Что можно перепланировать в квартирах новостроек: 5 вещей, о которых вы не знаете

Наверное, найдется не так уж много людей, которые, купив квартиру в новостройке, подумали: «Готово! Всё самое тяжёлое позади, а впереди сплошные удовольствия – перепланировка и ремонт». Ведь действительно, нервов и сил на них уйдёт едва ли не больше, чем на выбор и покупку квартиры – да и денег придётся потратить пусть меньше, но тоже совсем не мало.

Конечно, иногда застройщик предлагает полностью готовую квартиру с отделкой – только привози мебель и живи. К сожалению, даже там может быть какая-нибудь кладовка или гардеробная, которую вы бы лучше убрали, добавив площади прихожей. Или, например, вы захотели бы объединить комнату с кухней. Так и лежали бы ночью без сна, глядели на стену, отделяющую вас от холодильника, и завидовали людям, купившим квартиру со свободной планировкой.

И что делать? Неужели мечтам так и не суждено воплотиться в реальность? К счастью, всё не настолько категорично: как в «пустых» квартирах жильцы делают планировку, точно так и вы в своей можете сделать перепланировку. Дело это, как мы уже говорили выше, непростое – но зато, в конце концов, все ваши мечты о квартире полностью исполнятся. Между вами и холодильником по ночам не будет стоять ничего, кроме совести.

«Новостроев» рассказывает о главных сложностях и деталях перепланировки так, чтобы вы наконец начали её планировать. Или, вернее, перепланировывать.

Свободная планировка не такая уж свободная

Начать нужно с расстановки точек над “i” в вопросе о свободных планировках. Квартиры со свободной планировкой сейчас занимают большую часть рынка недвижимости, это предложение воспринимается покупателями как преимущество – они думают, что со свободной планировкой им доступны любые смелые идеи и дизайнерские решения. Но это не совсем так.

Если вы посмотрите на поэтажный архитектурный план или на план БТИ, то увидите там такую же планировку, как и в обычной квартире – вот санузел, вот комната, вот кухня. А посетив уже готовую квартиру в новостройке, якобы «рекомендованную» планировку вы увидите ещё лучше – на месте будущих стен, скорее всего, будет выложен кирпичный ряд. И в случае, если вы захотите этот ряд сместить, подправить или вообще убрать – это и будет перепланировка. Так что начать её гораздо легче, чем кажется – можно и самому не заметить.

Таким образом, свободная планировка – не столько преимущество, сколько недостаток. Ремонт придётся брать в свои руки, а свобода творчества будет изначально ограничена. В плюсе, грубо говоря, окажется только застройщик, который просто передаст некоторые свои обязанности (например, по возведению стен) радостному покупателю.

Допустим, вы всё-таки не собираетесь ни перед чем останавливаться в создании квартиры своей мечты, и готовы сделать перепланировку где и как угодно. Сначала не забудьте сообщить о своём решении, чтобы потом не получить предписание (кстати, даже в таком случае всё равно нужно будет заплатить штраф – до двух с половиной тысяч рублей). Если обнаружится факт проведения несогласованной перепланировки, вас могут попросить вернуть всё в исходное состояние – а в 2013-м году в Москве даже был случай, когда за демонтаж несущей стены квартиру отсудили у собственников. В общем, узаконенная перепланировка по итогу наверняка обойдётся вам гораздо дешевле.

Конечно, некоторые небольшие изменения в квартире можно провести, не заявляя о них в соответствующие надзорные органы, но и не нарушая при этом закон. А именно:

• устанавливать остекление на балконе или лоджии, не изменяя при этом фасад,

• заменять ванну на душевую кабину,

• сносить перегородки, не являющиеся несущими,

• заделывать, переносить, расширять и уменьшать дверные проёмы во внутренних перегородках квартиры, если они не несущие и не межквартирные,

• перемещать кухонную плиту в пределах кухни.

Кроме того, поклейка новых обоев, замена окон или установка новой сантехники, естественно, тоже в согласовании не нуждаются.

Заявить придется о таких работах, которые изменяют внутреннюю конфигурацию помещения. То есть, без согласования нельзя:

• увеличивать или уменьшать число или площадь имеющихся комнат,

• устраивать дополнительные подсобные помещения,

• производить какие-либо изменения с инженерными коммуникациями,

• оборудовать новые или переносить имеющиеся санузлы.

О таких работах следует не только заявить – для них придётся разработать проектную документацию, а для неё получить техническое заключение о том, что перепланировка в вашей квартире возможна. Если не хочется заниматься согласованием перепланировки самостоятельно, сейчас полно организаций, которые с радостью (пусть и не бесплатно) возьмут эту работу на себя.

Итак, перепланировка возможна, желаема и разрешена. Приступим?

Как объединить санузел

Если всё, что вас раздражает в нынешней планировке квартиры, - это санузел, то вам повезло – не так уж много вас раздражает. Да и работу с санузлом при перепланировке не назовёшь самой сложной. Сначала, как и везде, нужно согласовать проект (он вполне может быть типовым – такой вы без труда найдёте в Каталоге типовых проектов перепланировок в домах массовых серий), а потом уже приступать к работе.

Зато если вы хотите просто объединить туалет с ванной, а в стене между ними нет никаких инженерных коммуникаций, сделать это можно даже без согласования. Ну, то есть, сбор документации при перепланировке совсем уж бессмысленной бюрократией не назовёшь – если ваша работа будет заключаться только в удалении одной межкомнатной перегородки, никто у вас специальное разрешение для этого не потребует.

Вообще же, перепланировку лучше начинать не с ломания стен, а всё-таки со сбора всех нужных документов. А именно –проектной документации, технического паспорта БТИ, свидетельства о праве собственности (если оно ещё не получено – ничего страшного, можно сделать перепланировку и без него, только документов потребуется собрать едва ли не больше), возможно – технического заключения автора проекта вашего дома.

Как можно изменить конструкцию полов

Даже такая, казалось бы, простая работа, как смена покрытия пола может оказаться перепланировкой. Если вы меняете старый линолеум на новый линолеум, который вам больше нравится – ничего страшного, это косметический ремонт. Но вот если линолеум вы решите сменить на ламинат – это ремонт с перепланировкой. Даже если вы только въехали в новостройку и никакого напольного покрытия там пока что нет, вам нужно самостоятельно устраивать конструкцию полов – и это, как ни странно, тоже перепланировка.

Вот, например, если кто-то устроил у себя в квартире тёплый пол с подогревом от общедомовой системы отопления – сразу видно, он это постановление не читал. Система отопления рассчитана на определённую площадь, и если вы эту площадь увеличите, где-то будет не хватать тепла – разве это не достаточно грустно звучит, чтобы так не делать?

Но зато тёплые полы, работающие на электричестве, сделать можно. Предоставьте в жилищную инспекцию справку о выделенной мощности, которую вам выдадут в управляющей компании. Она подтвердит, что перегрузку сети вы своим электрическим полом не вызовите. Очень вряд ли, правда, что в новостройке это вообще возможно – такая опасность грозит разве что каким-нибудь хрущёвкам.

Также при устройстве конструкции пола не забудьте о звукоизоляции во всей квартире и о гидроизоляции в ванной. Ваши удобства не должны никому мешать!

Как и куда можно перенести кухню, ванную и туалет

Несмотря на то, что в 2011-м году в силу вступило уже упомянутое выше постановление Правительства Москвы №508, которое, в общем, упростило процедуру согласования перепланировки, у переноса кухни, ванной и туалета правила всё ещё очень строгие. Кухня, ванная и туалет не должны находиться над комнатой – местом, где, собственно, живут люди.

Какие существуют выходы из этой ситуации?

• Во-первых, можно купить квартиру на первом этаже. Тогда под вами точно никто не будет жить, а вы сможете кухню перенести в уборную, уборную – в комнату, а сами станете жить на бывшей кухне (ну, или более реальный и нужный вариант – увеличите площадь кухни, ванной или туалета за счёт жилого помещения).

• Во-вторых, можно наоборот купить квартиру на последнем этаже. Этот способ позволит вам расширить кухню с помощью площади ванной и туалета. Забавно, что на других этажах это делать не разрешают, потому что таким образом вы как бы ухудшаете собственные жилищные условия – ваша кухня оказывается под чьей-то ванной. А если вы живёте на последнем этаже, то над вашей кухней мыться никто не будет (ну разве что под дождём на крыше), поэтому расширяйте её в своё удовольствие.

• В-третьих, если живёте вы не на первом и не на последнем этаже, можно договориться с соседом снизу и упросить его, скажем, под вашей кухней организовать кабинет. Кабинет не попадает под описание комнаты, люди в нём постоянно не живут, поэтому и кухня, ванная и туалет над ним вполне могут быть расположены. С другой стороны – зачем вам такой сумасшедший сосед, который на это согласится?

И ещё одна деталь – выход из туалета не должен вести в комнату или на кухню. Обойти это правило, конечно, тоже можно – нужно всего лишь, чтобы из спальни можно было выйти в совмещённый санузел, а в квартире был бы ещё один туалет с выходом в коридор.

Как объединить кухню с жилой комнатой

Объединить кухню с жилой комнатой можно только в том случае, если на кухне стоит электрическая, а не газовая плита. Помещения с газовым оборудованием должны быть отделены от жилых плотными перегородками с дверью – сойдет, правда, и раздвижная, которая сможет закрываться плотно. Правда, наверное, в большинстве новостроек плиты сейчас всё-таки именно электрические, так что такой проблемы не возникнет. Если же у вас газовая, то замените её на электрическую и спокойно объединяйте кухню с комнатой.

Есть ещё несколько условий по переносу и объединению кухни, которые нужно выполнить – например, на кухне должно быть естественное освещение, а воздух из неё должен уходить в её же вентиляцию – не в вентиляцию, например, ванной или туалета.

Ещё раз кратко для закрепления:

• Перепланировка в новостройке возможна и осуществима - тем более, часто даже необходима.

• Не надейтесь поменять квартиру целиком и полностью, а трезво оценивайте свои возможности, сверяясь с законодательством.

• Относиться к перепланировке нужно максимально серьёзно – не забудьте получить на неё разрешение, собрав все необходимые документы.

• Проект перепланировки разрабатывайте только вместе с профессионалами – или найдите его среди уже готовых.

• Учитывайте не только свои интересы, но и интересы своих соседей – не сломайте им стену и постарайтесь их не затопить.

• Помните, что всё, что не запрещено – разрешено! Пусть это не так уж и много.

Пожалуй, главное – это быть уверенным в своих силах и своём решении. Вряд ли кто-то, закончив ремонтные работы, будет рад услышать от жены фразу “А всё-таки раньше было лучше”.