Многоквартирные дома в новостройках Москвы: особенности, устройство и нюансы проживания

Москва активно застраивается современными многоквартирными жилыми комплексами, предлагающими разнообразие форматов жилья - от стандартных квартир до апартаментов бизнес-класса и пентхаусов. Однако, прежде чем покупать квартиру в новостройке, важно понимать, что собой представляет многоквартирный дом в правовом и практическом смысле: как он устроен, кто отвечает за его обслуживание, какое имущество будет в вашей собственности, а какое - общее, и какие плюсы и минусы ждут будущего жильца.

Что такое многоквартирный дом: определение и ключевые особенности

Многоквартирным домом называется здание, в котором размещаются две и более квартиры, принадлежащие разным собственникам. Такие дома характеризуются наличием общего имущества, которое используется всеми жильцами: это лестничные клетки, лифты, подъезды, инженерные коммуникации, технические помещения, кровля, фасад, а также прилегающая территория - дворы, тротуары, детские площадки и элементы озеленения. Согласно Жилищному кодексу РФ, каждый владелец квартиры в таком доме получает долю в праве на общее имущество, пропорционально площади своей квартиры.

В новостройках Москвы эта система особенно чётко структурирована - все объекты недвижимости изначально проектируются с учётом действующих строительных, санитарных и правовых норм. Застройщики передают готовый дом в управление или управляющей компании, или создают ТСЖ, обеспечивая дальнейшее обслуживание здания и прилегающих территорий.

Отличие многоквартирных домов от других форм жилой застройки

Московские новостройки чаще всего представляют собой именно многоквартирные дома, но важно не путать их с блокированными строениями - таунхаусами или дуплексами. Главное отличие - в наличии централизованных инженерных систем. В МКД водоснабжение, отопление, канализация и электроснабжение, как правило, общие и обслуживаются одной управляющей организацией. Кроме того, такие дома требуют соблюдения ряда правил пользования общим имуществом, изменения в которое могут вноситься только по решению собрания собственников.

Среди других характерных признаков:

• обязательная оплата взносов на капитальный ремонт;
• наличие коллективных зон: от консьерж-службы и подземных паркингов до зон отдыха и детских площадок;
• ограничения на индивидуальное переоборудование общих пространств без согласования с жильцами.

Разновидности многоквартирных домов в новостройках Москвы

Современное московское жильё крайне разнообразно - застройщики предлагают жилые комплексы различных форматов и архитектурных решений. По типу конструкций и планировке можно выделить несколько основных типов многоквартирных домов:

По конструкции:

• Монолитные дома - наиболее распространённый тип в столичных новостройках. Обладают повышенной прочностью, хорошей тепло- и шумоизоляцией, гибкой планировкой.
• Кирпично-монолитные здания - сочетают преимущества монолитного каркаса и эстетичность кирпичных фасадов.
• Панельные дома нового поколения - используются в массовом строительстве в рамках реновации, отличаются высокой скоростью возведения и улучшенными характеристиками по сравнению с панельными домами прошлого века.

По типу архитектурной планировки:

• Секционные дома - каждая секция имеет отдельный вход, объединённый с другими общей инфраструктурой.
• Башенные корпуса - чаще всего используются в комплексной застройке, имеют от 10 до 25 этажей и большое количество квартир на этаже.
• Точечные высотки - размещаются на ограниченной территории, популярны в районах с плотной застройкой.
• Коридорные и галерейные дома - менее распространены в новостройках, но иногда встречаются в жилых комплексах эконом-класса.
• Кварталы с закрытым двором (формат «двор без машин») - характерны для современных проектов бизнес- и комфорт-класса.

Что входит в состав общего имущества

Покупая квартиру в новостройке, будущий владелец становится совладельцем всего, что используется коллективно. Это включает в себя:

• входные группы, холлы, лифтовые шахты;
• чердаки, подвалы и технические этажи;
• парковки, в том числе подземные, если они предусмотрены проектом;
• ограждения, ворота, домофоны и системы видеонаблюдения;
• придомовую территорию с элементами озеленения, освещения и благоустройства;
• детские и спортивные площадки, зоны барбекю, террасы, лобби-кафе (в ЖК повышенного класса);
• инженерные коммуникации и системы безопасности (пожаротушение, вентиляция, электроснабжение, отопление).

Всё это требует ухода и регулярного обслуживания, что обеспечивается управляющей организацией или самим ТСЖ.

Способы управления многоквартирным домом

Управление МКД - одна из важнейших составляющих комфортной жизни в новостройке. Наиболее распространённые формы:

• Управляющая компания (УК) - профессиональная организация, заключающая договор с жильцами и берущая на себя все заботы о содержании общего имущества, устранении аварий, уборке и благоустройстве.
• Товарищество собственников жилья (ТСЖ) - создаётся жильцами для самостоятельного управления. Даёт больше контроля, но требует вовлечённости.
• Жилищный кооператив (ЖК) - редко встречается в новых ЖК, но всё ещё возможен.
• Самостоятельное управление жильцами - возможен только в малоквартирных домах, где не более 30 квартир. В условиях московских новостроек практически не применяется.

Способ управления можно менять по инициативе собственников на общем собрании, но не чаще одного раза в год.

Особенности проживания в московских новостройках

Новостройки Москвы создаются с расчётом на комфортное и современное проживание. В большинстве случаев это огороженные территории с контролем доступа, видеонаблюдением, развитой внутренней инфраструктурой: магазины, кафе, фитнес-залы, зоны для детей и домашних животных.

Однако следует учитывать:

• Все действия, касающиеся общедомового имущества (например, установка шлагбаума, изменение схемы парковки, благоустройство газонов), требуют одобрения жильцов.
• Нельзя самовольно устанавливать личные ограничения на общих территориях - например, «занимать» места под автомобили.

Закон строго регламентирует права и обязанности собственников в МКД, и соблюдение этих правил - залог добрососедства и порядка.

Плюсы и минусы проживания в многоквартирных домах

Преимущества:

• Инфраструктура. ЖК в Москве проектируются с учётом близости метро, остановок, школ, магазинов, медицинских учреждений.
• Техническое обслуживание. Большинство вопросов решаются УК - от ремонта кровли до чистки подъездов.
• Централизованные коммуникации. Нет необходимости следить за котлом или вывозом мусора.
• Безопасность. Новостройки оборудуются системами видеонаблюдения, домофонами, охраной.
• Стоимость обслуживания. При массовом проживании коммунальные расходы часто ниже, чем в частном доме.

Недостатки:

• Шум и плотность застройки. Много соседей - выше риск нарушений тишины и конфликтов.
• Ограниченность парковки. Даже в новостройках Москвы бизнес-класса парковочных мест может быть меньше, чем машин.
• Зависимость от общих систем. Авария у соседей может затронуть и ваше жильё.
• Необходимость согласований. Любое изменение общих зон требует собрания жильцов.

Заключение

Покупка квартиры в новостройке Москвы - это не просто вложение в квадратные метры, а приобретение доли в большом и сложном механизме под названием «многоквартирный дом». Знание всех нюансов - от структуры собственности до способов управления - поможет вам сделать грамотный выбор, избежать разочарований и чувствовать себя в новом доме по-настоящему дома.