Даже человек, серьезно относящийся к принятым на себя финансовым обязательствам, может оказаться под влиянием факторов непреодолимой силы и подпортить свою кредитную историю.
Следствием кризисных моментов оказывается задержка ежемесячных платежей, но даже после того, как все погашено, информация о просрочке может стать препятствием для последующих займов на максимально приемлемых условиях. Для получения ипотечного кредита хорошая история весьма важна, поскольку он всегда выдается на длительный срок, и банк должен быть уверен, что клиент сохранит платежеспособность даже в сложных обстоятельствах. Однако плохая история не означает полную невозможность получения ипотечного займа при небезупречной кредитной истории, и в данной статье мы рассмотрим варианты, как взять ипотеку с плохой кредитной историей.
Реальные возможности: рассматриваем вариант с поручительством
Желание финансистов свести риски к минимуму абсолютно понятно. Во избежание последующих тяжб и денежных потерь, они очень пристально рассматривают кредитные истории клиентов, обратившихся за ипотекой. Скрыть факт просрочек, зафиксированных во время предыдущего займа в другом банке, вряд ли получится, а значит, лучше сообщить о них при первом же обращении, подготовив убедительные аргументы в пользу того, что в будущем ситуация не повторится. Однако, на слово представители банка вряд ли поверят и предложат найти одного или нескольких поручителей, история которых не вызывает сомнений.
Кроме того, стоит подготовиться к выплате повышенных процентов и сразу отказаться от идеи получения ипотеки без первого взноса. Начальная сумма должна быть, и чем она больше, тем выше шансы получить ипотеку.
Разумеется, потребуется также подтвердить стабильный доход, крайне желательно, чтобы в одном месте на своей должности потенциальный заемщик проработал минимум полгода. Если работа стабильная, компания уважаемая, а вознаграждение приличное, начинать стоит с банка, в котором открыта зарплатная карта.
Поручителем может быть родственник, хороший знакомый, разумеется, с хорошей кредитной историей. Идеально, если в качестве поручителей выступят коллеги, а лучше – руководство. Нужно заметить, ценные сотрудники иногда пользуются подобными привилегиями, хотя, конечно, стоит быть готовыми пережить отказ, так как поручительство означает принятие на себя обязательств перед банком, если протеже не сумеет расплатиться.
Многие потенциальный заемщики предпочитают не рисковать и сразу довериться надежным кредитным брокерам, главный минус которых лишь в том, что их услуги – недешевое удовольствие. Специалисты реально могут помочь с получением ипотечного кредита, сделав все, чтобы кредитная история не оказалась решающим фактором при принятии решения.
Важно внимательно отнестись к выбору брокера и не делать предоплату за красивые обещания.
В какой банк отправиться? Документация, системы скоринга…
Не существует банка, который закроет дверь перед клиентом, имеющим поручителей, готовым подтвердить доход и, в целом, производящим впечатление надежного плательщика. Если при этом вносится существенный первоначальный взнос, выбирается минимальный срок кредитования и оформляется залог под приобретаемую недвижимость, банкиры не придадут решающего значения прежним финансовым прегрешениям. Таким образом, если все это есть - выбор банка зависит исключительно от условий кредитования.
Если есть сомнения, лучше отправиться в небольшой банк, где с большей вероятностью прикроют глаза на негативные моменты в кредитной истории. Стремясь упрочить свое положение и расширить сферу влияния на финансовом рынке, такие организации более лояльны к клиентам. К тому же, к ним стекается информация не из всех Бюро кредитных историй, а значит, некоторые просрочки могут оказаться незамеченными. Однако текущее финансовое положение в любом случае будет иметь решающее значение.
Финансовые консультанты рекомендуют подавать одновременно заявки в несколько банков, а далее уже ориентироваться по ситуации. Если ждать ответа от банка, и только в случае отказа обращаться в следующую организацию, можно потерять время и упустить возможности. Стоит знать, что не все банки сотрудничают с одними и теми же бюро кредитных историй, а значит, они могут получить разные сведения о степени платежеспособности клиентов. Не исключено, что, например, четыре финансовые структуры ответят отказом, а пятая организация без лишних вопросов выдаст долгосрочный ипотечный кредит.
Важно понимать, что во многих банках благонадежность заемщиков проверяется при помощи специальной скоринговой системы, которой, как любому программному обеспечению, ничего не докажешь. Если же с документацией и данными работает живой человек, его можно убедить в том, что прежние проблемы остались в прошлом, и нынешняя платежеспособность несомненна. Однако, кредитный комитет, который, собственно, принимает решение об ипотеке, поверит только документам.
Так или иначе, каждому, кто надеется на получение ипотеки, надо сначала закрыть все имеющиеся кредиты. Если есть крупные займы, на ипотеку банки вряд ли согласятся.
Если получен отказ: продолжаем поиск вариантов
Даже если в выдаче ипотечного кредита отказали все банки, в которые довелось обратиться, это все равно не повод отбрасывать идею приобретения жилья в долг. Для многих вполне приемлемым вариантом является получение рассрочки напрямую у застройщика. Поскольку крупные девелоперы, особенно в кризисные периоды, остро заинтересованы в привлечении инвесторов, они готовы взаимодействовать с покупателями по упрощенной процедуре, особо не вдаваясь в подробности кредитной истории.
Стоит иметь в виду, что рассрочка от застройщика предоставляется на незначительный период, первый взнос обязателен, а договор заключается на этапе возведения новостройки, что сопряжено с определенными рисками. Поэтому имеет смысл убедиться в надежности застройщика, проверить разрешительную документацию и лишь затем заключать договор.
Случается, что отказ в получении ипотечного кредита получают граждане, которые никак этого не ожидали. Речь идет об «одобренных» участниках государственных программ, направленных на предоставление доступного жилья ряду категорий населения. В частности, остается актуальной военная ипотека, однако, некоторые представители вооруженных сил неимоверно разочаровываются, получив отказ от кредитора. Им почему-то кажется, что банки просто не имеют права отказывать военным.
Конечно, за военнослужащих ручается государство, однако финансисты отлично понимают, что после того, как человек уходит со службы, ему приходится самому исполнять свои обязательства. И если военный успел ранее испортить собственную кредитную историю, очень вероятно, что банк не захочет выдать ему ипотеку. Придется искать другие финансовые организации или спешно улучшать кредитную историю.
Пути исправления кредитной истории
Стоит понимать, что негативная кредитная история не является пожизненным приговором, и если проблемы с просрочкой были более пятнадцати лет назад, на текущей ситуации они уже не скажутся. Впрочем, сами банки обязаны хранить информацию о заемщиках не менее 35 лет. Чтобы понять, надо ли что-то делать для исправления истории, можно запросить информацию из Бюро кредитных историй и выяснить, какой является ситуация на самом деле. Один раз в год эту информацию можно получить абсолютно бесплатно.
Многим по силам всего за несколько лет максимально исправить кредитную историю. Во-первых, надо вовремя или даже немного раньше гасить текущие кредиты, а во-вторых, стоит взять и своевременно закрыть несколько небольших потребительских ссуд. Так история будет постепенно «обеляться», и в какой-то момент она улучшится настолько, что можно будет взять ипотеку на общих основаниях. Конечно, для исправления кредитной истории необходимо время, а также дисциплинированность и придется пойти на некоторые затраты, но, в конечном итоге, дело того стоит.
Чаще всего вручную листаются истории за последние два года, и по этому периоду все должно свидетельствовать об улучшении и стабилизации материального положения.
Плохую историю уравновесит первоначальный взнос
Если кредитная история испорчена очень сильно, банки могут отказывать даже в выдаче крошечных ссуд. Тогда можно попробовать обратиться в микрофинансовые организации – не за жилищным кредитом, а за деньгами для первого взноса, наличие которых существенно улучшает ситуацию потенциального заемщика для банка. Но в этом случае стоит быть готовыми, в силу достаточно высокого процента, вернуть ссуду за минимально возможное время.
Кстати, стоит знать, что далеко не все МФО подают сведения в бюро кредитных историй.
В последнее время нередко можно встретить предложение услуги по исправлению кредитной истории. Суть в том, что за определенную плату сотрудники микрофинансовых структур, имеющие связи с одним или несколькими бюро кредитных историй, просто дописывают несколько якобы взятых и вовремя погашенных ссуд. Стоит знать, что при серьезном скоринге такие схемы легко просчитываются, и доверие к заемщикам может только снизиться. Поэтому, решив прибегнуть к такому методу, не стоит обращаться за ипотекой в крупные банки.
Дополнительная демонстрация состоятельности: депозиты, банковские карты
Стоит также открыть депозиты, чаще расплачиваться дебетовой картой и вообще демонстрировать высокий материальный уровень и платежеспособность. Банк, в котором у клиента открыт депозит, без проблем выдаст небольшой потребительский кредит. Главное – не забывать о цели, которая заключается в исправлении истории, и не оказаться в новой кредитной ловушке.
Заключение
Таким образом, чтобы без проблем получить ипотечный кредит с плохой кредитной историей, придется поискать надежных поручителей, накопить на приличный начальный взнос и подтвердить доход, который позволит вносить платежи без задержек. Можно пойти по пути получения рассрочки от застройщика или направить усилия на исправление кредитной истории - универсальных решений нет, каждую ситуацию необходимо рассматривать индивидуально.
В любом случае, перед тем, как затеять ипотечную гонку, стоит многократно взвесить свои возможности. Получив предварительное одобрение от банка, стоит все оценить еще раз, так как увеличение процентов, на которое приходится соглашаться из-за негативной кредитной истории, может вылиться в неимоверное и неоправданное финансовое бремя. Не будет лишним поинтересоваться возможностями рефинансирования, чтобы иметь возможность какое-то время в полном объеме оплачивать кредит, а потом переоформить его на более лояльных условиях.
