В самом начале введения ограничений никто и не думал, что они могут коснуться такой сферы, как строительство. Политики с экранов гаджетов и ТВ говорили о том, что фактически это градообразующие направления. Если остановить строительство, на котором заняты 1000 человек, это повлечет за собой цепное увольнение минимум трех тысяч сотрудников разных смежных ведомств. Проектировщиков, сотрудников команды поставщиков, логистов, транспортных компаний, и многих других. Оставлять без работы такое количество людей во времена самоизоляции властные структуры не планировали, поэтому до определенного момента стройки продолжали соответствовать запланированным этапам. Даже выдвигалось мнение, что строителям на открытом воздухе заразиться будет сложнее, чем в общежитиях, в которых они проживают.
Однако в начале апреля что-то пошло не так. Народ, ринувшийся на шашлыки во время объявленных длительных выходных, поспособствовал скорейшему распространению вируса. А контрольный в голову получился после того, как власти столицы не продумали пропускной режим на входе в метро. Логично, что в таких условиях произошел резкий рост заболеваемости, и надежды на контроль за ситуацией стали таять, как снег весной. Москва стала очагом короны, и количество заболевших растет с ускорением. Ситуация ухудшается, и тренд на увеличение числа заболевших сохраняется. В этих условиях Москва (и Подмосковье, как второй регион по количеству заболевших в стране) вынуждены приостановить строительство жилых домов и некоторых объектов социальной инфраструктуры. Изначально планировался простой всего на неделю – с 13 до 19 апреля. Но статистика заболеваемости как бы намекала на то, что одной неделей дело не ограничится. И вот в конце прошлой недели ограничения продлили до 1 мая.
Как и кому аукнется вынужденный простой
Прежде всего, из каждого правила есть исключения. Поэтому стройки закрыли не все, а только те, социальная значимость которых невысокая. Объекты, без которых жизнь города будет затруднена, по-прежнему строятся в своем темпе. К важным стройкам отнесли работы по возведению новых больничных корпусов, и работы, связанные с транспортным сообщением. Строительные мероприятия в метрополитене, в аэропортах, на железнодорожной инфраструктуре и любом наземном транспорте будут вестись в привычном ритме.
Что касается девелоперов, которые возводят жилые дома, нельзя сказать, что эта ситуация стала для них полной неожиданностью. За развитием событий следили эксперты, да и руководители строительных компаний люди не глупые. Первоначально ко введенной мере отнеслись с пониманием, тем более что запланирована она была всего лишь на неделю. За период раздумий, пока ухудшалась ситуация по Москве и области, у застройщиков было время продумать свои дальнейшие действия.
Сначала большинство руководителей строительных организаций сошлись во мнении в том, что приостановить на неделю без ущерба для бизнеса можно практически все работы. Более того, некоторые застройщики подсчитали, что смогут заморозить стройки без ущерба для сроков введения домов в эксплуатацию до месяца, и в некоторых случаях даже до полутора месяцев. Но часть девелоперов уже понимала, что недельное ограничение продлят с высокой вероятностью. И пришлось задумываться о последствиях длительного простоя.
На первый взгляд, последствия не катастрофические. Например, прогнозируются перебои с работой и возможно даже полная остановка заводов-производителей строительных смесей и материалов. При отсутствии длительного спроса производство могут просто поставить «на паузу», и тогда при выходе в прежний режим работы, влиться в существующий график будет достаточно тяжело. Но вполне по силам большинству предприятий.
Есть еще одна проблема – возможное отставание от запланированных графиков строительства. У девелопера есть обязательства, которые необходимо исполнить. Во-первых, это ответственность перед дольщиками, и не только моральная. Задержки по срокам сдачи жилого дома в эксплуатацию грозят застройщику огромными штрафами. Эти суммы он должен выплатить каждому обиженному дольщику.
Срывы сроков вынудят дольщиков продлить проживание на съемных квартирах и приведет их к дополнительным незапланированным тратам, что в нынешних экономических условиях может обернуться большими неприятностями для многих семей.
Во-вторых, у строительной организации есть еще другая ответственность – перед банками, которые выдавали ссуду на возведение дома. Существуют различные формы банковского надзора, но в основном специалист приезжает на объект до 3 раз в месяц, чтобы оценить динамику строительства. И длительный простой не останется незамеченным. А законного механизма, который позволит не выполнять обязательства застройщиков перед банками, пока нет.
До настоящего времени этот простой законодательно не оформлен, поэтому при плохом развитии событий девелоперу нечем будет прикрыться. С другой стороны, если простой строительства продлят на длительный срок, вероятнее всего, создадут соответствующую нормативную базу. К чести правительства, в этой ситуации органы власти стараются действовать правильно и полезно.
Какова ситуация в других регионах
Сложная ситуация не только в Москве и Московской области. Петербург, Нижний Новгород, Мурманская область, Коми, Краснодарский край – это лидеры нашего списка по уровню заболеваемости Covid-19. Тем не менее, в этих регионах строительство пока не приостановлено.
Например, в Санкт-Петербурге отрасль строительства терпит бедствие. По оценкам специалистов, число потенциальных покупателей, которые обращаются для покупки квартиры, снизилось не менее, чем в два раза. В связи с общей экономической ситуацией петербуржцы озабочены сохранением текущего благосостояния, или хотя бы уменьшением возможных потерь и убытков. Прослойка граждан, которые ринулись изымать свои активы из банков и вкладывать их в строительство жилья, ничтожно мала.
Поэтому, если ситуация не выровняется в ближайшее время, питерский рынок первичной недвижимости «просядет» еще больше. Несмотря на сложности, строительство в северной столице идет полным ходом, и остановка этих процессов пока не прогнозируется. Равно как и строительные материалы доставляются в нужном объеме и без перебоев.
Другая ситуация – в Краснодарском крае. Несмотря на то, что правительство региона предприняло одни из самых жестких мер в стране (например, проезд и выход из дома по пропускам здесь ввели гораздо раньше, чем в Первопрестольной), строительство в крае не останавливается. Правда, работа застройщиков похожа на деятельность белорусских партизан в военные годы. Так, строительство не запрещено, но есть ограничения по проезду грузовых машин. Поэтому площадки не могут получить вовремя все необходимое для продолжения работы. Эту проблему обещают исправить в ближайшее время. Еще бы, ведь несмотря на кризисную ситуацию и неблагоприятную эпидемиологическую обстановку, спрос на квартиры в новостройках здесь не только не снизился, но и напротив - немного подрос.
Почему? Потому что эти края неизменно манят к себе туристов со всей страны. Вот жители нескольких районов России (преимущественно столичный регион) решили, что пора превратить свои накопления в квадратные метры под ласковым южным солнцем. Покупатели со всей страны потянулись вкладывать в недвижимость курортов Краснодарского края. Очевидно, что даже при таком негативном развитии событий в плане эпидобстановки, власти территории не будут приостанавливать строительство. Напротив, они всячески стимулируют приток капиталов в регион. Потому что понимают, что в ближайшее время покупательская способность населения снизится, и финансовые потоки могут замедлиться или вообще остановиться.
Что предпринимают застройщики для сохранения своих позиций
Если изначально большинство застройщиков Москвы и области в сложившейся ситуации стараются выражать оптимизм, то с продлением ограничений настроения среди строителей царят упаднические. Неделя простоя уже удвоилась, и гарантий, что эта пауза не превратится в полный стоп, никто не дает.
Многие застройщики уже высказались по этому вопросу. Если к недельному сроку отнеслись с пониманием и без особой паники, то с увеличением сроков простоя мнение изменилось. И напряжение в отрасли растет. Так, президент ГК «Основа» Ручьёв Александр Валерьевич предлагает разработать комплекс мер, который позволит продолжить строительство в прежнем режиме. Но даже при текущем положении дел господин Ручьёв оптимистично полагает, что для реанимации строительства после 1 мая застройщикам понадобится всего 3 дня.
Зато продление ограничений после 1 мая, по мнению Александра Валерьевича, скажется крайне негативно на всей отрасли. При этом многие упоминают строительные компании и производителей стройматериалов. Между тем логистические группы и компании-перевозчики тоже терпят бедствие, а о них риторика вообще не ведется.
Есть и другие мнения. Например, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» А. Колочинский полагает, что для восстановления прежних объемов строительства даже после недельной паузы необходим перезапуск производства и возобновление поставок стройматериалов. На это может уйти до трех недель, и ситуация серьезно скажется на работе вспомогательных для строительства отраслей. Не говоря уже об увеличении времени действия ограничений.
Директор СК “Перспектива” М.Иванов оценивает ущерб существенным. По его мнению, помимо нарушения технологического процесса и потери первоначальных свойств строительных объектов (например, коррозия металла), обязательно сдвинутся сроки сдачи домов в эксплуатацию. Как и все финансовые показатели плавно пойдут вниз.
Директор ГК “Гранель” А.Зимонов утверждает, что объекты, возводимые организацией, будут завершены вовремя, потому что строительство шло с опережением сроков. Но по его мнению те фирмы, которые работали в соответствии с планом, не смогут закончить строительство в оговоренный срок.
Разумеется, одними высказываниями девелоперы не ограничиваются. Застройщики совместно с инвесторами и предприятиями металлургической отрасли еще после введения первого ограничения обратились к Премьер-министру страны М.Мишустину. Причем инициаторами выступили именно металлурги. Инициативная группа просит отменить строительную паузу. Взамен они обещают строго следить за мерами безопасности среди своих рабочих.
Мотивация такая: простой строительства может обратиться снижением спроса на металлы. Больше половины реального спроса на это сырье приходится как раз на строительную сферу. Такое снижение потребления, в свою очередь, приведет к вынужденной остановке непрерывных процессов и нарушениям производственных циклов. Застройщики же прогнозируют, что финансовые проблемы возникнут у абсолютного большинства строительных организаций Москвы и области. Уже сейчас вне игры оказалось около 8% мелких строительных фирм. Однако на момент продления ограничений результат обращения прессе неизвестен. Конечно, у Правительства страны есть законное право рассмотреть обращение и дать ответ в тридцатидневный срок. Но в нынешней ситуации реагировать надо быстро, и принимать решения тоже без промедлений. В противном случае одна из самых динамично развивающихся отраслей рассыплется, как карточный домик, и последствия мы будем ощущать еще длительное время.
В ожидании реакции на обращение, девелоперы пытаются минимизировать возможные последствия простоя. Пытаются учесть, что две недели могут так же легко превратиться и в месяц, и в два. Как это уже случилось с режимом самоизоляции. Для того, чтобы незамедлительно восстановить работу при первой же возможности, строители делают запасы оборудования, всех материалов, которые можно хранить, а также стараются не распускать рабочих. Помимо этого им необходимо продолжать оплачивать аренду оборудования, заработные платы рабочим, и обеспечить сохранность объектов.
В то же время дополнительные затраты на консервацию, безопасность строительных объектов, а также на содержание рабочих до конца действия запретов выльется компаниям в круглую сумму. Очевидно, что эти расходы включат в стоимость квартир после сдачи домов в эксплуатацию.
Как помогают власти
Надо отдать должное руководящим структурам. Неповоротливая и инертная махина власти заскрежетала ржавыми зубцами шестеренок и пытается оказать помощь представителям всех тех сфер, которые больше пострадают от экономического упадка, чем от болезни. Строительство – не исключение. Вот меры, которые предпринимаются в поддержку отрасли:
- по сообщению Андрея Бочкарева, заместителя мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства, на время действия указа о приостановке все рабочие останутся на местах проживания с сохранением зарплаты. Правда, пока ни механизмы сохранения, ни источники финансирования не раскрыты.
- правительство страны, в свою очередь, соответствующим постановлением смягчает ответственность застройщиков за срыв сроков введения жилых домов в эксплуатацию. Отменены штрафы за эту провинность вплоть до января 2021 года. А если у застройщика возникла неустойка до вступления в силу этого постановления (до 03.04.2020), продуман порядок отсрочки для возмещения всех штрафов.
- уже работает льготная ипотека для покупки жилья в новостройках в размере 6,5%. Это должно простимулировать спрос и позволить девелоперам продержаться на плаву какое-то время.
- органы Госстройнадзора не могут применять санкции к компаниям, которые не укладываются в оговоренные для окончания строительства сроки, и не могут обращаться в арбитражный суд с иском о приостановке деятельности таких застройщиков.
С 1997 года в стране работает АО «ДОМ.РФ». Это государственная структура, созданная для того, чтобы поддержать строительную отрасль на всех уровнях. В случае с самоизоляцией и остановкой строительства, организация предлагает следующее:
- выкуп незадействованных квартир у застройщиков. Это поможет фирмам продержаться на плаву, а закупленные квадратные метры можно распределить между нуждающимися в улучшении жилищных условий, либо продать самостоятельно.
- субсидирование ипотечных ставок на новостройки до 8% с лета 2020 года до конца 2021 года. Эта мера поддержит как покупателей, так и застройщиков.
- поддержка проектного финансирования и льготы для банков, которые работают с застройщиками. Это позволит сдержать рост цен на жилье в ближайший период времени.
- ориентация всех действующих государственных жилищных программ на строящееся жилье.
- финансирование строительства проблемных объектов при необходимости. Однако, в чем будет необходимость выражаться, пока неизвестно.
Меры поддержки от «ДОМ.РФ» пока проектные, и точную сумму финансирования назвать пока невозможно. Но если эти меры начнут работать в короткие сроки, есть вероятность, что строительная сфера останется на плаву.
Заключение
Как оказалось, к ситуации с экономическими ограничениями оказались не готовы как население, так и организации. Мелкие, средние или крупные – большинство из них не имеют никакой финансовой подушки и заделов для того, чтобы продержаться даже 1-2 месяца в сложных условиях. Будем надеяться, что вспышка коронавируса пройдет в ближайшие недели, а все выжившие после самоизоляции и ограничений смогут снова воспрять духом и сделать нужные выводы в части организации работы и финансовой стороны своей деятельности.
Что касается предпринимаемых мер. Фактически они не покроют и части тех убытков, которые возникнут после длительного простоя. Эти убытки будет покрывать конечный потребитель, то есть мы с вами. Если у кого-то еще останется возможность купить квартиру после всего произошедшего.
