Реновация в Москве - все за и против

Программа реновации жилого фонда Москвы, затеянная с начала года по инициативе президента страны, наделала довольно много шума в столице. До сих пор не утихают споры о законности и целесообразности этого начинания, и в соответствующий законопроект продолжают вноситься различные поправки. По Москве прокатились волны протеста, жители «хрущевок», недовольные перспективой насильственного выселения из собственных жилищ, выходили на митинги и требовали отмены программы. В сегодняшней статье мы рассмотрим различные аспекты реализации данной программы, и постараемся выделить все «за» и «против». А текущие итоги можно узнать здесь.

В чем заключается идея программы реновации

Итак, приход 2017 года был ознаменован реанимацией идеи улучшения качества столичного жилого фонда. Президент РФ отдал мэру Москвы поручение, которое предполагало снос старых домов, срок эксплуатации которых уже исчерпан, и возведение на их месте новых многоэтажных жилых зданий. Естественно, в рамках программы каждый собственник должен получить жилье аналогичного метража. Под снос планировалось пустить «хрущевки», а также обветшалые дома, построенные в более ранний период (всего порядка 8 тыс. объектов).

Профильные чиновники отмечают, что, помимо решения вопроса с аварийным жильем, цель программы также состоит в том, чтобы облагородить внешний вид города. При этом не все здания подлежат сносу – строения, представляющие культурно-историческую ценность, а также просто красивые дома, облик которых передает дух Москвы, будут реконструировать.

Дешевле построить заново, чем бесконечно выбрасывать деньги на ремонт

Суть идеи, по крайней мере, с официальной точки зрения, заключается в том, что «хрущевки», построенные с 1957 по 1965 годы (порядка 3 тыс. домов) являются, по сути, жильем, срок эксплуатации которого закончился. Во времена Хрущева присутствовала необходимость быстро обеспечить жильем большое количество населения, и сделать это с наименьшими затратами, что и было успешно реализовано. Однако минимальный затраты предполагали экономию, которой невозможно было достичь без потери того запаса прочностных характеристик, какой смог бы обеспечить возможность более продолжительной эксплуатации зданий (расчетный период эксплуатации «хрущевок» составлял всего 25 лет).

Правительство уверяет: расчетный период эксплуатации уже давно истек, следовательно, некоторые дома уже обветшали, а остальные здания достаточно скоро дома неминуемо окажутся в аварийном состоянии. Таким образом, городские власти несут крупные риски – может потребоваться единовременно обеспечивать жильем огромное количество горожан, с каждым годом количество аварийного жилого фонда будет расти лавинообразно. Как заявил мэр Москвы, город просто не сможет в одночасье реорганизовать огромные районы аварийного жилья, и не сможет обеспечить безопасность людей, проживающих в аварийном жилье.

Решение снести старые дома, и построить новые, было принято на основании мнения, основанного на технических и экономических расчетах. Проводить капитальный ремонт в ряде случаев бессмысленно (в скором времени может потребоваться очередной ремонт), а в ряде случае – и вовсе невозможно (некоторые проектные решения просто не предполагают возможность капитального ремонта).

Новая реализация старой идеи

Идея сноса старых домов и строительства новых, уже являлась основой аналогичной (хотя и менее масштабной) программы, принятой еще при прежнем мэре Москвы Ю. Лужкове. Под действие программы подпадало более полутора тысяч домов, однако эта программа так и не была реализована до конца (снесли более половины домов). Программа была остановлена в связи с критичной нехваткой площадей под социальное строительство, недостатком финансирования и отсутствием законодательной базы, которая позволяла бы переселять тех, кто категорично не желает этого делать.

Сложно сказать, что изменилось со времен реализации прежней программы – площадей под застройку вряд ли стало больше, достаточность финансирования в кризисный период также вызывает ряд вопросов. Тем не менее, факт остается фактом, принимаются последние поправки и программа «на всех парах» приближается к точке старта (вернее даже, здания под эту программу уже начали возводить).

Вопросы расселения и участия в программе

Вопрос с расселением жильцов зданий, которые попадают под действие программы, первоначально планировалось решить путем предоставления им «равнозначного» жилья – то есть, жилья аналогичного метража. Однако несколько позже было решено предоставить жильцам выбор, вместо «равнозначной» квартиры при расселении можно выбрать «равноценную» квартиру – жилье, стоимость которого соответствует стоимости прежней квартиры. Вместо квартиры можно будет получить денежную компенсацию. В случае расселения домов с коммунальными квартирами и общежитий предполагается выделение каждому владельцу (семье) выделить отдельное жилье.

Кстати, говоря о равноценности и равнозначности жилья, нельзя не вспомнить о странном изменении кадастровой стоимости недвижимости, которая должна пойти под снос - подобная информация активно обсуждается в блогосфере с начала 2017 года. Кадастровая стоимость квартир в пятиэтажках, которые будут сносить, внезапно упала в среднем от 2 до 4 млн. рублей, но зато в готовых новостройках, предназначенных для расселения, кадастровая стоимость увеличилась от 3 млн. до 7 млн. рублей. Вполне возможно, что стоимость жилья переехавших москвичей увеличится исключительно за счет такой нехитрой переоценки, а не за счет сравнения реальной рыночной стоимости недвижимости.

Механизм включения жилых домов в программу реновации (или выхода из нее) предполагает добровольный выбор жильцов, которые проводят голосование. Если две трети жильцов дома голосуют за участие, то здание (которое было включено в программу) участвует в реновации, если же проголосовало треть – здание исключается из программы. Голосование окончено 15 июня и в данный момент подводятся итоги.

«Бонусная поддержка» программы реновации

Правительство разработало ряд стимулирующих предложений, которые должны способствовать тому, чтобы жильцы сносимых пятиэтажек переезжали в новые дома с большей охотой.

• Переселенцам, по заявлению Марата Хуснуллина (зам. мэра по градостроительной политике), будет предоставлен выбор – можно будет выбирать из трех квартир в разных объектах недвижимости.

• Ветеранам, одиноким и (или) одиноко проживающим лицам, достигшим пенсионного возраста, инвалидам, малоимущим гражданам, а также иным категориям граждан будет оказана помощь в переезде и обустройстве в новой квартире. Что имеется в виду относительно помощи в обустройстве – пока не вполне понятно, однако уже хорошо то, что помогут переехать.

• Волнующий многих вопрос о том, как быть с взносами на капитальный ремонт, был решен вполне логично.  В момент включения дома в программу реновации, его жильцы прекращают платить этот взнос и возобновляют платежи уже после того, как переедут в новое жилье. Деньги, которые вносились ранее, по заявлению мэра Москвы, будут направлены на реализацию программы обновления жилого фонда столицы.

Сколько это стоит, и кто будет платить?

Мощный размах предполагает значительные затраты. По словам мэра, только для раскрутки программы в течение первых трех лет понадобится порядка 300 млн. рублей, а всего для реализации программы потребуется порядка 3,5 трлн. рублей. Кстати, годовой бюджет РФ (его доходная часть) на 2017 год составил 13,4 трлн. рублей.

Мэрия Москвы выразила готовность предоставить первые 300 млрд. рублей (по 100 млрд. рублей каждый год), при этом городские власти уверяют, что из федерального бюджета не будет взято ни копейки. Откуда возьмутся остальные деньги – пока не совсем понятно, но, как отмечает мэр Москвы, скорее всего, финансирование будет осуществляться в рамках инвестиционных проектов, все-таки, речь идет о жилищном строительстве.

Экологическая угроза

В статью расходов также можно отнести проблему с вывозом и утилизацией строительного мусора. Строители всерьез обеспокоены этим вопросом, так как никаких полигонов, куда можно было бы вывозить мусор, просто не хватит. Всего, согласно подсчетам, будет порядка 60 млн. тонн мусора, и зам. мэра Хуснуллин уверяет, что весь этот мусор будет вывезен “в надлежащие сроки и в полном объеме”… Впрочем, есть основания полагать, что этот вопрос будет решаться с минимальными расходами, но зато с рисками для экологического комфорта столицы.

Так что проблема может быть решена «дешево и сердито» - вместо того, чтобы тратиться на вывоз и хранение строительного мусора, в местах строительства будут организованы площадки по его переработке. Соответственно, мелкие частицы будут подниматься в воздух, дополнительно его загрязняя. 

Деревья обещают не трогать, однако сложно говорить о том, насколько это реально, ведь они будут серьезной помехой при строительстве. Зелень, выросшую в зонах, непосредственно примыкающих к строительным площадкам, придется вырубать, сокращая, таким образом, и без того скромное количество зеленых насаждений в столице. Соответствующий доклад уже был сделан представителями «Гринпис».

Теперь о минусах для жильцов…

Итак, задекларированы самые благие намерения  - решить проблему с аварийным жильем, и при этом облагородить архитектурный облик города. Казалось бы, преимущества очевидны и программа должны быть выгодной решительно для всех участников. Жильцы снесенных домов получат новые квартиры, по заверениям чиновников, эти квартиры будут большей площади и будут стоить дороже прежнего жилья. Москвичи, которых реновация не коснулась, должны радоваться положительным изменениям вида улиц и кварталов города…

Но почему же тогда столько шума? Откуда столько недовольных москвичей, которые против программы реновации (на одном из митингов собралось более 20 тыс. человек)? Чем же вызваны опасения?

В первую очередь, люди исходят из позиции экономической целесообразности и прекрасно осознают, что им вряд ли будет предложено добротное жилье, которое находится в районах, прилегающих к центральной части столицы.

А куда, все-таки, будут расселять?

Жильцы домов, которые участвуют в программе, опасаются, что предоставленное им жилье не будет соответствовать прежним условиям проживания. Даже при равном количестве квадратов жилплощади или более высокой стоимости жилье может находиться в менее комфортабельном районе или экологически неблагополучном районе. Например, здание может быть возведено в промзоне, рядом с местом, где были захоронены промышленные отходы, или же в соседстве с прочими объектами, которые явно не повышают качество комфорта проживания. Дополнительно может оказаться, что уровень транспортной доступности района, предназначенного для расселения, может оказаться весьма низким.

Мало того, иногда даже заходит разговор о том, что расселение может происходить в том же районе и даже в нескольких метрах от прежнего жилья. Именно такая формулировка присутствует на сайте московского правительства…

Однако, к сожалению, это в законе это сформулировано достаточно нечетко, не вполне понятна формулировка «по возможности» - чьи возможности имеются в виду, и где грань между этими возможностями и нежеланием расселять людей в коммерчески-выгодных районах? Соответственно, возникает вероятность того, что обещания государственных чиновников могут оказаться заявлениями, которые носят рекомендательный характер. Другими словами, жильцы домов, которые вошли в программу реновации, могут на деле оказаться не только на приличном удалении от прежнего места обитания, но и где-нибудь в Новой Москве.

Качество домов для расселения. Знаем мы эту социальную застройку!

Относительно качества новостроек сомнения вполне понятны – многим хорошо известно, чем коммерческие проекты девелоперов отличаются от объектов социального строительства. Даже при одинаковом метраже качество нового здания может быть весьма посредственным. Например, при возведении могут быть использованы самые недорогие строительные и отделочные материалы, может быть неудобной планировка расположения квартир на этаже или комнат в квартире.

Стоит ли сомневаться, что при застройке чиновники не будут особо переживать по поводу внешнего вида новостройки, по поводу качества строительных материалов и работ. Тем более что в законодательстве сегодня меняются подходы к качественным параметрам возводимых зданий, исключаются СНиПы, которые были обязательными в течение нескольких десятилетий. Вполне вероятно, что при выборе и утверждении строительных проектов чиновники будут исходить, в первую очередь, из соображений экономической целесообразности.

Кстати, нормативы получили также еще несколько крупных застройщиков и девелоперов, они тоже будут заниматься разработкой проектов, об этом сообщил прессе гендиректор ДСК-1 Дмитрий Капырин. Необходимость создания “специальных” проектов возникла в связи с тем, что текущие проекты не подходят для реализации программы. К сожалению, не последовало уточнений - чем именно не подходят существующие проекты, по которым в данный момент продолжают возводиться жилые дома.

Да не хочу я никуда выезжать!

Есть, впрочем, достаточно много тех, кто просто не желает переезжать куда-либо вообще, и позицию таких москвичей вполне можно понять. Зачем переезжать из крепкой пятиэтажки неизвестно куда, тем более, если в квартире был сделан качественный и недешевый ремонт. Вне зависимости от того, будет ли предоставлена квартира с отделкой, с высокой долей вероятности ремонт все равно придется делать – у людей достаточно разные вкусовые (и качественные) предпочтения к своему жилью, поэтому «типовой» ремонт устроит далеко не всех.

На данный момент уже разработан стандарт отделки квартир в домах для переселенцев, в частности, обещают качественный линолеум, пластиковые плинтуса, стальные ванны и раковины на пьедестале. Собственно, предполагается отделывать квартиры качественно, но не дорого. Альбомы с образцами отделки вскоре будут предоставлены москвичам, образец такого альбома уже был опубликован наwww.mos.ru., однако в данный момент страница почему-то удалена. Кто компенсирует расходы жителям пятиэтажек, у которых на прежнем месте был дорогой ремонт – об этом пока не сообщается.

Кроме того, имеет вес и социальная составляющая – детям придется переходить в другую школу, садик, взрослым, возможно, будет менее удобно добираться к рабочему месту.

…Что-то вы недоговариваете…

В данной истории присутствует и политическая составляющая, поэтому даже у тех, кто не участвует в программе, к столичным властям имеются определенные вопросы. Собственно, некоторое гражданское недовольство может быть одной из причин, по которым на митинги приходит так много протестующих.

Кроме того, снос обветшавших (или не очень) пятиэтажек в «выгодных» районах столицы высвобождает места под коммерческие проекты жилой застройки. Это особенно выгодно в силу острого отсутствия дефицита мест, где застройщики и девелоперы могли бы реализовывать новые проекты (например, в центре Москвы застройка уже запрещена). То есть - пятиэтажка сносится, жильцов выселяют в другие районы, а на участке возводится жилье, стоимость которого окупит расходы, связанные со сносом здания и расселением, а также принесет хорошую прибыль. И все это будет происходить на законных основаниях, так как без наличия соответствующей программы выселить кого-либо просто не получилось бы.

Если рассматривать государственную программу под этим углом – все выглядит не так уж радужно. Банковская и строительная отрасль будут оживляться, фактически, за счет владельцев пятиэтажек, которые пойдут под снос. Финансирование социального строительства традиционно будет осуществляться бюджетными деньгами (то есть, оплачивать все это будут налогоплательщики).

Заключение

Несмотря на некоторые сомнительные моменты программа реновации, скорее всего, позволит достичь целей, декларируемых официально, то есть – избавит город от ветхих аварийных зданий. Владельцы квартир в пятиэтажках, которые действительно невозможно отремонтировать, получат новое жилье, как и владельцы комнат в коммунальных квартирах, которые, благодаря программе, смогут получить отдельное жилье, что является существенным улучшением жилищных условий.

Остается надеяться, что необходимость сноса потенциально аварийного жилья не будет использоваться как предлог для сноса зданий, которые в принципе можно просто отремонтировать и эксплуатировать еще многие годы.