Одним из документов, используемых при операциях с недвижимостью является предварительный договор – своеобразная сделка, подтверждающая намерения сторон со временем подписать основной договор купли-продажи.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости (ПДКП) фиксирует интересы его участников в будущем времени совершить сделку. Его заключают как при оформлении ипотеки, так и при приобретении жилья в новостройке. Разберемся в особенностях данного документа, порядке составления, рисках и остальных нюансах.
Что такое предварительный договор купли-продажи
Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) — это соглашение о заключении окончательной договоренности о будущей сделке с недвижимостью и ее условиях. Продавец и покупатель заранее оговаривают условия основного договора, а также санкции и неустойки в случае, если какая-либо из сторон изменит свое решение.
Согласно ст. 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором..
Данный вид договора целесообразно заключать, когда предварительно достигнуто соглашение по всем деталям, включая стоимость, но есть какие-либо нюансы, требующие устранения до заключения основной сделки.
ПДКП может быть составлен как в устной, так и в письменной форме. Но следует учесть, что юридическую силу он имеет только при четкой фиксации на носителе.
В сфере недвижимости застройщики используют предварительный договор в тех случаях, когда дом сдан, но еще нет всей необходимой документации для подписания основного договора купли-продажи. Практикуется использование ПДКП и при сделках на вторичном рынке, когда стороны готовы, но документы еще в стадии подготовки. Если собственником недвижимости является лицо младше 18 лет, предварительный договор необходим для решения вопросов с органами опеки.
Виды предварительного договора
Для ПДКП не существует какой-либо классификации. Они отличаются лишь по характеру сделки:
- ПДКП при приобретении квартиры или жилого дома непосредственно у владельца недвижимости;
- при приобретении жилых квадратных метров по ипотеке, как гарантия их оплаты кредитными средствами;
- при оформлении договора долевого участия при покупке новостройки;
- предварительный договор для органов опеки в случаях, когда владельцем продаваемой недвижимости является несовершеннолетний.
Также различают договор между физическими и юридическими лицами.
Предварительный договор и сроки
В предварительном договоре должен быть указан срок, до которого будет заключен основной договор. Если он не указан, то на подписание основного договора дается год со дня подписания предварительного. Если основной договор не подписан в течении 6 месяцев после составления предварительного, можно смело требовать его подписания через суд. По истечении года ПДКП прекращает свое действие независимо от того, был ли подписан основной договор или нет.
Содержание предварительного договора
Как и любой документ, преддоговор должен в обязательном порядке включать следующую информацию:
- предмет договора;
- паспортные данные его участников;
- дата подписания;
- адрес, по которому находится объект договора (недвижимость);
- цена планируемой сделки;
- каким образом и в какие сроки будет производиться оплата;
- сумма задатка;
- подтверждение прав на проведение купли-продажи;
- данные о госрегистрации объекта договора;
- обязательства, возникающие по договору (одного лица продать, а второго – оплатить обозначенную сумму).
Не существует какого-либо образца предварительного договора, он составляется в свободной форме.
Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый номер, но лучше по традиции добавить адрес и площадь.
Не обязательными, но рекомендуемыми являются такие пункты:
- в какие сроки аванс подлежит возврату в случае незаключения основного договора;
- на каких условиях участники могут расторгнуть преддоговор без санкций;
- штрафные санкции в случае отказа продавца подписать основной договор;
- сроки, в которые недвижимость должна быть передана покупателю после заключения сделки.
Что гарантирует предварительный договор
Преддоговор не дает гарантий, что недвижимость уже будет ваша. До подписания основного договора могут произойти форс-мажорные обстоятельства, от которых никто не застрахован. Но кое-какие риски он позволяет избежать.
Основной договор продавец подпишет в любом случае. Если он передумает продавать, вопрос можно решить судебным путем. Не стоит путать с авансом и задатком, которые не дают полной гарантии заключения сделки.
Чтобы избежать махинаций с задатком, в договоре можно прописать, что продавец больше ни с кем не подписывает какие-либо договора. В случае нарушения этого условия покупатель имеет право на возврат задатка в двухкратном размере и на допкомпенсацию.
