Итак, вы стали счастливым обладателем квартиры в новостройке. Договор подписан, взносы оплачены, и вы замерли в ожидании собственных квадратных метров. Но расслабляться до получения ключей от квартиры все-таки не стоит. Как быть в случае, если ваши ожидания не совпали с реальностью, а застройщик оказался не совсем добросовестный, мы расскажем в этой статье.
Взаимоотношения между застройщиком и дольщиком регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и законом РФ от 07.02.1992 №2300-1 “О защите прав потребителей”. Закон 214-ФЗ обязывает застройщика и будущего собственника квартиры заключить договор участия в долевом строительстве. Договор страхует стороны на случай непредвиденных ситуаций. Санкции, прописанные в договоре, дисциплинируют застройщика окончить строительство в срок и передать квартиру надлежащего качества покупателю, а покупателя – принять объект и ответственность за его сохранность и безопасность. Но это идеальная ситуация.
В реальности застройщики затягивают строительство дома, самовольно меняют планировку, площадь квартиры, и даже могут исчезнуть с вашими деньгами. Последняя ситуация, к счастью, сейчас встречается не так часто, как раньше (спасибо вышеупомянутому закону о долевом строительстве), а вот нарушения важных технических характеристик и сроков сдачи попадаются повсеместно. Рассмотрим самые распространенные нарушения застройщиков и способы борьбы с ними.
Нарушение сроков ввода дома в эксплуатацию.
Часто застройщик переносит сроки ввода в эксплуатацию. Такая ситуация в принципе допустима. Но если перенос повторяется много раз, и завершения строительства на горизонте не видно, стоит пытаться получить из создавшейся ситуации какую-то пользу. Если возникли обстоятельства, не позволяющие добросовестному застройщику завершить строительство в указанный в договоре срок, застройщик обязан направить участнику долевого строительства предложение о продлении сроков договора.
Это предложение оформляется в виде дополнительного соглашения к действующему договору. Оно должно быть направлено участнику долевого строительства не позднее, чем за два месяца до изначально оговоренного окончания строительства. Если застройщик не соблюдает эту процедуру, то каждый день просрочки передачи квартиры оборачивается для него штрафом. Штраф довольно крупный. Он устанавливается в размере одной трехсотой ставки рефинансирования, принятой Центробанком Российской Федерации, за каждый день просрочки.
Чтобы узнать, насколько оскудеет бюджет застройщика при двадцатидневной задержке, проведем нехитрый расчет.
На сентябрь 2019 года ставка рефинансирования составила 7%. Одна трехсотая от этой ставки – 0,023% от суммы договора в день.
Предположим, что за квартиру вы уплатили 2 миллиона рублей. Тогда каждый просроченный день обходится застройщику в 460 рублей. Учитывая, что по закону, если договор заключен с гражданином, а не с организацией, сумма штрафа удваивается. Поэтому в рассматриваемом случае штраф составит 920 рублей. Полученную сумму умножаем на количество просроченных дней. В данном примере, за 20 дней размер штрафа за просрочку составит 18 400 рублей. Однако практика показывает, что суды удовлетворяют исковые требования не в полном объеме, уменьшая размер неустойки в несколько раз. Но даже та сумма, что получится в остатке, стоит того, чтобы отстаивать свои права при длительной просрочке.
Изменение оговоренных технических характеристик квартиры
После ввода дома в эксплуатацию не торопитесь принимать ключи от застройщика. Тем более, не делайте этого в офисе, и не подписывайте никакие документы, пока вы лично не осмотрели свое будущее гнездо. Мудрые (точнее, умудренные опытом) дольщики проводят подписание передаточного акта прямо в квартире, после того, как удостоверятся в качестве жилого помещения.
Как убедиться в качестве человеку, который никогда не сталкивался со строительством многоквартирных жилых домов и не имеет ни малейшего понятия о том, каким должен быть результат? Все просто, для этого на осмотр квартиры необходимо пригласить квалифицированного технического специалиста. Он проверит соответствие построенного объекта заявленным в договоре долевого участия техническим характеристикам, и проверит на соответствие установленным для жилого помещения нормам и правилам.
В случае, если покупатель совместно с техническим специалистом приходят к мнению, что квартира все-таки не соответствует тем характеристикам, которые были оговорены изначально, дольщик вправе вместо передаточного акта затребовать подписание акта о несоответствии. В этом акте указывается, какие именно характеристики не соответствуют заявленным в договоре, а застройщик должен приложить усилия к их устранению.
Дальнейшие ваши действия будут напрямую зависеть от того, какая последует реакция застройщика. Чтобы не усложнять себе жизнь в будущем, никогда не подписывайте передаточный акт, если у вас есть вопросы к жилому помещению. Потому что после подписания акта по умолчанию будет считаться, что застройщик выполнил перед вами все обязательства в полном объеме, а у вас нет к нему никаких претензий.
Неисполнение гарантийных обязательств застройщика
Предположим, что осмотр квартиры был удовлетворительный, передаточный акт подписан. Вы уже вселились, сделали ремонт и счастливо живете на своих собственных квадратных метрах. И вот, спустя год выясняется, что течет крыша. Или батарея. Или стеклопакет с дефектом. Что делать? Все тот же Федеральный закон 214-ФЗ устанавливает понятия гарантийного срока для квартиры в новостройке.
Для обнаружения дефектов инженерного оборудования собственнику квартиры дается три года. В технический перечень включены лифт, вентиляция, электроснабжение, газификация, водоснабжение и водоотведение, система отопления.
Конструктивные дефекты устраняются застройщиком при обнаружении в срок до пяти лет после подписания передаточного акта (независимо от даты ввода дома в эксплуатацию). К конструктивным элементам относятся стены, фасады, несущие конструкции, стеклопакеты.
Сложно обнаружить такие дефекты при первичном осмотре квартиры. Например, качество отопления невозможно оценить в теплое время года. Под свеженаклеенными застройщиком обоями не сразу обнаруживается плесень. Плохая работа системы вентиляции также не может быть обнаружена в те час-полтора, за которые проводится осмотр и передача квартиры. Именно поэтому законодательно установлены сроки, когда все дефекты могут проявить себя в полной мере. В первое время после заселения ремонт делать нежелательно, так как это может затянуть визуализацию возможных дефектов. А если вместе с ремонтом была проведена перепланировка (и еще хуже, если она не узаконена), то доказать, что дефект возник не в результате действий дольщика будет сложно. Чтобы обезопасить себя от долгих разбирательств и поиска виноватых, по возможности задержите ремонт хотя бы на год, когда большинство дефектов уже могут обнаружиться.
Не лишним будет напомнить, что возникшие дефекты обязательно изучают специалисты. Возможно, они возникли при неправильной эксплуатации жилого помещения. Например, вы в пустой квартире не включили индивидуальное отопление зимой, желая сэкономить на оплате, а весной стены покрылись плесенью. Или, к примеру, вообще использовали квартиру не по назначению, и это повлекло за собой возникновение дефектов. Каждый случай рассматривается индивидуально. Вряд ли застройщик с удовольствием будет затрачивать крупные суммы в пользу ремонта уже сданной квартиры, поэтому процесс будет долгим. А вам лучше обзавестись адвокатом по жилищным делам и недюжинным терпением.
Решение проблем с застройщиком
В нашей стране претензии удовлетворяются двумя способами – судебным и досудебным. Для того, чтобы подать в суд на кого-либо, необходимо соблюсти установленный досудебный порядок. В качестве досудебной подготовки необходимо попытаться решить проблему «мирным» путем, сообщив застройщику о своих претензиях. Если застройщик согласен с претензией и в оговоренные сроки устранит все недостатки – прекрасно. Если же нет, то придется готовить иск в суд и решать возникшие проблемы в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Конечно, для получения нужного вам результата лучше, чтобы дело представлял опытный в жилищных вопросах юрист. Но претензию к застройщику вы вполне можете составить самостоятельно.
Составление претензии застройщику
- Существуют общие правила написания претензии. Для того, чтобы быть состоятельной, она должна включать следующую информацию:
- полные реквизиты организации застройщика. Указываются в правом верхнем углу. Данные берутся из договора долевого участия;
- полные сведения о составителе претензии (Ф.И.О., паспортные данные, точный адрес жилья);
- обязательно указывается в центре обращения, что суть документа – претензия;
- описание оснований для предъявления претензии. Указание заключенного договора долевого участия с реквизитами (датой, номером), все дополнительные соглашения к нему. Если претензии возникают к дефектам, возникшим уже после принятия жилого помещения в собственность, то указывается передаточный акт.
- какой пункт договора был нарушен (дата сдачи объекта, конструктивные особенности квартиры, несоответствие фактической и заявленной площади, и так далее);
- ссылка на закон, обязывающий застройщика оплатить неустойку или возместить расходы (федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и другие нормативно-правовые акты.
- расчет неустойки или обоснование другой требуемой суммы (компенсации);
- требования заявителя. Это пункт самый важный для дальнейшего направления дела в суд и для ответа на претензию в принципе. Необходимо прописать в тексте обращения, на что именно рассчитывает заявитель по итогам рассмотрения застройщиком претензии:
- выплата компенсации при задержке сдачи дома
- бесплатное устранение застройщиком недоделок в разумные сроки
- компенсация затрат дольщика на устранение недоделок, если таковое было проведено дольщиком самостоятельно
- соразмерное уменьшение суммы договора
- реквизиты дольщика для уплаты неустойки и всех денежных компенсаций;
- дополнение, что при отсутствии реакции дольщик вынужден будет решать вопрос в судебном порядке.
- дату написания претензии и личную подпись автора.
Вручение претензии
Передать претензию можно несколькими способами. Например, вы можете передать ее лично. Для этого необходимо распечатать два экземпляра письма, явиться в организацию и отдать один экземпляр уполномоченному сотруднику. На втором экземпляре сотрудник должен поставить отметку о вручении – кто и когда получил письмо.
Другой вариант – отправить письмо почтой с уведомлением о вручении и с описью вложения. В этом случае у вас будет доказательства того, что адресат получил (или не захотел получать) вашу претензию.
Для передачи обращения можно воспользоваться любой курьерской службой. В этом случае будут соблюдены все необходимые условности, но без вашего личного участия.
Опыт показывает, что оптимальным вариантом для передачи претензии будет заказное письмо с описью вложения, поскольку застройщики (особенно недобросовестные) нередко избегают личных встреч с дольщиками.
Если срок рассмотрения обращений застройщиком не указан в договоре, то в соответствии с действующим законодательством ответ дается в течение 10-14 дней (ст.5 ГК РФ) с момента получения ее застройщиком. По истечении указанного срока можно смело направлять иск в суд.
