Итоги года на рынке апартаментов

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на рынке апартаментов Москвы. Объем предложения увеличился на 1,1%. Средняя цена предложения повысилась во всех сегментах.

За год он увеличился на 1,1% (продаваемая площадь – на 5,6%). Причем, в течение первых трёх кварталов предложение снижалось, и только в конце года был отмечен его значительный рост на 17,3%. Причина – старт продаж 14 новых проектов, а также новых корпусов в четырех комплексах. Всего в течение года реализация апартаментов началась в 35 объектах, что ощутимо больше в сравнении с 2017 годом, когда в реализацию поступило 23 комплекса.

Новые проекты на первичном рынке апартаментов в 2018 г.:

№	Название	Девелопер	Класс	Округ	Старт продаж
1	YE’S Ботанический сад	Пионер	комфорт	СВАО	1 кв. 2018
2	Story	Stone Hedge	бизнес	ЮАО	1 кв. 2018
3	Level Павелецкая	Level Group	бизнес	ЮАО	1 кв. 2018
4	Любовь и голуби	СМУ-6 Инвестиции	комфорт	САО	1 кв. 2018
5	Maison Rouge	MR Group	премиум	ЦАО	1 кв. 2018
6	Edison House	Приоритет	премиум	ЦАО	1 кв. 2018
7	Нахимов	ФЛЭТ и Ко	комфорт	ЮЗАО	1 кв. 2018
8	Большая Дмитровка IX	Ингеоцентр	элит	ЦАО	1 кв. 2018
9	Царев Сад[3]	Сбербанк Капитал	элит	ЦАО	1 кв. 2018
10	Co_loft	Coldy	бизнес	ЮАО	2 кв. 2018
11	Narva Loft	Марма	бизнес	САО	2 кв. 2018
12	YE’S Технопарк	Пионер	комфорт	ЮАО	2 кв. 2018
13	Hill 8	City-XXI век	премиум	СВАО	2 кв. 2018
14	Play	Stone Hedge	премиум	ЮАО	2 кв. 2018
15	Tatlin Apartments	VESTA Development	бизнес	ЦАО	2 кв. 2018
16	Magnum	Magnum Development	премиум	ЦАО	3 кв. 2018
17	Chkalov	IKON Development	премиум	ЦАО	3 кв. 2018
18	Soho+Noho	Wainbridge	бизнес	САО	3 кв. 2018
19	Влюблино[4]	ПИК	комфорт	ЮВАО	3 кв. 2018
20	Silver2	AFI Development	бизнес	СВАО	3 кв. 2018
21	Пироговская, 14	Elbert Development Group	элит	ЦАО	4 кв. 2018
22	Mos Yard Дубининская	ARPO Capital	бизнес	ЦАО	4 кв. 2018
23	Зорге 9	St Michael	бизнес	САО	4 кв. 2018
24	ВернадSKY	SDI Group	бизнес	ЗАО	4 кв. 2018
25	MITTE	MR Group	бизнес	ЮАО	4 кв. 2018
26	БОР	Спецспортпроект	премиум	СЗАО	4 кв. 2018
27	Красная стрела	Хлебозавод №9	бизнес	ЦАО	4 кв. 2018
28	Loft FM	Колди	бизнес	ЦАО	4 кв. 2018
29	RED7	Основа	премиум	ЦАО	4 кв. 2018
30	Данилов дом	СМУ-6 Инвестиции	премиум	ЮАО	4 кв. 2018
31	Sinatra	Glincom	премиум	ЦАО	4 кв. 2018
32	The Book	Capital Group	премиум	ЦАО	4 кв. 2018
33	Quartet House	Дискуссия	премиум	ЦАО	4 кв. 2018
34	Дом с Атлантами	ВМС Девелопмент	элит	ЦАО	4 кв. 2018
35	Fairmont Vesper Residences	Vesper	элит	ЦАО	4 кв. 2018

Эксперты отмечают, что в разрезе округов первое место в структуре предложения занял ЦАО (30%, +8,1 п.п.). Это обусловлено тем, что почти половина новых проектов расположена в центральной части города. Далее следуют Северный и Северо-Восточный округа, в каждом из которых сосредоточено около четверти предложения рынка. Примечательно, что доля САО снизилась за год на 5,9 п.п., а СВАО, напротив, выросла на 8 п.п. Наибольшее изменение зафиксировано в Западном округе: в конце 2018 года в нем продавалось 7,8% апартаментов, тогда как в декабре 2017 года – 18,9% (-11,1 п.п.). На остальные округа пришлось от 0,7% до 5,9% предложения.

В структуре предложения по классам традиционно лидирующий бизнес-сегмент претерпел самые заметные изменения (-12,4 п.п.) и стал занимать 42,4% рынка. Доля лотов массового сегмента составила 27,9% (+2,6 п.п.). Почти в два раза увеличился объем предложения премиальных апартаментов, в результате чего их доля выросла на 7,9 п.п. (до 16,8%). Элитных апартаментов в общем количестве стало 12,9% (+1,9 п.п.).

за отчетный период средняя цена предложения увеличилась во всех сегментах. Наибольший рост отмечен в массовом сегменте (+18,7%, до 172 490 руб. за кв. м) и элитном классе (+13,5%, до 757 930 руб. за кв. м). В бизнес-классе квадратный метр вырос в цене на 1,9% (до 242 530 руб. за кв. м), в премиум-классе – на 2% (до 461 330 руб. за кв. м).

Основные тенденции

Высокая динамика выхода новых проектов

«В 2018 году на рынке апартаментов началась реализация 35 новых комплексов, это абсолютный рекорд за весь период его существования, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – История формата началась во второй половине 2000-х гг., когда появились первые апартаменты в составе ММДЦ Москва-Сити. Первые годы рынок был представлен всего несколькими высокобюджетными объектами, активное развитие сегмента началось с 2012 года. В период с 2012 по 2017 гг. рынок стабильно пополнялся 22-26 проектами ежегодно. Интересно, что появление столь значительного количества объектов в 2018 году не привело к существенному росту предложения. За год оно увеличилось только на 1,1%, что обусловлено как активным спросом, так и приостановкой продаж в нескольких комплексах».

Рост спроса и цен

«В соответствии с общими для рынка новостроек тенденциями 2018 года в сегменте апартаментов отмечен рост спроса, – говорит Мария Литинецкая. – Количество зарегистрированных договоров долевого участия увеличилось по итогам года на 20%. Но напомним, что спрос на квартиры вырос более чем на 40%. В итоге доля апартаментов в структуре сделок на первичном рынке сократилась до 10% (в 2017 году она составляла 12%, в 2016 году – 14%). При этом доля формата в структуре предложения к концу года, напротив, выросла – до 26% (в конце 2017 г. и в конце 2016 г. – 22%). Доля ипотечных сделок составила 32% (в 2017 году на ипотеку приходилось 35% всех сделок с апартаментами, в 2016 году – 23%). На фоне высокой покупательской активности на рынке апартаментов в 2018 году во всех сегментах был отмечен рост цен».

Увеличение предложения высокобюджетного сегмента и доли ЦАО в структуре предложения

«Половина проектов, появившихся на рынке в 2018 году, относится к премиум- и элитному классу, – отмечает Мария Литинецкая. – В итоге к концу года высокобюджетный сегмент в сумме занял почти треть рынка апартаментов, тогда как в декабре 2017 года на него приходилась пятая часть предложения. По этой же причине увеличилась доля Центрального округа, что позволило ему занять первое место в структуре предложения (с 2013 года лидерство принадлежало Северному округу)».

Прогноз

«В 2019 году первичный рынок апартаментов может столкнуться с теми же вызовами, что и рынок жилых новостроек: изменения в 2014-ФЗ, рост себестоимости строительства и снижение покупательской способности, – резюмирует Мария Литинецкая. – Ожидать долгожданное принятие закона о статусе апартаментов в 2019 году вряд ли стоит. Изначально его концепция была разработана Институтом экономики города по заказу правительства Москвы еще в 2015 году. В середине 2018 года очередной законопроект, предлагающий урегулировать жилой статус апартаментов, был внесен в Госдуму, однако впоследствии он был снят с рассмотрения. Минстрой сообщил, что пока оптимального законопроекта разработать не удалось».