Во время привлечения кредитных средств на приобретение недвижимости одним из основных условий кредитования является внесение первоначального взноса, что вызывает у заемщиков определенные затруднения. У многих из тех, кто желает улучшить свои жилищные условия, на момент оформления кредита имеется стабильная зарплата, размер которой позволяет платить ежемесячные взносы, однако нет денег на первый взнос. В рамках настоящей статьи мы поговорим о том, существует ли реальная возможность оформить ипотеку без первоначального взноса, насколько это выгодно и в каких случаях стоит брать такой кредит.
Как показывает практика, ипотека без взноса – хороший вариант для тех, кто приобретают жилье в строящемся доме. Переплату по процентам, даже достаточно большую, оправдывает значительный рост стоимость жилья после сдачи объекта. Кроме того, после переезда в новую квартиру заемщик уже не несет расходы, связанные с оплатой съемного жилья.
Зачем банку первоначальный взнос?
Немало людей успешно выплачивают ипотечные кредиты, хотя проблемных заемщиков, безрассудно взваливших на себя неподъемный финансовый груз, тоже хватает. Подобные ошибки заставляют банкиров действовать осторожнее, а регулятора – отслеживать нюансы их финансовых взаимоотношений с заемщиками. Кредитная организация, рассматривая возможность выдачи ссуды, старается максимально обезопасить себя от невыплат, поэтому требует первоначальный взнос, наличие этих денег у заемщика свидетельствует о серьезности его намерений. Впрочем, если нужно приобрести квартиру, и нет денег на стартовый взнос, можно оформить ипотеку без первоначального взноса, однако в этом случае условия кредита будут менее комфортными.
Каким может быть первоначальный взнос?
Первоначальный взнос – это сумма, которую клиент должен внести при оформлении кредита. Эта сумма является частью общей стоимости недвижимого имущества, приобретаемого у застройщика или владельца жилья на вторичном рынке. Существует общее правило – чем больше денег заемщик может внести сразу, тем меньшей будет дальнейшая финансовая нагрузка. То есть, нужно будет меньше платить за пользование кредитными средствами и меньше денег возвращать по телу кредита.
Кроме денежных накоплений, в качестве первоначального взноса может рассматриваться потребительский кредит, который будет выплачиваться вместе с ипотекой. Заменой взноса также может стать имущество, которое можно передать банку в залог, конечно, это имущество должно быть не только дорогостоящим, но и ликвидным (с точки зрения банка).
Чем можно заменить взнос? Потребительский кредит, залоговая недвижимость, ликвидные активы
Что касается потребительского кредита, специалисты рекомендуют обращаться к этому способу поиска денег лишь в крайних случаях, когда другие возможности уже исчерпаны. Необходимо не только быть уверенным, что семья первое время справится с двумя серьезными выплатами, но и убедить в этом ипотечный банк, иначе есть риск получить отказ в выдаче ссуды на жилье.
Если в собственности уже имеется какая-либо недвижимость, можно попытаться предложить ее кредитной организации в качестве залога. Большинство банков без проблем соглашаются на этот вариант, поскольку в этом случае риска для них меньше, чем для самих заемщиков. Однако нужно учитывать, что ценность залога определяется не по рыночной, а по оценочной стоимости жилья, которая только в идеальных случаях составляет 70-80% от его реальной стоимости.
Можно попытаться задействовать также иные активы – транспортное средство, земельный надел, драгоценные металлы. Однако в данном случае банк будет более жестко оценивать ликвидность залога, так, например, автомобиль не может стать единственным обеспечением, зато золотой слиток в этом качестве вполне подойдет. Впрочем, во многих случаях выгоднее продать свое добро самостоятельно и собрать необходимую сумму на первоначальный взнос – это позволит сэкономить на процентах значительную сумму.
-
Многие заемщики перед принятием решения обращаются к ипотечным брокерам, которые подбирают для них наиболее приемлемые варианты и доступно объясняют, что к чему.
Ипотечный продукт для узкого сегмента
Как указывают эксперты, при кажущейся привлекательности ипотека с нулевым первым взносом рассчитана на достаточно узкий сегмент клиентов. Это люди трудоспособного возраста, не имеющие финансовых накоплений, но располагающие стабильным высоким доходом и неплохими активами. При том, что, согласно данным разных опросов, от 45% до 50% заемщиков были бы рады оформить такой кредит, оформить его удается лишь примерно 5% (без учета участников льготных государственных или местных программ). Дело в том, что такими продуктами чаще всего интересуются клиенты, которые не могут подтвердить свою платежеспособность, и поэтому банки им отказывают.
Векторы развития ипотеки без первоначального взноса
На заре зарождения ипотечного кредитования целевые займы на приобретение жилья без начальных вложений предлагали многие кредитные организации. Однако со временем все меньше банков стали соглашаться предоставлять ипотку без первоначального взноса (или залога). Платежеспособность клиентов проверяется гораздо строже, чем ранее, при таком отборе очевидной становится выгода и финансовых организаций, и строительных компаний, которые стремятся максимально сократить риски.
-
Сегодня ряд банков предлагают подобные продукты, однако условия кредитования далеки от идеальных, чаще всего предложение кредитов без взноса носит чисто декларативный характер (используется в целях имиджевой рекламы).
Девелоперы признают, что ипотека с нулевым взносом им необходима потому, что после кризиса 2014-2015 годов у людей не осталось свободных накоплений. Опасаясь обесценивания рубля, россияне предпочли вложить средства в товары, услуги, драгоценности, недвижимость и так далее. Ипотека с нулевым взносом, как полагают эксперты, поможет стимулировать спрос, что послужит развитию отрасли. Но при этом важно понимать, что такая ипотека является достаточно рискованной для финансовой организации, и отсюда более высокие ставки. Кроме того, покупателю приходится соглашаться на дополнительные издержки, в том числе, на обязательное страхование, причем чаще всего требуется именно расширенная программа.
В моменты экономической нестабильности (достаточно вспомнить 2014 год) количество таких предложений сокращается, но в конце 2017 – началу 2018-го снова начал отмечаться всплеск. Причиной тому – снижение ипотечных ставок, которое стало возможным в связи со снижением Центробанком ключевой процентной ставки.
Риски для заемщика и доступность ипотеки без первого взноса
Перед тем как подписать договор, далеко не все заемщики реально оценивают собственные финансовые перспективы. Если финансовое положение семьи, позволившей себе такую ипотеку, резко пошатнется, заемщику придется прилагать максимум усилий, чтобы продолжать рассчитываться с банком. В противном случае банк отберет квартиру и продаст ее, долг по кредиту будет погашен, однако заемщик потеряет все деньги, которые он уже выплатил, ведь большая часть выплаченных денег уходит на обслуживание кредита (проценты), а не на погашение основного долга.
Заемщики, взявшие ипотеку с нулевым взносом, в прежние годы оказались наиболее неблагонадежной категорией именно потому, что не смогли все правильно рассчитать, поддавшись обычной потребительской иллюзии «если сразу платить не надо, и в дальнейшем все как-нибудь обойдется».
-
Исходя из этого, многие финансовые эксперты предлагают искоренить в России ипотеку без первоначального взноса, усматривая в невозможности накопить на первый взнос при наличии постоянного дохода изначальные проблемы с платежной дисциплиной.
Впрочем, Центробанк официально заявил о намерении пристально отслеживать риски, связанные с ипотечным кредитованием, на особых условиях. Такая ипотека, как считают главные финансисты страны, без должного контроля может нанести ущерб финансовой системе страны. Как полагают эксперты, ипотека с каждым годом будет становиться доступнее, однако к «быстрым кредитам» без начального капитала регулятор относится с подозрением.
-
С 2018 года в силу вступили правила, в соответствии с которыми во время предоставления ипотеки с первоначальным вложением меньше 20% банками должен применяться повышенный «рисковый коэффициент» (150%), а если взнос менее 10%, то коэффициент риска составляет 200%. Банкам теперь придется повысить сумму взноса, процентные ставки и с подозрением относиться к недостаточно убедительному подтверждению платежеспособности.
Деньги на первоначальный взнос – государственная поддержка
Военнослужащие, молодые семьи, молодые учителя и еще некоторые категории граждан могут рассчитывать на так называемую льготную ипотеку, возможность которой предусмотрена специальными государственными программами. Некоторые виды льгот заключаются в предоставлении средств для оплаты первоначального взноса. Потенциальному заемщику стоит проверить, не входит ли он в категорию льготников, чтобы узнать подробности, нужно обратиться к местным властям, и если есть возможность получить государственную поддержку - предоставить на рассмотрение всю необходимую документацию.
Если решение окажется положительным, останется встать в очередь и дожидаться получения жилищного сертификата и направить выделенные средства на первоначальный взнос. С выбором банка и покупкой жилья лучше не тянуть, поскольку жилищный сертификат действует не более полугода - это период, в течение которого сделка должна быть заключена. Если субсидия осталась нереализованной на протяжении этого времени, рассчитывать на помощь государства уже не придется.
-
Право работать с льготной ипотекой имеют только финансовые организации, являющиеся партнерами АИЖК.
Особое направление – ипотечный кредит с использованием средств материнского капитала, суммы которого в большинстве случаев бывает достаточно для первого взноса. В отличие от других вариантов государственной помощи, правом на субсидию можно воспользоваться сразу после оформления сертификата на маткапитал. Правда, придется пару месяцев подождать разрешения от Пенсионного фонда РФ, без него перевод государственных денег на счет банка-кредитора или девелопера невозможен.
Дополнительные возможности и цена преимущества
Время от времени финансовые организации вместе с застройщиками проводят всевозможные маркетинговые акции, предлагая покупателям особые условия, включая нулевой первый взнос. Иногда застройщиками предлагается достаточно интересные схемы, например, застройщик сам вносит первоначальный взнос вместо покупателя, если последнему банк одобряет кредит.
Но в итоге сумма, которую клиенту предстоит выплатить, увеличивается, во-первых, за счет более высокой процентной ставки (что, чаще всего, предусмотрено в подобных случаях), а во-вторых – за счет увеличения тела кредита (относительно займа с первоначальным взносом).
Заключение
Жизнь стремительна, и многие не хотят тратить годы или «вынимать деньги» из бизнеса, чтобы накопить на первоначальное вложение. Ипотека с нулевым взносом – быстрый способ решить вопрос с квартирой, чтобы затем сосредоточиться на важных делах, которые принесут деньги на решение всех вопросов с банком. Однако нужно помнить, что в этом случае ипотечный кредит становится наименее выгодным, и оформлять заем без взноса рекомендуется лишь в том случае, когда просто нет иных вариантов.
