В нашей стране уже несколько лет купить жилье можно с помощью новой системы – с использованием эскроу-счетов, благодаря которой стало невозможным появление обманутых дольщиков.
Что такое эскроу-счет?
Эскроу-счет – это специальный счет в банке, используемый для снижения рисков при оформлении какой-либо сделки. Одна сторона сделки вносит на счет эскроу денежные средства, которые депонируются, т.е. замораживаются. Вторая сторона сделки сможет получить эти деньги после выполнения обязательств согласно договору. Это может быть передача права собственности на имущество, растаможка груза, переоформление автотранспорта.
Эскроу-счет при покупке квартиры в новостройке
Физическое лицо покупает жилую недвижимость и опасается обмана со стороны продавца. В этом случае он может открыть счет эскроу в банке и только после смены собственника жилья продавцу станут доступны средства. Для открытия такого счета обе стороны и банковское учреждение подписывают специальное соглашение – договор счета эскроу, в котором четко указано, что будет основанием для перечисления денег.
Не следует путать договор счета эскроу с договором эскроу или условного депонирования — это трехсторонний договор. Его суть в том, что одна сторона передает что-то другой стороне через третью, которой они обе доверяют. На счете эскроу можно депонировать не только деньги, но и другое движимое имущество — например, ценные бумаги. Недвижимость депонировать нельзя.
В случае покупки квартиры в новостройке застройщик получит деньги за жилье только после ввода дома в эксплуатацию в указанный в проектной декларации срок.
В случае затягивания сроков строительства деньги со счета эскроу вернутся назад покупателю. Но и в любой момент времени вернуть назад средства покупатель не может, только в случае нарушения застройщиком условий договора.
Эта система была утверждена на уровне государства прежде всего для защиты интересов и финансовой безопасности дольщиков. Данный механизм работает таким образом, что средства за покупаемые квадратные метры вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и замораживаются на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в сданном в эксплуатацию доме.
В каком банке открыть счет эскроу?
Банки выдают застройщикам проектное финансирование на возведение жилых домов. Открыть счет эскроу можно только в том банке, который финансирует проект. Денежные средства на эскроу-счете являются источником дешевого фондирования по кредитам девелоперам, которые имеют возможность снизить процент по кредитам путем успешных продаж еще на этапе строительства дома.
В каком банке можно получить ипотечный кредит?
При покупке квартиры в новостройке в ипотеку покупатель может взять ипотечный кредит в любом банке, где ему подойдут условия, а непосредственно эскроу-счет открыть в банке, который является эскроу-агентом застройщика.
Покупка квартиры в ипотеку с использованием эскроу-счета
Для покупки квартиры в ипотеку с использованием эскроу-счета покупателю необходимо подать в банк заявку на получение ипотечного кредита и после одобрения подписать договор долевого участия с застройщиком, в котором зафиксировать, что для расчетов будет использован эскроу-счет.
После этого ДДУ подлежит регистрации в Росреестре, при этом покупатель открывает в банке эскроу-счет. Эта услуга для него бесплатна и банк выступает посредником и гарантом финансовой безопасности.
Открытие эскроу-счета для оформления ипотеки
Для открытия эскроу-счета необходим договор между тремя сторонами – покупателем, застройщиком и открывающим счет банком, а также наличие паспорта и зарегистрированного в Росреестре ДДУ. Некоторые банки предоставляют эту услугу через мобильное приложение.
Банк, в котором берется ипотека переводит на эскроу-счет сумму первоначального взноса и самого кредита, при этом застройщик и покупатель не имею доступа к ней.
После сдачи новостройки в эксплуатацию банковское учреждение переведет деньги застройщику.
Банкротство банка или застройщика
В случае банкротства банка, в котором открыт счет эскроу денежные средства вернутся обратно покупателю в размере не больше 10 миллионов рублей.
В случае банкротства застройщика или задержки сдачи жилья более чем на шесть месяцев покупателю будут возвращены деньги в полном объеме.
