Согласно статистическим данным Пенсионного Фонда России покупка жилья на условиях ипотечного кредитования стала самым популярным направлением в использовании средств материнского капитала.
В 2019 году вопрос ипотеки под обеспечение материнским капиталом по-прежнему актуален в связи с продлением целевой госпрограммы вплоть до 31 декабря 2021 года. В этой статье мы поговорим о том, что такое материнский капитал, и как средства, предоставленные государством, могут быть задействованы в ипотечном кредитовании.
Чтобы понять, какой способ кредитования является приемлемым и наиболее выгодным в каждой конкретной ситуации, необходимо не только знать принципы работы госпрограммы, но и провести анализ предложений банков в сфере ипотечного кредитования, разработанных под проект «Материнский капитал» (далее – МТК).
- Условия участия в программе «Материнский капитал»
- Алгоритм получения ипотеки с материнским капиталом
- Требования ПФ при вложении средств МТК в недвижимость
- Требования кредитных организаций к заемщикам
- Способы привлечения МТК в ипотеку
- Нюансы банковского ипотечного кредитования с МТК
- Разнообразие ипотечных предложений
- Военная ипотека и материнский капитал
- Заключение
Условия участия в программе «Материнский капитал»
Основанием для получения средств по программе «МТК» является наличие в семье более 1 ребенка, рожденных или усыновленных в период с 01.01.2017 по 31.12.2021. Начисление денежных средств производится единоразово в сумме 453 026 рублей на индивидуальный счет, открытый в Пенсионном Фонде.
Правом на получение МТК наделены матери или отцы - если имеют место такие ситуации, как смерть матери, совершение ею преступления, направленного против ребенка или лишения ее родительских прав. Государственная программа строго ограничивает возможности применения средств фонда материнского капитала. Одним из направлений их использования может быть улучшение жилищных условий семьи за счет:
- приобретения жилья (квартиры, дома);
- субсидирования строительства недвижимости;
- реконструкции имеющегося жилья, направленной на увеличение жилплощади.
Выделяемая сумма является явно недостаточной для решения указанных вопросов и рассматривается скорее как вспомогательный капитал, Законодательство позволяет использовать средства МТК при ипотечном кредитовании с целью снижения кредитной нагрузки.
Кстати, эти деньги могут привлекать также лица, участвующим в накопительно-ипотечной системе для военнослужащих.
Условия программы позволяют направить средства в размере 453 026 рублей в погашение части ипотечного долга двумя способами:
- в качестве первоначального взноса при оформлении кредитного договора;
- оплатой части ранее полученного ипотечного кредита.
Алгоритм получения ипотеки с материнским капиталом
1. Получение подтверждения ( в Пенсионном Фонде) о разрешении использования МТК в отношении конкретной сделки.
2. Обращение в банк с заявлением на выдачу ипотечного кредита. Получение одобрения.
3. Заключение между продавцом и покупателем договора купли-продажи.
4. Перевод банком средств на счет продавца. Таким образом, исключается непосредственное участие заемщика в расчете с покупателем и риск не целевого использования средств.
5. Оформление жилья в собственность, регистрация права собственности.
6. Оформление объекта недвижимости в залог банку.
7. Подача заявления в ПФ на перечисление целевых средств в банк по факту одобрения займа (в качестве внесения первоначального взноса или досрочного погашения части кредита). Пенсионный фонд рассматривает заявление в течение 30 дней.
8. Перечисление Пенсионным фондом средств МТК на расчетный счет банка.
9. Пересчет остатка по кредиту, изменение графика платежей или сокращение срока кредитования.
10. Оформление в полную собственность по факту выплаты ипотеки.
11. Оформление долевого участия собственников, в том числе детей.
В целом на оформление уходит порядка 1,5 – 2 месяцев.
Требования ПФ при вложении средств МТК в недвижимость
Планируя привлечение материнского капитала для покупки жилья, необходимо предварительно обратиться в ПФ РФ для получения соответствующего разрешения. Сделка должна соответствовать определенным параметрам:
- Объект недвижимости должен находиться на территории РФ;
- Жилье должно быть пригодно для проживания и обеспечено необходимыми коммуникациями;
- Приобретение отдельного жилья, не предполагающего долевого участия третьих лиц;
- Проведение сделки купли-продажи в рамках законов РФ
- Обязательное выделение доли детей в общем праве на недвижимость (в течение 6-ти месяцев после оформления сделки купли-продажи)
При условии соответствия предстоящей сделки всем требованиям, Пенсионный фонд одобряет сделку и переводит целевые средства на счет получателя (продавца или банка).
Перечень документов для предоставления в ПФ РФ по выдаче МТК на выплату ипотечного займа:
1. Сертификат на материнский капитал.
2. Паспорт владельца сертификата. В случае обращения в ПФ представителя – также нотариально оформленная доверенность.
3. Копия кредитного договора.
4. Если ипотечный договор оформлен на супруга, необходимо предоставить паспорт супруга и свидетельство о заключении брака.
5. Заверенное нотариально обязательство о выделении долей в будущем жилье детям по факту выплаты ипотеки с материнским капиталом в течение 6 месяцев от даты уплаты последнего взноса.
6. Документы по недвижимости, подтверждающие ее соответствие установленным законом требованиям (техпаспорт, купчая и др.)
7. Заявление на перевод денег на банковский счет.
8. др. документы по запросу.
Требования кредитных организаций к заемщикам
По сути, жилищный заем с использованием средств из фонда МТК не имеет особых отличий от механизма ипотечного кредитования в целом, а значит - и требования банка к заемщикам практически ничем не отличаются:
- Официальное трудоустройство и подтверждение дохода в установленной форме (справка 2НДФЛ).
- Размер заработка должен позволять производить ежемесячные выплаты в установленном банком размере.
- Общий трудовой стаж за последние 5 лет – не менее 1 года, при этом на последнем месте работы – не менее 6 месяцев.
- «Чистая» кредитная история.
- Внесение суммы первого взноса (обычно 10-25% от общей суммы кредита).
Собственно, само по себе наличие сертификата на материнский капитал не является достаточным основанием для одобрения банком ипотечного кредита. Данный сертификат представляет собой всего лишь дополнительный ресурс, используемый для снижения кредитного бремени по ипотеке.
Перечень документов для предоставления в банк для получения ипотечного займа:
1. Паспорт гражданина РФ.
2. Страховой номер индивидуального лицевого счета (СНИЛС).
3. Индивидуальный номер налогоплательщика (ИНН).
4. Копия трудовой книжки, заверенная отделом управления персонала, бухгалтерией/руководителем организации, в которой работает заемщик.
5. Справка 2НДФЛ
6. При наличии дополнительного источника дохода – выписка из налоговой.
7. Сертификат по материнскому капиталу.
8. Купчая и техпаспорт на недвижимость.
9. Подтверждение от ПФ о наличии средств МТК.
10. Заявление на получение жилищного займа с указанием способа привлечения материнского капитала.
11. Дополнительные документы по требованию банка.
Способы привлечения МТК в ипотеку
Жилищное кредитование допускает применение МТК в качестве:
- первоначального взноса по ипотеке (разрешено с 2015 года);
- оплаты части основного долга;
- закрытия ранее оформленной ипотеки.
Не позволяется применение средств целевой субсидии на погашение образовавшейся задолженности, неустоек и штрафов по действующей ипотеке. Исходя из того, какие средства имеются в распоряжении семьи помимо МТК, выделяют три возможных варианта ипотечного кредитования.
1. Ипотека с использованием только средств субсидии.
Изначально предполагается внесение МТК в качестве первоначального взноса, требуемого банками. За редким исключением банк может предлагать программы ипотечного кредитования без первого взноса, в этом случае субсидия может использоваться для погашения части займа.
2. Ипотека с применением собственных сбережений и средств МТК.
Предполагает использование в качестве первоначального взноса собственных семейных накоплений с последующим погашением части кредитного долга средствами субсидии.
3. Ипотека с использованием средств, вырученных от продажи имеющейся недвижимости и полученных по сертификату материнского капитала.
Данный вариант предполагает значительное сокращение суммы кредитования за счет объемного привлечения собственных средств от продажи жилья и субсидии. Кроме того он расширяет возможности в выборе формы недвижимости, и является наиболее адаптивным относительно потребностей семьи.
Нюансы банковского ипотечного кредитования с МТК
Не все банки безоговорочно работают с перечисленными форматами привлечения материнского капитала в ипотеку, некоторые из них выстраивают преграды в реализации данного проекта. Делается это с целью минимизации собственных рисков - если кредитная организация видит, что потенциальный заемщик явно переоценивает собственную платежеспособность, то в кредите, скорее всего, будет отказано.
1. Использование материнского капитала в качестве первоначального взноса по ипотеке часто не одобряется банками из-за предубеждения в отношении несостоятельности заемщика в дальнейшем самостоятельно рассчитаться по обязательствам.
Более того, в большинстве случаев такой способ использования МТК вызывает повышение процентной ставки. В то же время использование собственных средств для первого взноса в совокупности с оплатой части займа материнским капиталом дает право рассчитывать на снижение процента по ипотеке.
2. Некоторые банки не выдают жилищные займы под строящиеся объекты недвижимости, стараясь обезопасить себя от проблем, связанных с реализацией ипотечного жилья в случае невозможности погашения заемщиком взятого кредита.
3. Оформление ипотеки сроком на 10-15 лет считается наиболее эффективным решением в отношении соразмерности ежемесячных выплат к сумме общей переплаты по займу. В то время как более длительные сроки кредитования незначительно сокращают ежемесячные выплаты, но существенно повышают итоговую стоимость ипотеки.
4. При невозможности выполнения обязательств по кредиту банк взыскивает задолженность принудительно через суд зачастую посредством реализации залогового жилья. Средства МТК в данном случае не возвращаются.
Разнообразие ипотечных предложений
Прежде чем оформить ипотеку, специалисты рекомендуют провести тщательный мониторинг банковских предложений в этой сфере. Ипотечные программы могут отличаться:
- требованиями к ипотечному жилью (часть кредитных организаций не выдают ипотеку по строящимся объектам);
- объемами выделяемых ссуд;
- процентными ставками;
- периодами возврата кредитных средств;
- суммами первоначального взноса;
- правилами внесения первого взноса (некоторые кредитные учреждения не рассматривают вариант оплаты первоначального взноса за счет МТК);
- условиями досрочного погашения кредита;
- штрафными санкциями за нарушение договорных обязательств.
Альтернативой стандартному ипотечному кредитованию может стать оформление «социальной ипотеки» в специальных аккредитованных банках, которые реализуют программы государственной поддержки. Процентная ставка в таких организациях существенно ниже банковских.
Значительным изменением, вступившим в силу с 1 января 2018 года, стало исключение микрофинансовых организаций (МФО) из числа компаний, которые могут выдавать ссуды с привлечением бюджетных субсидий. Таким образом, МФО не могут выдавать ипотечные кредиты под обеспечение МТК.
Военная ипотека и материнский капитал
Военнослужащие также имеют право воспользоваться МТК для оплаты части жилищного займа. Особенностью данного вида кредитования является совмещение государственной программы по МТК с дополнительными льготами, предоставляемыми государством в рамках накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения граждан, проходящих службу по контракту в рядах ВС РФ. Эти льготы позволяют рассчитывать на:
- средства, накопленные за время военной службы сроком от 20 лет и более (в некоторых прецедентах от 10 лет);
- получение целевого жилищного займа (ЦЖЗ) при прохождении контрактной военной службы сроком более 3 лет.
Совмещение МТК с программой НИС жилищного обеспечения военнослужащих также предполагает обязательное оформление долевой собственности на каждого члена семьи в приобретаемой недвижимости, равно как и заложение ее в обеспечение ипотеки на период до ее полного погашения.
Заключение
Материнский капитал является адекватной поддержкой для семей, в которых появился еще один ребенок, что, собственно, и является основанием для поиска возможностей по улучшению жилищных условий. Однако мы хотели бы напомнить, что одобрение банком кредита и оформление ипотеки – это не самое главное, намного важнее суметь выполнить те обязательства, которые заемщик принимает на себя при заключении договора. Необходимо точно рассчитать собственные возможности, ведь если выплатить ипотеку не получится – банк заберет квартиру, материнский капитал пропадет, в результате чего семье уже будет намного сложнее обзавестись собственным жильем или расширить жилплощадь.
