Квартиры со свободной планировкой в новостройках Москвы с каждым годом пользуются все большим спросом среди покупателей. Застройщики этот критерий преподносят, как преимущество и будущий владелец жилья с этим соглашается, рисуя в голове самые смелые дизайнерские замыслы. Но на практике после оформления сделки может вылезти куча нюансов, о которых мы сейчас и поговорим.
Что такое свободная планировка квартиры?
Свободная планировка в квартирах подразумевает отсутствие внутренних перегородок, что позволяет объединить функциональные зоны в одно пространство и создать ощущение простора и свободы. Застройщики утверждают, что такая планировка позволяет максимально использовать площадь квартиры и реализовывать различные дизайнерские решения.
Одной из особенностей свободной планировки является возможность изменения функциональных зон квартиры. Покупателю предлагается самому определить планировку, что делает жилье комфортным, уютным, оригинальным и отвечающим всем требованиям. Ограничения есть лишь в виде внешних стен дома и других квартир.
Данная свобода зонирования квартиры делает подобные объекты недвижимости востребованными на рынке жилья. Однако застройщики часто не сообщают о некоторых нюансах свободной планировки, и покупатели обнаруживают их уже после оформления документов на покупку квартиры, когда необходимо начинать ремонт и отделку помещений.
Типы свободных планировок квартир в новостройках
Существует три разновидности свободной планировки:
- 1. Без перегородок: Внутри квартиры отсутствуют любые внутренние разделения.
- 2. С перегородками санузлов (или иногда кухни), но без межкомнатных перегородок: В данном случае наличие перегородок ограничивается только санузлами (или кухней), и отсутствуют перегородки между отдельными комнатами.
- 3. Перегородки только в мокрых зонах (или иногда кухни), с межкомнатными перегородками из пенобетонных или пазогребневых плит в одном ряду по высоте: Здесь присутствуют перегородки в мокрых зонах (или кухне), а межкомнатные перегородки выполнены из пенобетона или пазогребневых плит и оформлены в один ряд по высоте.
В технической документации от БТИ каждому типу свободной планировки соответствуют специальные обозначения:
- 1. Без перегородок: Если внутри квартиры отсутствуют перегородки, на плане они не обозначаются.
- 2. С перегородками санузлов (или иногда кухни), но без межкомнатных перегородок: В данном случае на плане отмечаются только перегородки санузлов (или кухни), без указания межкомнатных перегородок.
- 3. Перегородки только в мокрых зонах (или иногда кухни), с межкомнатными перегородками из пенобетонных или пазогребневых плит в одном ряду по высоте: Перегородки в мокрых зонах (или кухне) отмечаются сплошной линией, а межкомнатные перегородки указываются пунктиром, если они условно выполнены блоками по полу.
Если на внутреннем плане помещений от БТИ перегородки обозначены пунктиром, то при рассмотрении перепланировки считается, что они уже установлены. Это относится к обычным квартирам. В случае, если на плане БТИ квартиры внутренние перегородки не указаны, для согласования перепланировки используется строительный план от застройщика или проектировщика, который содержит информацию о расположении внутренних перегородок. Такой строительный план существует для всех новостроек, так как без указания внутренних перегородок невозможно провести экспертизу проектной документации на строительство здания.
Если на плане БТИ квартиры указаны только некоторые внутренние помещения, к нему можно приложить архитектурно-строительный план с разметкой внутренних перегородок комнат и представить их в Жилищную инспекцию. Однако в таком случае Жилищная инспекция может потребовать проект зонирования от БТИ с указанием внутренних помещений, который создается на основе архитектурно-строительного плана в самом БТИ.
Если при проведении измерений квартиры использовался кадастровый инженер, что отражается в графической части ЕГРН, перед согласованием перепланировки необходимо сначала получить план БТИ. Если кадастровый инженер указал все перегородки внутри квартиры, то и техник БТИ также их укажет. Если кадастровый инженер указал только перегородки в санузлах и на кухне, то в БТИ необходимо заказать проект зонирования на основе строительного плана. В проекте будут указаны все требуемые зоны и станет понятно, куда и что можно перемещать.
Перепланировка квартиры в новостройке со свободной планировкой
Став владельцем жилого помещения, естественно, возникает желание разработать план ремонта квартиры. Завершающим этапом в этом процессе часто становится обращение за советом к специализированной компании, где становится понятно, что термин "свободная планировка" не имеет юридического основания. Однако, конечно, такая концепция существует, но лишена законодательного обоснования.
При продаже квартир с открытой планировкой в жилых комплексах, информация для покупателя представляется таким образом, будто застройщик специально не строил внутренние стены, чтобы не ограничивать будущего владельца в своих строительных планах, позволяя ему самостоятельно определить их местонахождение.
Как определить законность перепланировки квартиры в новостройке со свободной планировкой и как избежать проблем?
Для определения законности перепланировки квартиры в новостройке со свободной планировкой необходимо исходить из планов БТИ. Если на поэтажном плане квартиры есть пунктирные линии, обозначающие комнаты, коридоры, санузлы и т. д., которые в действительности отсутствуют или выложены блоками по полу, это означает, что указанные перегородки существуют фактически. В таком случае, при перепланировке необходимо соблюдать все правовые и строительные нормы, аналогично обычной перепланировке квартиры. Например, перемещение или увеличение размеров санузла может осуществляться только за счет нежилых площадей, таких как коридоры, кладовые и т.д.
Если на поэтажном плане квартиры не обозначены комнаты и коридоры, то любые перемещения или увеличения санузла с кухней могут быть осуществлены только за счет жилой площади, что запрещено.
Для иcключения будущих проблем необходимо получить архитектурно-строительный план на квартиру из проекта, прошедшего экспертизу, для согласования перепланировки. В этом плане будут отмечены перегородки, которые на самом деле не были возведены.
Перед началом перепланировки в квартире со свободной планировкой обязательно ознакомьтесь с планом БТИ на квартиру и производите перепланировку в соответствии с ним.
В противном случае, перепланировка может быть признана незаконной из-за нарушений, совершенных при ее выполнении.
Также, перед началом перепланировки квартиры, нужно учитывать некоторые ограничения и разрешения:
- Не разрешается перемещение влажных зон, таких как ванная комната и кухня.
- Запрещается строить конструкции, которые могут затруднить доступ к инженерным коммуникациям.
- Строительные изменения не должны представлять угрозу или нарушать прочность несущих стен или конструкций здания.
- Реконструкция вентиляционных каналов или нарушение их расположения запрещены.
- Балкон и жилое пространство не могут быть объединены.
- Делать помещение жилым без доступа к естественному свету запрещается.
- Санузел можно расширить за счет площади коридора.
- Возможно совмещение или разделение санузла.
- Комнату можно перепланировать, достроив одну стену с проемом.
Преимущества свободной планировки квартиры в новостройке
Действительно, свободная планировки в новом жилом комплексе Москвы дает владельцам возможность воплотить все свои дизайнерские и архитектурные фантазии. Гибкость в распределении площади помещений позволит создать уникальное пространство, адаптированное к индивидуальным потребностям и предпочтениям каждого владельца.
Как вы уже отметили, собственники смогут самостоятельно решать, какие комнаты будут в их квартире, и какие функции они будут выполнять. Без необходимости получать разрешения на перепланировку, все изменения могут быть воплощены прямо по желанию. Это значительно экономит время и упрощает процесс обустройства жилья.
Гибкость в планировке также позволит адаптировать жилые пространства под различные потребности. Например, вы можете создать отдельные зоны для отдыха, работы и развлечений, или объединить комнаты для создания просторной общей зоны. Такой подход позволяет максимально эффективно использовать свободные площади и создать уютную обстановку.
И, конечно же, самостоятельное участие в процессе планировки и дизайна помещений может стать интересным и творческим опытом для владельцев жилья. Вы сможете проявить свою индивидуальность, создать уникальное пространство, отражающее ваш стиль и вкус. Это также отличный способ учитывать потребности всех членов семьи и создать комфортное проживание для всех.
Недостатки свободной планировки квартиры в новостройке
Хотим отметить некоторые ограничения и дополнительные затраты, связанные с приобретением квартиры со свободной планировкой. Действительно, стоимость таких квартир обычно выше, чем обычных квартир, и требует дополнительных финансовых вложений для проведения отделочных работ и установки перегородок.
Отсутствие отделки стен также может быть дополнительным фактором затрат. Приобретая квартиру со свободной планировкой, покупатель должен быть готов к тому, что ему придется обеспечить отделку и дизайн интерьера самостоятельно. Это может включать разработку проекта, покупку необходимых материалов и привлечение профессионалов для выполнения работ.
Кроме того, есть ограничения, связанные с изменениями в конструкции помещений. Некоторые изменения, такие как объединение комнаты с балконом или перенос санузлов или кухни, требуют согласования и разрешений от компетентных органов. Это может ограничить свободу действий покупателя и потребовать дополнительных ресурсов и времени.
Кроме указанных причин, каждый покупатель должен внимательно взвесить свои индивидуальные потребности и предпочтения, а также осознать все возможные последствия и дополнительные затраты, связанные с покупкой квартиры со свободной планировкой. Это позволит сделать правильный выбор и определить, соответствует ли такой вариант жилья их потребностям и возможностям.
Приобретение квартиры со свободной планировкой может сопровождаться такими ограничениями, как невозможность скрыть от посторонних глаз коммуникационные элементы, такие как газовые трубы. В соответствии с техникой безопасности, требуется обеспечить свободный доступ к газопроводам, что может ограничить варианты дизайна кухни и расположение мебели.
Кроме того, после завершения строительства и проведения отделочных работ, возможно обнаружение несоответствия заявленной площади квартиры и фактической площади, за которую были уплачены деньги. В таком случае, покупателю может потребоваться обратиться в БТИ для проверки и получения выписки по замерам, а также обращаться к строительной компании для возможной компенсации. Однако, никто не может гарантировать, что компенсация будет полностью осуществлена.
В целом, приобретение квартиры со свободной планировкой требует серьезного изучения всех преимуществ и недостатков, связанных с дизайном, безопасностью и возможными дополнительными затратами. Покупатель должен быть готов к таким возможным неудобствам и оценить, насколько важны ему свобода выбора планировки по сравнению с ограничениями и дополнительными требованиями.
