Могли ли вы подумать еще пару месяцев назад, что будете жить, как в фантастическом романе? И мы сейчас не про межгалактический космопорт или еду в тюбиках. К сожалению, сбываются самые не комфортные для жизни людей сценарии. Спецпропуска, видеофиксация нарушений, космические штрафы за выход на улицу без уважительной причины.
Статистика по заболеваемости коронавирусом в стране и в мире растет по экспоненте. Каждый день в разы больше заболевших, чем в предыдущие дни, и уже самые непробиваемые оптимисты подумывают встать в очередь за гречей, туалетной бумагой и другой ценной коронавирусной валютой. Понятно, что в такой ситуации жизнь уже не будет прежней. После того, как человек пройдет все стадии горя (отрицание, злость, торг, депрессия, принятие), ему просто захочется жить дальше и делать все то, что он делал до начала этой ситуации. Например, получить паспорт. Учиться. Создать семью или увеличить жилплощадь. Так или иначе, в этих вещах есть необходимость при любом течении пандемии. Пока основная масса людей находится на стадии между отрицанием и злостью, эксперты в сфере недвижимости предлагают проводить покупку жилья полностью онлайн.
Мы изучили, насколько это реально, и готовы поделиться с вами добытой информацией и ценными советами.
Как выбрать квартиру, не вставая с дивана?
Первый этап длительного процесса покупки – это собственно возможность найти квартиру, которая придется по душе. В былые времена покупатели посещали объекты, разглядывали жилые и нежилые помещения, щупали стены и выверяли линейкой зазоры. Как это происходит теперь?
Абсолютное большинство сделок онлайн заключаются с недвижимостью, представленной на первичном рынке. И это понятно. В этом плане «вторичка» - коварный вариант. Вы не почувствуете запах плесени в режиме видеоконференции, не сможете определить состояние коммуникаций. Слишком много помех для осмотра, и слишком много важных мелочей вы не сможете увидеть через смартфон или планшет. Такая важная часть принятия решения при покупке на вторичке, как опрос соседей, тоже мимо. Поэтому пока электронные сделки по квартирам «с историей» не такие частые, как в оффлайне.
Первичный рынок – клондайк для покупателя. Еще до введения самоизоляции большинство девелоперов предоставляли полную информацию о квартирах на сайтах жилых комплексов. Некоторые застройщики даже фотографируют «готовые» квартиры и размещают эту информацию в сети. При наличии плана застройки, и поэтажного техплана, вы даже примерно сможете представить вид из окошка будущей квартиры. Разумеется, эта опция доступна не во всех новостройках, а только в домах, которые рассчитаны на покупателей с высоким уровнем доходов. Но даже новостройках среднего ценового сегмента и попроще есть отдел продаж, менеджер которого может провести для вас виртуальную экскурсию и ответить на все интересующие клиента вопросы.
Помимо осмотра и выбора планировки, этажа и «внутренностей» квартиры, из своего дома можно найти всю информацию о застройщике и других его проектах. Можно узнать судебную историю и возможные долги на сайте судебных приставов. В конце концов поискать отзывы реальных покупателей, и каждый из них разделить на два (хорошие отзывы могут быть заказными, а плохие – необъективными).
Всю эту работу реально проделать, не вставая из-за своего стола, компьютера, дивана или другого уютного местечка, в котором вы самоизолировались. И вот вы выбрали квартиру, что делать дальше?
Как забронировать квартиру
Увы, мы живем не в те времена, когда купцы бились шапками оземь, и это действо считалось крепче любого бумажного свидетельства. Сейчас, чтобы не потерять право купить понравившийся вам объект, необходимо забронировать квартиру у застройщика как можно скорее.
В этой сфере карантин никак не повлиял на процесс. Все так же бронирование происходит по устной договоренности, и на очень короткий срок – один-два дня. Вы можете связаться с офисом продаж или, например, заполнить форму обратной связи на сайте застройщика.
Внимание! Если девелопер настаивает на заключении договора бронирования, обратите внимание на следующие нюансы:
- оплата за бронь на длительный срок (например, на месяц) составит около 2,5 % от стоимости квартиры;
- проверьте в договоре важные пункты: сроки и стоимость бронирования, технические данные квартиры и ее стоимость;
- имейте представление о том, в течение какого времени нужно заключить основной договор и внести аванс;
- внимательно изучите штрафные санкции в случае невыполнения сторонами своих обязательств.
Что делать с документами на квартиру
Для совершения удаленной сделки все личные документы необходимо привести в электронный вид – качественно сфотографировать или отсканировать. Если покупатель состоит в браке, необходимо представить нотариально заверенное согласие супруги на приобретение этого жилья.
Если вы совершенно случайно не сделали этого до карантина, не беда. Нотариусы страны работают в особом режиме, но большинство своих функций осуществляют исправно. По указанному в реестре нотариусов номеру телефона вы можете описать суть необходимого документа, и выслать скан паспорта на электронную почту. Строго в назначенное время нотариус пригласит вас или вашего супруга в кабинет, убедится в добровольности намерений и даст подписать уже составленный документ. Все это займет совсем немного времени, и нежелательных контактов при этом у вас будет самый возможный минимум. По указанию эпидемиологических служб, сотрудники нотариальных контор должны иметь при себе все средства защиты (перчатки, маски) и дезинфицировать помещение и все поверхности по графику. Призываем и вас проявить сознательность и надеть перчатки и маску, не касаться руками лица и пользоваться санитайзером.
С 15 апреля добраться до нотариуса возможно на транспорте при наличии специального пропуска. Он позволяет пользоваться транспортными услугами или личным автомобилем. По данным в сети, спецпропуском для поездки по своим делам (на дачу, на вокзал) можно воспользоваться не чаще двух раз в неделю, поэтому планируйте свои поездки заранее.
Если в сделке замешана ипотека
Объективно, большинство сделок с недвижимостью проходят с привлечением заемных средств. Как выходить из ситуации в нынешних условиях?
Если у вас не одобрена ипотека заранее, придется приложить усилия. Некоторые банки уже начинают работать дистанционно, но процесс еще не вовлек в себя весь финансовый сегмент. Многие застройщики активировали свое взаимодействие с банками, и для клиентов девелоперов могут назначаться льготные сроки рассмотрения заявок или другие приятные мелочи. Ипотечные менеджеры офиса продаж как раз занимаются коммуникациями между банком и клиентом.
Обычно для оформления ипотечной заявки нужны паспорт, СНИЛС, справка по форме 2-НДФЛ, справка с места работы или выписка из трудовой книжки, чтобы проверить фактический стаж работы на одном месте.
Все это можно получить в электронном виде - отсканировать или сфотографировать паспорт и СНИЛС, а бухгалтерии практически всех предприятий работают удаленно и могут прислать сведения о зарплате и все необходимые выписки.
Если зарплатная карта покупателя выдана тем банком, в который он обратился с заявлением об ипотеке, перечень документов может меняться.
Варианты подписания договора предлагает кредитный менеджер банка, а вы просто выбираете тот, который вам подходит.
Электронная подпись и заключение сделки онлайн
Не первая в списке, но первая по степени важности деталь. В эпоху цифровых сделок без электронной подписи – никуда. Несколько миллионов предприятий, организаций и физических лиц уже пользуются преимуществами электронной подписи. А в условиях, когда большинство жизненно важных организаций функционируют только дистанционно, такая подпись – просто спасение.
Вы можете заказать ЭЦП (электронную цифровую подпись) на специализированных сайтах как физическое лицо всего от 1200 рублей. А получить результат при ускоренной процедуре можете уже через час. Для этого вам предлагают скачать бесплатную программу. Ну и чтобы идентифицировать личность человека, который получает цифровую подпись, необходима личная встреча с курьером или визит в офис.
Юристы девелопера и представитель банка составляют трехсторонний договор (если у вас вся сумма на руках, просто исключите из этой схемы банк). Этот договор покупатель подписывает своей ЭЦП. Что дальше?
Во многих городах МФЦ закрыты, или только начинают функционировать в ограниченном режиме по предварительной записи. Но это не значит, что на рынке недвижимости нулевое количество сделок. Существует еще управление Росреестра, которое продолжает работу по регистрации сделок с недвижимостью, и даже делает это онлайн быстрее, чем этот процесс занимал с участием МФЦ.
Итак, документы скрепляются электронной подписью и загружаются на сайт Росреестра. По закону, сделка регистрируется в течение 5 рабочих дней, но часто регистраторы укладываются в более короткий срок. После всех процедур сторонам рассылаются подтверждающие документы.
Как быть с оплатой?
Дистанционная оплата была возможна и до коронавирусной пандемии. Обязательный эскроу-счет при сделках с новостройками при наличии ЭЦП можно открыть и дистанционно. А если вы постоянный «золотой» клиент банка или что-то в этом роде, открытие счетов вообще не составит для вас никакой проблемы.
Многие банки предоставляют возможности и схемы для безопасного денежного перевода, поэтому денежный вопрос как раз самый прозрачный и понятный во всей этой схеме.
Единственный нюанс – все-таки большинство банков для открытия счетов требуют личное присутствие, и если вы не идете к застройщику или в Росреестр, то в банк разок-другой зайти придется.
Вариант сделки через нотариуса
За дополнительную плату вы можете совершить сделку у нотариуса. Помимо тех условий работы, которые мы уже перечисляли, нотариус самостоятельно направляет документы на регистрацию, может предложить свою систему безопасного расчета. При наличии электронной подписи вам даже не нужно лично посещать нотариальную контору.
Без ЭЦП один раз совершить визит все-таки придется, зато в остальных этапах проведения сделки ваше участие не будет необходимым. Кроме того, если в Росреестр обращается нотариус с пакетом документов, сроки регистрации сокращаются с привычных пяти до приятных трех рабочих дней.
Небольшое напутствие напоследок
Люди – существа, которые могут приспособиться к любым условиям. Это одно из главных условий эволюции человечества как вида. Несомненно, даже в условиях самоизоляции и контроля за передвижением со временем наладятся многие жизненно важные и не очень важные системы обеспечения полноценной человеческой жизни.
Застройщики одними из первых увидели перспективы работы через интернет и стали осваивать онлайн-продажи. А покупатели поддержали инициативу. Во-первых, в свете нестабильной экономической и социальной ситуации иметь какие-то сбережения просто верх неосмотрительности, поэтому люди традиционно предпочитают вкладываться в недвижимость.
Во-вторых, уже спрогнозирован и экономически обоснован рост ипотечных ставок в ближайшее время, поэтому те, кому квартира – не инвестиция, а средство выжить в самоизоляции (да-да, многие именно в этот период поняли, насколько им тесно в привычных квадратных метрах), оперативно стараются взять кредит по старой процентной ставке и заполучить вожделенные квадратные метры. Ну и ослабление позиций рубля играет здесь не последнюю роль.
Какую выгоду вы можете извлечь из ситуации? Застройщики, чтобы увеличить количество дистанционных сделок и вообще донести до людей принципиальную возможность покупки квартиры, не выходя из дома, будут мотивировать покупателей хорошими скидками, бонусами, отлаженным взаимодействием с банками и другими преимуществами. Полагаем, что в свете текущей ситуации вы можете даже рассчитывать на небольшую скидку.
Учитывая, что режим самоизоляции продлится по крайней мере до 30 апреля, других вариантов сделки нет ни у покупателя, ни у продавца. Поэтому вольно или невольно нам всем придется пересматривать алгоритмы взаимодействия друг с другом. Не болейте и соблюдайте самоизоляцию!
