Покупатели жилья в 2026 году по-прежнему могут компенсировать часть расходов за счет имущественного налогового вычета. Особенно востребована эта мера среди тех, кто приобретает квартиры в ипотеку или рассматривает новостройку в Москве - стоимость жилья в столице остается высокой, поэтому возможность вернуть часть уплаченного НДФЛ помогает заметно снизить финансовую нагрузку.
После перехода на прогрессивную шкалу налогообложения размер возврата для части налогоплательщиков вырос. Теперь сумма компенсации зависит не только от стоимости квартиры, но и от ставки НДФЛ.
Разбираемся, кто имеет право на имущественный вычет, сколько можно вернуть при покупке квартиры и как оформить возврат налога в 2026 году.
Что представляет собой имущественный налоговый вычет
Имущественный вычет - это механизм возврата части налога на доходы физических лиц, который ранее был удержан с официального заработка. Государство позволяет компенсировать часть затрат, связанных с приобретением жилой недвижимости.
Право на вычет возникает при покупке:
- квартиры;
- жилья в строящемся доме;
- частного дома;
- доли в недвижимости;
- участка под строительство.
На практике чаще всего имущественный вычет оформляют покупатели квартир в новостройках Москвы и Подмосковья, поскольку именно в сегменте первичного рынка расходы на покупку жилья особенно высоки.
Кто сможет получить вычет в 2026 году
Оформить возврат НДФЛ могут физические лица, которые:
- официально трудоустроены;
- получают доход, облагаемый НДФЛ;
- являются налоговыми резидентами РФ;
- проживают в России не менее 183 дней в течение года.
Получение вычета доступно не только гражданам России, но и иностранцам, если они имеют статус налогового резидента.
При этом имущественный вычет не предоставляется в ряде случаев:
- если жилье приобретено у близких родственников;
- если квартира оплачена за счет работодателя;
- если покупатель не платит НДФЛ;
- если лимит вычета уже полностью использован;
- если приобретены апартаменты или коммерческая недвижимость.
Самозанятые без официального трудового договора также не могут оформить возврат, поскольку их налоговый режим не предусматривает уплату НДФЛ.
Какую сумму можно вернуть за квартиру
В 2026 году продолжают действовать прежние лимиты имущественного вычета:
- 2 млн рублей - максимальная база для вычета при покупке жилья;
- 3 млн рублей - лимит для возврата налога по ипотечным процентам.
Размер фактического возврата зависит от ставки НДФЛ.
Максимальная сумма возврата за покупку квартиры
| Ставка НДФЛ | Сумма возврата |
| 13% | до 260 тыс. ₽ |
| 15% | до 300 тыс. ₽ |
| 18% | до 360 тыс. ₽ |
| 22% | до 440 тыс. ₽ |
Максимальный возврат по ипотечным процентам
| Ставка НДФЛ | Сумма возврата |
| 13% | до 390 тыс. ₽ |
| 15% | до 450 тыс. ₽ |
| 18% | до 540 тыс. ₽ |
| 22% | до 660 тыс. ₽ |
Таким образом, при покупке квартиры в ипотеку общая сумма компенсации может превысить 1 млн рублей.
Налоговый вычет при покупке новостройки
Для покупателей первичного жилья действует особый порядок оформления имущественного вычета.
Если квартира приобреталась по договору долевого участия, право на возврат НДФЛ появляется после подписания акта приема-передачи. Однако подать документы в налоговую обычно можно после регистрации собственности.
Для покупателей, которые выбирают новостройку в Москве на ранней стадии строительства, это особенно важно: оформить возврат можно раньше, чем многие ожидают.
Например:
- акт приема-передачи подписан в 2025 году;
- право собственности зарегистрировано в 2026 году.
В таком случае право на имущественный вычет возникает именно с 2025 года.
Сколько раз можно получать имущественный вычет
Сегодня имущественный вычет не ограничен одним объектом недвижимости.
Если лимит в 2 млн рублей использован не полностью, остаток разрешается перенести на следующую квартиру.
Например:
- первая квартира стоила 1,4 млн рублей;
- оставшиеся 600 тыс. рублей можно использовать позже при покупке другого жилья.
Это особенно актуально для покупателей, которые сначала приобретают компактную квартиру, а затем меняют ее на более просторную недвижимость.
Однако вычет по ипотечным процентам действует иначе. Его можно оформить только по одному объекту недвижимости, даже если у человека несколько ипотечных кредитов.
Как работает вычет по ипотеке
Помимо основного имущественного вычета собственник может вернуть часть средств, выплаченных банку в виде процентов.
Особенности ипотечного вычета:
- лимит расходов - 3 млн рублей;
- возврат оформляется постепенно;
- получить деньги можно только за последние три года;
- вычет доступен после оформления собственности.
Если ипотека выплачивается длительное время, собственник вправе ежегодно подавать документы и возвращать часть налога с процентов.
Для покупателей новостроек Москвы это особенно востребованный механизм, поскольку значительная часть сделок на рынке первичного жилья проходит с привлечением ипотеки.
Влияет ли маткапитал на размер вычета
Да. Если при покупке квартиры использовался материнский капитал или другие субсидии, сумма господдержки исключается из базы расчета.
Например:
- стоимость квартиры - 12 млн рублей;
- 900 тыс. рублей оплачены маткапиталом.
В этом случае налоговый вычет рассчитывается не со всей суммы сделки, а за вычетом средств господдержки.
Какие документы понадобятся
Для оформления имущественного вычета обычно требуются:
- декларация 3-НДФЛ;
- паспорт;
- справка о доходах;
- договор покупки квартиры или ДДУ;
- акт приема-передачи;
- выписка из ЕГРН;
- подтверждение оплаты;
- ипотечный договор и справка банка - при наличии ипотеки.
Если жилье приобреталось супругами, оформить вычет может каждый из них.
Как оформить возврат налога
Через налоговую инспекцию
После окончания календарного года собственник подает декларацию и пакет документов в ФНС. Проверка обычно занимает до трех месяцев.
Через работодателя
В этом случае НДФЛ перестают удерживать из заработной платы, благодаря чему доход временно увеличивается.
В упрощенном формате
Сейчас многие банки и застройщики автоматически передают информацию в ФНС. Благодаря этому часть покупателей может оформить вычет через личный кабинет налогоплательщика без заполнения декларации.
Упрощенная схема особенно востребована среди покупателей квартир в новостройках Москвы, где большинство сделок проходят через крупные банки с цифровым документооборотом.
Почему налоговая может отказать
Наиболее распространенные причины отказа:
- ошибки в документах;
- отсутствие подтверждения оплаты;
- покупка жилья у родственников;
- отсутствие официального дохода;
- полностью использованный лимит вычета.
Также важно учитывать срок давности: вернуть НДФЛ можно только за последние три года.
Главное о налоговом вычете в 2026 году
В 2026 году имущественный налоговый вычет остается одним из главных способов снизить расходы при покупке квартиры. Особенно актуален возврат НДФЛ для тех, кто приобретает новостройку в Москве в ипотеку.
Покупатели жилья могут вернуть до 260–440 тыс. рублей за саму квартиру и до 390–660 тыс. рублей по ипотечным процентам - в зависимости от уровня дохода и ставки НДФЛ.
