый в России профессиональный театр. По указу же Петра Первого в 1699-м в селе Преображенское были созданы Преображенский и Семёновский полки, а на протекающей здесь реке Яузе была заложена колыбель русского флота.

Хотя Преображенский район находится в современной Москве, выглядит он местами так, как будто на дворе не 2017-й год, а начало 90-х.

На Приображенской площади полно ломбардов, лотерей и совковых магазинов, частыми посетителями которых вряд ли окажутся жители комплекса апартаментов бизнес-класса. Чистый и хороший район хочется в обязательном порядке лишить всех этих отвратительных цыганских вывесок, облепивших фасады домов.

ТОРГОВАЯ ИНФРАСТРУКТУРА

Магазинов вокруг «Re:Form» вроде бы достаточно – «Седьмой континент», «Монетка», «Пятёрочка», «Fix Price». Большую близость к народу, чем в них, можно ощутить разве что отправившись на Преображенский рынок. Также можно понадеяться на обещанный на территории комплекса супермаркет, ну и на большой многофункциональный центр, который скоро обещают открыть на территории расположенного неподалёку завода НИИДАР, где пока обитают люди искусства. Большим недостатком района для меня стало отсутствие нормальных кафе. Не то чтобы я вдруг захотел сводить на свидание нашего оператора Евгению – нет, даже банально было негде попить кофе (потом мне рассказали о «Старбаксе» неподалёку, но от моего внимания он как-то ускользнул). Местные жители тоже жалуются, что посидеть поесть и выпить уезжают из района в центр.

ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫЕ УЧРЕЖДЕНИЯ

Родителям будет куда отправить учиться ребёнка – образовательные учреждения в районе наличествуют, да ещё и не самые простые. Физико-математическая школа №315, Гимназия №1505, Прогимназия №1752, «Школа Ломоносова» (это Гимназия №1530), Лицей №1502 при МЭИ. При хорошей, но частной Европейской гимназии работает и детский сад.

УЧРЕЖДЕНИЯ ЗДРАВООХРАНЕНИЯ

А вот медицинских учреждений в развитом и обжитом районе почему-то значительно меньше. Отмечу несколько ближайших поликлиник – это детская №28, взрослая №149 и стоматологическая №56.

ЭКОЛОГИЯ

Экология Преображенского района в целом благоприятная, да и сам «Re:Form» расположился не на самых больших и шумных улицах. Запах выхлопных газов хоть и чувствуется, но скоро, когда всё зацветёт, его, надеюсь, перебьют запахи зелени. Её вокруг «Re:Form» хватает – есть отдельные деревья, есть небольшой безымянный садик, есть Черкизовский парк, ну и, конечно, огромный парк Сокольники, «лёгкие» всего района.

ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ

Примерно в 300 метрах от «Re:Form» расположилась станция метро «Преображенская площадь». Метро – пожалуй, главный общественный транспорт для будущих жителей комплекса, так как по заверениям людей, уже давно проживающих в этом районе, автобусы и троллейбусы здесь ходят плохо. Для автомобилистов как раз рядом с метро проходят большие транспортные магистрали – улица Преображенская, переходящая в Большую Черкизовскую, и улица Краснобогатырская, переходящая в Преображенский вал. Третье транспортное кольцо расположилось примерно в четырёх километрах отсюда, а Садовое – в семи. Дорога до МКАД составит около восьми километров.

КОНКУРЕНТЫ

• ЖК «Соколиный форт» (Донстрой)
• ЖК «Дом на улице Матросская Тишина» (494 УНР)
• ЖК «Измайлово Lane» (ЕвроГрупп Проект)
• ЖК «Наследие» (ГАЛС-Девелопмент)

О ЗАСТРОЙЩИКЕ

О компании-застройщике, носящей гордое название «Колизей. Инвестиции в недвижимость», мало что известно – у неё даже нет собственного сайта. А «Re:Form» – всего лишь первый жилой комплекс в её послужном списке, да и то, как мы знаем, пока не завершённый. Разрешение на реконструкцию здания по адресу нынешнего жилого комплекса компания получила в 2013-м году, а сама была организована в 2008-м. Чем в «Колизей. Инвестиции в недвижимость» занимались пять лет между двумя этими датами – большой вопрос.

ПОДВОДИМ ИТОГИ

При обзоре апарт-комплекса «Re:Form» в голову часто приходит поговорка «Первый блин комом». Действительно, вроде бы и район Преображенское отлично подходит для проживания, и идея у проекта достойная – но затянувшаяся работа застройщика портит всё впечатление. Плюсы проекта и сами по себе не уникальны, но и совсем меркнут на фоне его минусов. Не берусь предсказывать, что будет с «Re:Form» в дальнейшем, получат ли наконец покупатели свои долгожданные апартаменты. Будем надеяться на лучшее – но и, вспоминая другую поговорку, готовиться к худшему.

ПЛЮСЫ:

• Красивый дизайн
• Панорамные окна
• Хорошая транспортная доступность, рядом метро
• Хороший район

МИНУСЫ:

• В продаже апартаменты, а не квартиры: нельзя прописаться, выше налог, дорогие КУ
• Маленький паркинг
• Постоянные переносы сроков
• Запутанная история со стройкой/реконструкцией
• Неопытный застройщик
• Отсутствие поблизости нормальных кафе и ресторанов

Дата съемки: 15.03.2017