Для большей части россиян ипотека является основной возможностью купить квартиру в новостройке. Банки предлагают выгодные условия, стимулируя покупателей. Однако используя ипотеку, возникают обязательства по распоряжению квадратными метрами и обслуживанию кредита. Попробуем разобраться, можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать законно.
Отношения между покупателем и застройщиком
Между застройщиком и дольщиком заключается договор долевого участия, который гарантирует покупку будущей квартиры в новостройке. Это процесс регламентируется законом №214-ФЗ..
Покупатель, подписавший договор долевого участия, формально еще не приобрел недвижимость и имеет только право требования согласно договору.
Переуступка недвижимости
По российским законам, переуступка – один из вариантов покупки квартиры в новостройке, при котором появляется возможность получения кредита. Этот вариант очень востребован в последнее время.
Переуступка действует в случае приобретения недвижимости на любом этапе строительства до момента сдачи дома в эксплуатацию. Покупатель может решить продать квартиру до момента окончания строительства, в этом случае продажа проводится по переуступке. На самом деле фактически продается не сама недвижимость, а право требования на нее.
В результате сделки новый покупатель становится дольщиком, который вступит в полноценные права только по окончанию строительства. Согласно статьи 11 ФЗ-214, при наличии акта передачи недвижимости оформление переуступки становится невозможным. В силу вступает обычный договор купли-продажи.
Купить квартиру в новостройке можно как за наличные средства, так и с использованием ипотеки.
Переуступка ипотеки
Первоначальный владелец квартиры подписал ипотечный кредит и хочет переуступить не только свои права по договору долевого участия, но и ипотечный кредит.
Кредитный договор накладывает ограничения и делает невозможным переуступку права по ДДУ при наличии не закрытой ипотеки. Если у продавца есть желание переуступить и ипотеку, необходимо обращаться в банк, который и будет принимать окончательное решение.
При совершении переуступки ипотеки необходимо в обязательном порядке поставить в известность застройщика. Если в договоре ДДУ ничего не сказано по этому вопросу, можно отправить уведомление о смене дольщика. Если в договоре предусмотрен порядок переуступки, необходимо строго его придерживаться.
Также необходимо обратить внимание на условия банка, который в свою очередь может увеличить кредитную ставку для нового заемщика.
